住宅建设成为新经济增长点的金融支持，本文主要内容关键词为：增长点论文,新经济论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅建设成为新经济增长点的前提条件和主要障碍
众所周知，人类的一切决策能否实现，在根本上皆决定于决策的前提是否科学、可靠。住宅建设要成为新的经济增长点所包含的主要前提条件应当是三个：（1）住宅必须是商品；（2）住宅建设作为商品生产过程，能顺利实现其生产（投资建设）、流通、消费，或者说只有当住宅建设的生产成果能通过市场交换进入消费领域，实现其价值时，生产才具有积极的经济意义，也才能实现住宅建设作为商品生产过程内在的需求效应和供给效应，进而带动相关产业（行业）如建筑、建材、冶金、化工、邮电通讯、交通、能源、装饰、物业管理、商贸服务等产业（行业）的发展并增加有效供给，最终促进国民经济的增长。（3 ）住宅建设离不开一系列的制度支持，特别是离不开金融支持。这决定于住宅建设和金融活动的内在关系。一方面，根据金融资本和产业资本关系的理论可知，金融（特别是住房金融）资金运动规模、效益在其他条件不变的情况下，受住宅建设资金运动规模、效益的影响；另一方面，住宅建设资金运动反过来又受金融资金运动规模、结构和效益的影响。由于住宅生产者（房地产开发企业，为了表述方便本文交叉使用这两个概念）的自有资金供给和住宅的最终消费者的实际购买力与住宅生产实际需求的资金存在着差距，为了确保住宅建设资金运动的规模效益，客观上要求获得金融支持。
从我国住宅建设实际情况来看，虽然取得了一定的成绩，为国民经济发展作出了一定贡献，但同时也存在着诸多问题，特别是有效需求不足、市场萎缩严重，阻碍了住宅建设稳步发展。以1995年为例，全国当年商品房实际销售面积比上年增长5.29%，增幅下降近3个百分点， 有17个省、自治区商品房销售面积呈负增长，至1995年底，商品房累计空置面积5031万平方米，比上年增加近53%，在空置的商品房中，普通住宅约占71%。但商品房空置并不意味着我国目前的住宅生产已经过剩，因为目前尚有325万多户人均居住面积不足4平方米，离人均居住面积8—9平方米、使用面积12—14平方米的“九五”目标还差之甚远。 很明显，住宅销售面积下降，商品房空置的现象主要表明：我国目前房价与本应成为住宅最终需求者（住宅消费者，下同）的居民的收入水平差距过大，即居民对住房的有效需求明显不足，其结果是：一方面影响了住宅建设再生产的顺利进行，阻碍了住宅建设成为国民经济新增长点的进程；另一方面，造成了相当部分的房地产开发企业的生产经营资金主要依靠银行信贷，致使房地产开发企业的资产负债率高达72.48%。此外 ，由于住宅销售受阻，许多房地产开发企业无力偿还银行贷款，又使银行信贷资金运动受到严重阻碍，导致了相当规模的信贷资产失去了应有的流动性、安全性和效益性，在一定程度上威胁着贷款银行的生存和发展。然而，造成住宅售价与住宅最终需求者有支付能力的购买力差距过大的主要原因绝不能仅归于住宅售价畸高，而更主要在于住宅最终需求者的工资收入中尚未包括与住宅商品化相适应的住宅消费含量，这既是传统的住房分配福利化在工资结构上的反映，又是由目前受国民经济发展水平制约的工资水平所决定的。因此，那种希望通过降低住房售价，增加住宅购买者工资收入中“住”的含量，从而使住房造价与住宅购买者支付能力相协调的设想，在短期乃至较长时期内是难以实现的。特别是住宅的价格决定于住宅建设成本、销售成本和利润。其中，住宅建设成本一般包括建设安装成本、土地费用、拆迁费用、城市基础设施配套费用和有关税费。这五大要素中，建安成本由于受市场对住宅质量要求的提高、建材价格、劳动力价格等因素的影响，不仅不会降低，反而可能稳步上升；而土地费用因土地的稀缺属性和土地费用是国家和地方政府传统的重要财源等原因而不大可能下降；城市基础设施配套费因其服务于有待加强的城市基础设施建设，因而也不可能有所调整；或许只可能减少重复征收的税金和不合理的费用，以及通过招标形式降低拆迁费用。而利润既决定于住宅生产者的管理水平和劳动生产效率，又受住宅生产者对利润最大化要求的牵引，因而要让住宅生产者让利销售，也会受到一定的制约。显而易见，在住宅生产尚未过剩的前提下，价格的下调具有刚性约束。因此，在住宅价格难以下调且短期内又不能较大幅度增加住宅最终需求者工资收入中“住”的含量时，要想使住宅价格与住宅最终需求者有支付能力的购买力相适应，必须依赖有效的金融支持——如通过发展住房消费信贷增强住宅最终需求者的有效购买力，以期通过刺激有效需求，带动房地产开发企业的销售，从而顺利实现住宅建设资金运动的全过程，促进整个住宅建设的稳步发展。
