摘要：为解决电网企业基层营业场所投资方案比选问题，本文运用增量现金流净现值的方法，构建了相关模型，对电网企业营业场所经营租赁、融资租赁（包括提供土地与不提供土地）相对自建的经济效益进行了分析。
关键词：房地产；租赁；融资租赁；
1.研究背景
电网企业属窗口经营性企业，在全市各镇区均设有营业厅，目前大部分营业场所属于中短期租赁（5年以下），经营场所环境相对较差。为解决残旧、存在安全隐患、办公面积缺口率较的经营场地问题，为企业的优质服务打下硬件基础，企业决定开展基层营业场所的投资、升级工作。
目前电网营业场所的投资、建设存在以下几种方案：一是由房地产开发公司建设并与其签订固定回报长期租约，期满后转移产权；二是公司采用自有资金自建；三是在普通商业物业市场直接租赁。以上三种投资、建设方案就经济性分析而言可简化为不动产融资租赁、经营租赁、自建三种基本模式。
2.投资方式差异分析
经营租赁，即企业租赁普通商业物业，该种租赁到期可撤销租赁再选择自建或另租，一般租期较短。相对于自建，经营租赁与其差异主要体现在：
（1）资产投资者及物权归属者不同。经营租赁方式，经营场所的投资建设由出租人完成，资产归出租人所有；
（2）会计处理方式不同。经营租赁每期租金可直接抵税，且租金计入当期损益，自建的方式通过计提折旧抵税，每期省去支付租金，如果年租金高于折旧额，则租金的抵税效果明显；
（3）维修费用不同。经营租赁经营场所，需花费额外的资金对普通租赁场所维修改造以符合经营场所要求，同时，在租赁到期、且出租方不愿续租或是大幅度提高租金迫使另租的情况下，经营场所需“重复维修改造”，因此，与自建相比，经营租赁的经营场所，其平均维修费用额、维修频率高于自建；
（4）风险程度不同。经营租赁的方式租赁期短，受租金波动的市场影响较大，成本难以预计，且面临高频另租、支付高昂维修费用风险，因此，其风险程度高，难以控制。
所谓不动产融资租赁，操作上可分为两种，一种是企业不提供土地，直接租赁建筑物与土地，并在租赁到期时支付约定价款获得土地及其地上建筑物所有权；另一种是由公司提供自有土地或公司征地，而只租赁土地上建筑物，并在租赁期末取得建筑物所有权。不动产融资租赁一般租期较长，基本可达到建筑物的使用期，是一种定向租赁。相对于自建，融资租赁到期也可取得资产所有权，且每年也计提折旧，折旧抵税效果一致，其不同之处主要在于：
（1）融资租赁融资租金不直接抵税，但根据支付租金的内含利息率，其利息支付可以抵税；
（2）融资租赁到期时需支付一定金额以购买期末资产。
由于存在上述差异，自建、经营租赁、融资租赁（包括公司不提供土地和公司提供土地）等投资模式大相迥异，因此，需通过对上述投资方案进行经济性分析，从经济性角度确定相对较优的投资方案。
3.投资方式比选分析方法
本研究属于多种互斥方案的经济性比较，采用方案之间的相对分析可以规避各方案绝对分析产生的大量数据需求，同时也能实现各方案的客观比较，因此本报告以相对分析为主，分别研究经营租赁、融资租赁相对自建方案的经济性，并进行比较，以确定经济性角度的具体方案选择。在此基础上，还需对租赁相对于自建的现金流达到损益平衡时的损益平衡租金进行分析计算，以确定不同方案选择的临界租金。
3.1租赁相对于自建的经济性比较
相对于自建，经营租赁、融资租赁基本的相对现金流净现值（NPV）如下：
其中，
NPV：指租赁相对于自建的增量现金流净值；
租赁资产成本：即所租赁营业场所的建设成本，当采用经营租赁时，指经营租赁取代自建同规模场所的建设成本；当采用融资租赁时，指融资租赁具体实施项目的建设成本，如融资租赁建设的营业场所采用的自有土地或由企业征地时，建设成本不包含土地费用。
