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摘要：现今我国正处于经济快速发展的大环境下，社会上的科学技术水平也得到显著提高，许多行业在这一时期都获得较大发展。而作为我国经济的重要支撑——房地产行业在近年来也获得较大发展，且与之前房地产行业相比，也出现较多的变化。尤其是现今社会上的人们生活水平得到不断提高，房地产住宅项目精装修也愈加普及，在社会上已经形成了一整套的独立装修体系。由于各种原因的影响，在住宅项目开展的精装修管理工作中仍然存在较多问题，对我国房地产行业的发展产生影响。本文主要分析了房地产住宅项目精装修施工管理要点，并探讨如何才能对管理质量进行提高，以期为我国精装修管理人员提供些许借鉴。
关键词：房地产、住宅项目、精装修、施工管理
房地产业要相对其档次进行提高，精装修是一个手段。通过对房屋建筑的精装修，可以使得住宅项目的档次得到大幅提高，从而使得产品价值得以提升，为企业创造意外的经济效益。但房地产业开展的精装修工作与酒店需要的装修工作不同，其管理工作被提高到一个尤其重要的位置，如果不能对房地产项目开展的精装修工作进行系统监督与管理，就很容易导致工作开展过程中出现各式各样问题，影响房地产企业的后续发展[1]。但就目前来看，我国的房地产业就精装修项目管理来看，还存在一些问题，需要对其仔细研究并加以解决。
一、房地产住宅项目精装修施工特点分析
总的来说，数量较多批量较大的住宅精装修项目与业主自行开展的装修工作是有很大不同的，且与酒店开展的装修工作也存在明显不同。房地产住宅项目开展的精装修工作在三个方面较为显著：（1）精装修住宅项目包含的专业面较多，如室内装饰、电气设备、空调设备、给排水工程等等设计工作。（2）精装修住宅项目需要系统的管理以及监督，才能保证各项工作得以顺利进行。（3）精装修住宅项目需要全局性、系统性的管理以及调度，才能保证工作开始时各部门之间得以协调运行[2]。如下图精装修工程中，就要能兼顾各种专业点，考虑到收纳功能，了解客户实际需求量，并且在基础上给出相应的收纳方案等。
二、房地产住宅项目精装修管理要点
（一）精装修设计准备阶段
在对住宅项目精装修工作开展方案设计之前，应该做好准备工作，为精装修方案的设计打下较好的基础。首先，应该充分利用各种渠道的资源对单位中所拥有的设计人员资料进行收集以及汇总，做到各种类型资料的系统全面性。尤其是应该对所有的设计人员擅长风格以及成功案例、设计进度、设计周期等有个详细的了解。其次，企业的开发商应该针对精装修项目自身的特点来对设计人员进行选择，充分对企业自身的预算情况进行考虑，选择合适的设计师人员，在对企业工程其他施工不产生影响的情况下尽量对设计质量以及装修工作的创新程度进行提高[3]。最后，开发商应该参考设计单位完成的一系列成功案例，对于主设计人员与其团队的沟通交流充分协调，保证房屋建筑的装修工作得以保质保量完成，进而促使房地产住宅项目的设计方案质量得以显著提高。测量防线在前期准备中显得十分重要，因为防线工作是否能够顺利进行，将会对整个项目后期运行产生直接影响，具体流程如下所示：
图三 顶棚施工图
（二）精装修设计监督审定阶段
精装修设计监督审定阶段同样也是住宅项目开展精装修工作的重要内容，而在进行精装修的过程中，很容易因为各种影响因素而导致装修工作很难顺利进行，进而导致设计方案设计完成后也容易产生变动。如我国的很多开发商在开展房屋建筑精装修的时候，经常出现主体结构已完成，但装修图还未得到完成的情况。这样一来不仅对施工企业的施工时间以及招标工作的正常进行产生影响，还会导致工程进度受到相应影响，造成开发商利益蒙受损失。因而，在开展精装修工作之前，需要整体把控整个施工过程。首先，开发商应该对工程进行整体把握，应合理安排各环节的施工顺序，保证施工得以持续顺利进行，大幅度减轻施工单位在人力资源方面的浪费。其次，开发商应该做好与各专业的设计以及协调沟通工作，对于精装修工作中涉及到的水电工程、给排水工程以及结构工程等多部门进行整体控制，避免施工过程中出现不协调的问题[4]。另外，还应该根据精装修工作提出的具体设计要求合理摆放各种设备，如对厨房、卫生间等管道的合理摆放等等，应保证所有功能在正常使用的前提下对室内有效使用面积进行扩大。