促进住宅建设成为新经济增长点的具体设想
由于前文所述原因以及不同产业间的竞争等因素，住宅建设要成为国民经济新的增长点并不是一蹴而就的。与此同时，对住宅建设的金融支持也是一项复杂的系统工程，它具有深刻的内涵和丰富的外延。从内涵来看，金融支持应包括与资金融通有关的一切制度安排和金融活动；从外延来看，应包括构建以个人住房消费信贷为核心的多元化住房信贷体系和住宅证券体系等内容。但是从金融支持的现状来看，尚存在以下问题：缺乏提供广泛金融支持所必须的外部环境：银行信贷规模中生产信贷比重偏大，以消费者为中心的住房消费信贷体系有待建立和完善；住房消费信贷的服务对象有待扩大；政策性业务中存在着无序竞争，损害了金融支持的效率；住房消费信贷缺乏稳定的资金供给保障；银行对住房建设领域的资产重组支持力度不大等问题。这些问题的产生，既有金融管理方面的原因，也有制度安排方面的原因。因此，我们认为，要完善金融支持，必须分两步走。
从近期来看，完善金融支持应主要抓好以下几个方面的工作：
（一）采取有效措施，促使住宅商品化深入人心。
住宅建设的正常进行和有序发展依赖于人们对住宅消费（也包含投资）的需求，因此应进行广泛的住宅商品化的宣传教育，创造良好的人文环境，还必须通过有效的制度安排，诱导人们进入住宅消费和投资的行列。具体来讲，必须尽快纠正仍然存在的住宅福利化分配，转变人们对住宅实物分配的依赖观念，改变低房租、高售价的状况，使租售价相对均衡。按国际惯例，房价相当于8—12年的房租，一般二者的比为1∶100。这样既可以达到促进人们购买住宅进行消费的目的， 也可以达到促使一部分人对住宅进行投资的目的。
（二）调整银行信贷结构，在信贷总量中增大住宅消费信贷的比重，构建以消费者为中心的住房信贷体系。
众所周知，生产和消费分别处于社会再生产的起点和终点，尽管生产决定消费，但消费作为生产的根本目的，为生产提供动力，也影响着生产的顺利进行。与此相适应，住房信贷体系既包括生产信贷，又包括消费信贷。即使率先开办住房消费信贷业务的建设银行，其住房消费信贷业务在住房信贷总额中的比重也是微乎其微。因此，一方面要进一步完善住房生产信贷制度，另一方面根据国民收入分配结构、住房建设和投资结构的发展趋势和住房信贷的现状，居民个人住房消费将成为我国新的消费热点，并考虑到住房开发企业资产负债比例所决定的资信状况、住房开发企业开发资金主要来自于住房预售收入以及住房开发企业手中现有空置房销售有赖于潜在的住房消费者（包括部分潜在的住房投资者）的实际购买行为等因素，住房金融的主体银行——建设银行应尽快增加住房消费信贷业务在整个住房信贷业务中的比重，使之在本世界末达到50%，以切实增加对住宅消费的信贷支持。
（三）尽快完善现有个人住房消费信贷制度。
完善个人住房消费信贷制度，必须做到：
1.扩大服务对象。虽然个人住房消费信贷业务看似品种繁多，但均对借款人的资格作了严格的限定，实际上是将借款人限定在很狭窄的范围内。因此，笔者认为，要完善个人住房消费信贷制度，扩大服务对象，就要尽可能放宽对借款人的资格限定，使愿意借款买房的有完全民事行为能力的个人都能获得贷款。
2.合理确定贷款比例和贷款额度。个人住房消费贷款的比例反映了银行对住宅购买者（消费者）的支持程度和对住宅建设的参与程度，它客观上受到银行负债业务的规模和结构的限制，同时也受到居民个人收入水平和积累水平的影响。贷款比例过高，就意味着银行承担了住宅开发建设的绝大部分资金，这样会大大降低信贷资产的流动性，增加风险性，而个人将在整个贷款期限内，背上相对沉重的财务负担；而贷款比例过低，又不能发挥住房金融引导消费、支持住宅建设的作用。因此，合理的贷款比例必须不仅有利于弥补居民对住宅的有效需求不足，而且有利于控制银行信贷风险。
