开放公房二级市场的意义，本文主要内容关键词为：公房论文,二级市场论文,意义论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房二级市场的交易客体既包括私人住房，也包括安居房、集资房和房改房等职工所购公房。私人住房产权明晰，交易形式多种多样，这部分住房的市场运作，只需健全一般市场交易的法律法规，不用制定特殊的政策来规范。职工所购公房由于有地价等多方面的优惠，因而，国家必须对职工所购公房上市收益进行调节，将土地收益收归国库。职工所购公房上市交易的形式主要包括出售、出租、交换和抵押四种形式。由于职工所购公房是住房二级市场的主要交易客体，住房二级市场的成长主要取决于职工所购公房的上市，因而开放公房二级市场有着十分重大的意义。
（一）开放公房二级市场对房地产市场的影响
1.有利于促进房地产市场交易行为的规范化，促进房地产市场健康、有序地发展。
在全国各地已购公房上市交易办法出台之前，就已经出现了不少已购公房地下非法交易的现象。地下非法交易，不仅使当事双方缺乏应有的法律保护，使国家有关的税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患。允许职工已购公房上市，可以促使地下交易转为公开交易，非法交易转为合法交易，这不仅保护了交易双方的合法权益。而且国家的有关税费也能足额收上来，这样，也就规范了房地产市场交易行为，有利于促进房地产市场的健康、有序发展。
2.有利于构造市场需求主体，为增加住房的有效需求铺路搭桥。
高房价与低收入的矛盾是我国在培育发展房地产市场，推行住房商品化过程中面临的深层次矛盾之一。社会需要住房而有效需求不足，如何缩小房价和收入的比例，单就降低房价或增加收入而言，短期内显然没有办法。与此同时，通过几年的努力，我国城镇居民住房条件已有大大改善，无房户问题已基本解决。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件和环境，实现住房的升级换代。现在中央房改政策明确要彻底切断住房实物福利分配，居民不可能再通过住房分配渠道重新获得条件较好的住房。职工在按房改政策购买公有住房时，一般根据单位分房情况，先住后买没有多少可选择余地。按照目前的房价收入比，单靠居民家庭积蓄来购买商品房也是不现实的。允许职工将已成为个人资产的所购公房上市出售，再加上如住房抵押担保货款等相关政策措施的配套，情况有望大大改观，人们将卖掉老房子的钱全部或部分支付购房款，或支付抵押贷款的首期，再加上家庭储蓄和亲友的借款，选购目前市场上充足的现房，先住房，再分期付款，使改善居住的愿望在较大层面上有了现实的可行性。卖掉老房子买新房子，卖掉小房子买大房子，卖掉市中心房子买外围房子等，卖掉外围房子买市中心房子等。这里重要的一点在于，职工将已购公房上市变现的同时，向市场注入了与房价等值的资金。对个人来说，是购房支付能力的成倍提高，加上抵押贷款分期偿付形成了有效需求，即有支付能力的需求，促进了市场的消化吸纳和交易活跃。
3.有利于空置商品房的消化吸纳，促进住宅业这个新的消费热点和新的增长点的形成。
若允许职工将所购公房上市出售，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，再加上政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买能力，使这部分游离于市场之外的住房消费群体进入市场，使巨大的潜在需求转化为切实的有效需求，形成十分巨大的消费能量。
但是，由于目前房地产市场上商品房空置量居高不下，有的开发企业担心，当前房地产市场上新建商品住宅已经滞销，政府再让已购公房上市，市场容量大了，会增加销售困难。也有观点断言，允许已购公房上市，是以牺牲房地产市场为代价的。这些想法似乎基于这样一种判断，一旦允许已购公房上市，人们会把所购住房抛向市场兑现，与新建商品住房抢市场。
事实上，由于已购公有住房的职工家庭只有一套住房（少数特殊情况是政策实施中另外方面的问题），因此其所购公房上市后必然要新购进住房。从目前试点城市的情况来看，职工所购公房上市后又购买住房的比例高达85%以上，而且绝大部分是购买新建商品住宅，而且按照目前的房价收入比，购买上市公房的居民绝大多数是无力在市场上购买新建商品房的，也就是说，购买上市公房的居民和在市场上购买新建商品房的居民的收入层次是不同的，所面对的住房消费层次也是不同的，所以几乎不存在已购公房上市冲击新建商品住宅市场的问题。