租赁期税后现金流量：指租赁引起的租金支付额、租金抵税额以及失去的折旧抵税额。当采用经营租赁时，租金采用市场租金，且直接可用于抵税，折旧不能抵税。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆融资租赁时，租金计算不同于市场租金，需采用达到出租人一定收益率的租金，且不能直接用于抵税，需按内含利息计算抵税额；
期末资产税后现金流量：指财务期末，相对自建，租赁所损失的营业场所残值变现的现金流量情况；
折现率：指经济性分析时项目对象的必要报酬率，即全部资金的机会成本，根据经济环境、行业标准等实际情况设定；
n：指自建营业场所财务计算设定年限，定为30年。
那么根据净现值模型，方案的经济性判别方法如下：若NPV>0，则该种租赁方案优于自建方案，且NPV最大的方案对应的租赁方案为最优方案；若此NPV<0，则自建方案在经济性上优于该租赁方案。
具体到经营租赁相对自建以及融资租赁相对自建的经济性分析，其详细的净现值分析模型分别如下：
（1）经营租赁相对自建的经济性比较模型
经营租赁相对自建的净现值分析中，相对资金流入以及相对资金流出分别如下：
1)相对现金流入
租金及增量维修费抵税：由于经营租赁的租金以及增量维修费用为成本费用，可以直接抵税，因此，与自建相比，经营租赁的租金及增量维修费抵税可看成一项相对现金流入；
避免自建固定资产投资；包括征地费用、建筑物投资，采用经营租赁，不需要投入营业场所的征地及建设投入，因此，该项投资可看成相对自建的一项现金流入。
2)相对现金流出
租金及增量维修费：经营租赁需按市场租金支付租金，以及租用普通物业带来的增量维修费用，因此，可将该项费用看成相对自建的一项相对现金流出；
损失折旧抵税：经营租赁不能计提营业场所折旧，因此损失了折旧抵税，可看成相对自建的一项相对现金流出；
失去残值变现：相对自建，经营租赁在财务期末损失了营业场所残值变现的现金流。
（2）融资租赁相对自建的经济性比较模型
融资租赁相对自建的净现值分析中，相对资金流入以及相对资金流出分别如下：
1)相对现金流入
租金抵税：租金不能直接地税，故此项相对现金流为0；
内含利息抵税：融资租赁根据租金计算的内含利息可以抵税；
避免自建固定资产投资；相对自建，融资租赁避免的投资。企业提供土地则该投资仅为建筑物投资不包含土地费用，企业提供土地则该投资包含建筑物投资与土地费用。
2)相对现金流出
租金：按照出租人所要求的收益率计算得到的租金；
损失折旧抵税：融资租赁与自建一样都可以计提折旧，因此，该项相对现金流为0；
资产余值价款：相对自建，如营业场所建设用地的不是企业提供，则在融资租赁在期末需要支付一定价款购买营业场所残值，主要是购买营业场所的土地使用权。
3.2 租赁损益平衡租金针对公司而言，租赁损益平衡租金是其可以接受的最高租金，即此租赁方案相对于自建的净现金流的净现值为0时的租金。高于此租金，企业自建营业场所经济性较好，低于此租金，企业租赁营业场所的经济性较好。由于融资租赁及经营租赁相对自建的现金流不同，因此，其损益平衡租金也不尽相同。
4.结论
本研究分析了电网企业基层营业场所不动产融资租赁、经营租赁、自建三种基本模式不同投资方案的差异，并构建了运用增量现金流净现值的方法评价投资方案经济性的模型。在实际工作中，可先计算租赁损益平衡租金，以平衡租金与市场租金的对比进行投资决策。
参考文献
[1] 国家发展改革委，建设部.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)，中国计划出版社，2006.
[2] 王幼松.《工程经济学》，华南理工大学出版社,2011.
论文作者:韩淳
论文发表刊物:《基层建设》2016年第34期
论文发表时间:2017/3/20
标签：租金论文; 融资租赁论文; 场所论文; 方案论文; 现金流论文; 现值论文; 经济论文; 《基层建设》2016年第34期论文;