3.实行多种还款方式。大力开展个人住房消费信贷业务，必须适应不同收入状况、不同偿还意愿的住宅购买者（消费者）的需求，实行多种还款方式，除目前普遍使用的先付息、后还本的等额还款法，还应增加适应年青夫妇收入增长变化的递增还款法；适应中老年夫妇收入的递减还款法等，以保持住房支出在居民家庭收入中的合理比例。
4.实行可变动的利率政策。由于个人住房消费贷款多为中长期贷款，资金的价格即利率将会受政府宏观经济政策、通货膨胀率、资金市场的供求状况等诸多因素的影响而变化，如果维持固定利率，一旦通货膨胀率高于名义贷款利率即出现实际贷款利率为负数，必将减少银行的利息收入，降低盈利水平；而一旦出现资金价格下降，则住宅购买者（消费者）会承担不合理的利息支出，造成其实际收入下降。因而建议允许个人住房消费贷款利率随行就市，实行可变的利率政策，这不仅会打消银行对利率风险的顾虑，还会增大住宅购买者（消费者）对住房的购买意愿。
（四）强化内部管理，增强服务功能。
从中长期来看，强化和完善金融支持要抓好以下几个方面的工作：
（一）按照专业化分工协作原则，构建完善的住房金融机构体系。
建立完整的住房金融机构体系，既是住房金融长期稳定发展的条件，也是改变我国目前住房金融机构体系不合理、为住宅建设成为国民经济新增长点提供金融支持的必然选择。一方面，对政策性业务可授权建设银行独家经营，以发挥建设银行作为住房金融主体银行的传统优势，杜绝政策性住房金融中的“群龙治水”的局面，可以降低政策性业务中的决策参与成本，提供政策性业务的效率；另一方面，对自营性业务要鼓励同业间进行公开、公平竞争。此外，要建立提供住房贷款保险、住房贷款担保的专门金融机构，以分散银行的经营风险。同时我们认同下列观点：即从发展趋势来看，金融业务将走向多元化和综合化，因而那种通过设立专门的机构承办单一的住房金融业务的主张不仅已被巴西国民住房银行的倒闭、韩国住宅银行的改弦易辙等事实证明是落后的主张，而且该主张一旦付诸实践，将需要付出巨大的初始投入。所以没有必要另起炉灶，建立一个遍布全国的、零售式的住房银行。
（二）开拓筹资渠道，为住房消费信贷提供可靠、稳定的长期资金来源。
一是继续大力吸收住房储蓄存款，改变过去住房储蓄存款和住房贷款“低来低去”的做法，同时还应对该储种给予利率倾斜；二是全面推行住房公积金制度。从住房金融的角度看，住房公积金是一种强制性储蓄，因此应有相应的立法确保住房公积金管理机构对不缴或迟缴住房公积金的单位和个人有强大的约束力，以保证住房公积金能按时、足额地归集并使其成为长期、稳定、可靠的住房基金；三是可以考虑让住房金融机构以其持有的抵押产权作担保，发行等额的抵押债券，向社会公众筹集资金，既可以变固定债权为灵活债务，又可以缓解住房金融机构资金紧张的局面；除此以外，还可以考虑推行住宅建设项目融资证券化、房地产产权证券化来为住宅建设提供资金保证。
（三）集中信贷资金，择优投放，促进房地产开发企业资产重组，实现规模经营，是金融支持应长期遵循的方针。
在住宅消费能充分实现的前提下，住宅建设能否成为国民经济新的增长点，就取决于住宅生产建设领域能否遵循社会主义市场经济的竞争规则，实行优胜劣汰，实现规模经营。因此，一切住房金融机构都可以汲取建设银行“双大”战略的精神实质，重点扶持那些技术力量强、管理水平高、资信良好、具有规模效益的大企业，同时，金融机构应鼓励这些大企业兼并或收购那些技术力量薄弱、管理水平低下、产品质量差、资信度不高、不具有规模效益、无力偿还银行贷款的企业或已经停业、半停业的企业，以实现资产和债务的重组。具体而言，对已经停业、半停业的企业和那些效率低、不具备还本付息能力的企业实行区域对待，对其中拥有预期效益好的开发项目，或具有高级差地租地段的土地使用权的企业，以及有发展潜力的企业应进行严格的资产评估，通过向效益好的大企业提供信贷支持，鼓励房地产建设领域合理的并购行为，发挥大企业的技术、管理优势，提高整个住宅建设的经济效益，以加快住宅建设成为国民经济新增长点的步伐。
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