（三）精装修项目招标阶段
相比较其他专业，精装修住宅项目在划分标段上较为灵活，且其中存在一定的复杂性。并且在精装修项目的招标阶段，应该根据精装修图纸中设计的内容对项目自身开展整体介绍。另外，还应该对施工单位报价进行明确，尽量对施工工程在管理上的难度进行减轻，保证工程得以顺利开展。另外，招标文件中需要对成品保护引起足够的重视，在招标文件中需要对成品保护工作列入专项费用，对于精装修工作中应设置的保护措施进行明确，从而对工程管理的难度进行减少，防止在工作开展过程中出现扯皮现象。
（四）精装修项目施工阶段
对于精装修开展的项目施工来说，由于该项工作中涉及到的技术、人员以及设备都较多，因此在管理上经常存在很大的难度。对此，除了在项目设计阶段以及招标阶段应对其实施有效管理，降低其难度之外，还应该利用有效控制手段去对管理工作进行相应的控制以及监督。首先，应该保证各个施工队伍可以对其进行有效的协调，保证工程施工有序进行。其次，应该对施工中使用到的各项设备进行严格管理，尤其是对各种施工设备按照一定顺序予以排放[5]。最后，对于施工过程中使用到的各项材料进行严格监督，如材料的使用以及购买情况等，防止在其中出现各种浪费情况。在实际施工过程中要能够考虑到关键成果、流程阶段、主责部门和工作方法之间的转变，提升施工有效性和目的性。
电气安装工程作为精装修施工中需要兼顾的一点，首先，需要进行测量放线，然后复核点位，接下来安装灯具、风扇和面板，进行调试，最后为成品保护。具体流程如下：
（五）装修材料的阶段管理
需要进行精装修的楼盘大多工程量较为庞大，其中涉及到的各种装修材料以及装修设备种类繁多，如坐便器、台盆、整体橱柜、灯具、开关面板等等。为了使得这些材质的品质得到保证，通常开发商都会与相关知名品牌签订一定的合作关系，为开发商精装修工作提供材料。这样一来，在房屋销售过程中，装修材料也成为一个主要卖点。另外，开发商进行大批量采购，也可实现开发商在这一过程中的利润最大化。但同时，这样的步骤也给材料申报节点以及验收现场材料以及保管相关材料提出较高要求，一方面需要与现场施工的进度保持一致节奏，在相应施工节点中对相关材料的进场进行保证；另外一方面还需要对进入现场的材料进行品质的鉴别，避免品质不佳的材料进入到施工现场。
结语：
房地产项目中开展的精装修管理工作不仅涉及到技术问题，而且涉及到管理问题。现阶段开展的房屋工程质量管理，主要依据施工阶段开展的工程质量检验工作，而缺乏系统化整体化的预防以及管理措施。房地产开发商应该从设计阶段、招标阶段、施工阶段、装修材料采购阶段入手，做好预防工作，形成贯穿项目全过程的质量控制管理体系。只有通过对精装修项目实施全方位管理，才能对装修工程的质量进行保证，进而使得业主的权益得到保障。
参考文献：
[1]颜全接.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J/OL].河南建材,2016(03).http://www.cnki.net/kcms/detail/10.16053/j.cnki.hnjc.2016.03.017.html
[2]苗国.住宅精装修工程项目管理与质量控制[J].中国科技投资,2012,21:174.
[3]严金林.住宅全装修施工管理探讨[J].中国城市经济,2011,18:234-235.
[4].天津住宅集团凭借产业集群优势打造住宅领军企业为天津生态宜居城市建设做出新贡献[J].资源节约与环保,2014,02:178.
[5].天津住宅集团——国家住宅产业化基地[J].住宅产业,2015,01:80.
论文作者:张振国
论文发表刊物:《基层建设》2017年第12期
论文发表时间:2017/8/24
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