摘要：随着房地产市场的迅猛发展，消费者不再盲目投资，而刚性需求消费者越来越注重房地产项目的品质问题。因此，过去粗放式的工程项目施工管理办法已经无法满足现在时代发展的需求，文章根据施工管理的经验对目前施工项目管理过程中存在的问题进行分解分析，针对出现的问题提出解决方案并得出结论。
关键词：房地产；工程项目；施工管理；监理
前言：改革开放以来，我国房地产市场发生了翻天覆地的变化，自从我国决定将建筑业作为整个城市经济体制改革的突破口以后，施工项目管理的理论水平和实践水平都大大提高，取得了明显成效，然而随着改革的不断深入，许多工程项目的问题又暴露出来，过去粗放式的管理模式已经不能现代管理模式的需要，需要更加精细化的管理，注重细节。本文对目前工程项目管理中存在的问题进行分析并提出解决方案。
一、注意施工阶段的过程控制及管理
建筑房地产工程管理建设工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要监理来管理的，哪些又可以通过监理、施工单位本身来进行管理的呢？只有通过细致的划分管理权限，工程管理才可以有的放矢，而不是毫无目的地执行“帝王”式的监理管理。“帝王”式的管理是施工单位最为反感的管理形式。工程管理的合理形式是：工程质量到达甚至超出预期值，施工的工期控制充足的时间之内，让施工单位获取合理的经济效益。这样监理和施工单位就不会成为对立方，而是成为真正的合作关系。因此，监理通过以下几点进行管理。
1、严格控制工程质量
强化质量管理，严控返工率。在施工的过程里，要严格控制工程的质量，充分意识到“细节决定一切”的意义，所有的质量管理人员要将加强施工的工序质量检查以及管理工作真正执行到整个过程里，使用防范措施，避免质量问题的发生，不要让人、财、物的浪费增加工程投资的负担。 （可见图一）
（图一）
（1）要管理好施工质量，首先要按图纸进行施工
监理代表应当及时检查施工方有没有严格遵照设计的图纸进行施工。如果出现问题，应当及时进行处理，需要返工的就返工，因此形成的损失要通过施工方负责。可是需要注意的是，不可以不顾监理单位而直接同施工方进行交涉。然后应当检查是不是具有偷工减料、以次充好的现象。建筑施工单位在施工时出现偷工减料、使用了不符合标准的建筑材料、建筑配件以及设备等，应当严肃处理，情节严重者；构成建设工程质量不达标准的，施工方应当立刻进行返工、修理，而且要赔偿因此形成的损失，达到犯罪的，必须依法追究其刑事责任。
（2）增加对隐蔽工程的检查和验收
建筑房地产工程的覆盖、掩盖条件以及达到协议条款约定的中间验收位置，施工方要采取自检的形式，并且要在48小时前通知监理代表。通知内容包含了施工方的自检记录，
隐蔽工程以及中间部位的验收内容、时间及地点，而且要让监理进行验收。如果验收合格，监理代表要在验收记录上签字后才可以继续施工，如果监理代表查验后发现不符合标准，施工方要在规定的时间里进行修整并重新验收。隐蔽工程没有通过验收的，监理代表有权对已经隐蔽的工程进行验收。施工方要通过具体要求进行剥露，并配合检查。检查不达标
的，监理代表不可以在隐蔽工程记录单上签字，而且要求其立刻拆除并返工。
2、保证工程可以按期完成
在施工的进度上，监理代表要关注查看施工单位有没有依照合同的工期进行施工。现场施工有没有依照施工组织设计进行，出现问题要及时提出，对于依照施工组织设计进行的，如果在合同约定的工期内无法完成，要合理的进行工期的延长或者监督施工单位通过加班加点的方式按期完成。
二.建筑房地产工程项目管理策略
1、强化建筑房地产项目的风险管理策略
风险防范指的是通过相关的技术管理策略来避免相应的风险，用来降低建筑房地产有关的隐蔽损失，维系投资方的利益。风险防范的方法大致有以下几类：
（1）风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。
（2）风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。
2、全面充实项目的成本管理策略
当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。
3、项目质量管理策略
建筑房地产公司可以透过合理的项目管理策略来确保项目建设实施的质量。建筑产品不等同于其他的工业产品，工业产品通过流水线进行生产，影响产品质量的原因相对较少，同批次的产品质量比较稳定，可是造成建筑产品质量的原因非常多，并且，项目建设管理策略牵涉到不同学科，因此，需要同监理等合作单位，甚至是供电、供水等社会关系进行协调处理，要培养对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、使用的能力。因此，对于企业应当关注的项目管理策略团队的建设，素质是一定要保证的，这也是决定项目管理策略成败的基本原因。
三.施工管理的创新
3.1加强进度管理，避免由于管理过失造成的损失
根据施工进度计划，对实际进度进行纠偏对，同时对引起进度拖延的原因采取措施，防止其计划影响紧后工作的进度计划，特别对计划不周、实施不当等管理失误等原因造成的拖延，应加强企业内部管理落实进度管理责任制。对己经产生的拖延，采取措施以弥补。避免由于未采取措施给企业及业主带来更大的损失。弥补的主要通过调整后期计划，采取措施赶工以保证后期的活动按计划执行，而由于赶工造成的工程项目成本的增加应注意核算，控制在成本计划的范围内。
3.2加强进度管理责任制
进度管理对于施工单位而言也是“面子工程”，如果建设单位及监理单位在进行进度检查时发现进度严重滞后，对施工单位后期继续承揽相关业务会受到很大影响。因此，为避免产生此类情况应加强进度管理责任制，至上而下贯彻进度管理责任制，引入奖惩制度并进行后续跟踪管理。
四.结束语
综上所述，当建筑房地产工程在施工阶段，监理的施工管理工作属于一个系统的工程。它一定要同建筑所包含的施工内容的多样性及繁复性进行紧密结合的管理。针对工程里涉及到的各个专业内容通过了解到熟悉、从认识到掌握。系统合理地控制施工的各项工作实施。及时和监理、设计、施工及各专业施工队伍进行沟通，解决在施工里出现的各种矛盾，监督参与工程项目实施的各个协调工作。进而确保质量管理、技术管理、进度管理以及合同管理的落实工作。
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论文作者:刘流
论文发表刊物:《防护工程》2017年第26期
论文发表时间:2018/1/17
标签：建筑论文; 进度论文; 施工方论文; 工程论文; 风险论文; 施工单位论文; 策略论文; 《防护工程》2017年第26期论文;