因此，公房上市形成了对增量住房的巨大消化能力，无论是面积还是房价总量上有都有利于市场上空置商品房的消化吸收，有利于促进住宅建设的发展。
4.公房上市还有利于住房二级市场的结构调整，提高交易频率，促进这部分存量住房的优化配置。
目前我国城市社会各阶层对旧公房的需求量还是相当大的，刚步入社会参加工作的青年，需要解决住房问题；相当比例的低收入、住房困难家庭急需改变住房拥挤、不卫生的状况；一部分因住房位置不合适等原因而工作生活不方便的职工，希望调整住房；城市旧城改造，住宅建设也需要大量的拆迁安置用房；城市中相当部分流动人口对旧公房的需求也很大。对于这部分购房支付能力较低，需求更为迫切的居民来说，职工所购公房进入市场流通正好可以满足需要；同时也可满足拆迁安置用房的需要，加快旧城改造和住宅建设，降低拆迁成本。因此，公房上市不仅优化了存量住房资源的配置，而且，由于社会各方面对旧公房的需求非常大，公房上市置换出来的存量住房也不会对增量市场造成过大的冲击。
（二）对城镇住房制度改革的影响
1.可以消除职工购买公房的心理障碍，推动城镇住房制度改革不断深入。
向城镇职工出售公有住房是城镇住房制度改革的一项重要内容，按照现行政策，职工住满5年后可以上市交易， 但具体的措施一直没有明确。事实上，相对于低租金福利分配，个人通过购买公房，在住房上的投入是明显增加的，而公房出售价格上的优惠实际是对职工长期以来劳动工资中住房含量不足的一次性补偿。但是随着人们产权意识的增强，职工购买公有住房时，除了考虑其经济承受能力外也会考虑其所获得的收益。如果长期不解决再交易的问题，必然会使职工产生后顾之忧。因此，当前明确政策，允许职工所购公房上市，对于消除职工购买公有住房的心理障碍，推动城镇住房制度改革工作的不断深入，有着十分积极的意义。
2.有利于抑制住房问题上的不正之风。
在传统的福利分房体制下，有些人可以利用手中的权力，多要房、要好房，与一般干部和职工相比，存在着明显的分配不公现象。试点城市职工已购公房上市交易办法实施后，干部包括领导干部要想改变住房条件，也必须到房地产市场卖掉已购公房，再添上一笔钱，方能买更大更好的房子。为避免领导干部通过上市交易中牟取暴利，上海市明文规定，领导干部已购公房若要上市交易，需经纪检、监察部门核准，而且除了已购公房外，不得有另外租住的房子。这从政策上堵住了领导干部以权谋私，以房谋私的漏洞，使领导干部与普通干部职工在改善住房方面处于同一条起跑线上，在市场面前实现人人平等。
3.有利于推动住房商品化、社会化。
公有住房出售使住房商品化向前迈出了一大步。通过一定的优惠，对职工多年来工资中住房消费含量不足问题进行了补偿。但是，公房出售中仍具有较强的福利分配和按等级分配的色彩，有的地方出现了因职务变迁等原因，要求按住房政策重新换购公房的现象，因此，没有从根本上切断住房实物分配体制。允许职工所购公房按市场价上市，显化了对职工劳动的那部分补偿，使这部分职工今后主要通过市场满足其住房需求，从根本上切断了住房实物分配的途径。因此，在制度建设上，公房上市对于彻底转变我国住房分配制度，加快实现住房商品化、社会化，具有非常重要的意义。
4.有利于转变职工“等、靠”的观念。
减少城镇住房制度改革的阻力，实行已购公房上市交易办法，单位不再建房、分房，这就使越来越多的职工克服了住房靠单位的陈旧观念。这就有助于取消福利分房，切断居民对政府和单位分房的依赖，实现住房实物福利分配向货币工资分配的转轨，进而建立适应社会主义市场经济要求的住房新体制。
（三）有利于缓解社会矛盾，促进安定团结
住房的固定化，使邻里关系不合、夫妻离婚后仍要同居一室这类难题不好解决，现在可将已购公房卖掉，或再买房另找住处，或将售房款进行财产分割，从而缓解因住房问题出现的社会矛盾，促进安定团结。
（四）促进住房产权明晰，有利于房地产交易活动的繁荣和有序发展
允许职工所购公房上市，促进住房产权的私有化，是市场经济的需求。长期以来，我国绝大多数住房属于公有住房，产权归国家所有，但是，由于住房流通的凝固性以及低租金福利制，使得职工实际上对住房拥有控制权，这种控制权使得住房的国家产权虚置，成为空壳。此外，即使是住房国家所有，也存在谁是国家代表的问题，现实生活中就存在着直管公房和企管公房之分。在企管公房房改售房时，就因产权不明晰，存在国家和单位对公房出售的收益分割纠纷问题。允许职工所购公房上市让职工拥有住房的完全产权，一方面可以减少国家在住房方面的维修养护支出；另一方面，使得住房产权私有化，明晰化，有利于市场交易活动的繁荣和有序发展。因为职工拥有住房的完全产权，在条件具备时，会积极主动寻找实现住房投资价值的机会。