闫溦[1]2007年在《基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究》文中认为房地产业是一项以项目为导向的行业，房地产开发项目投资周期长，需要资金量大，涉及领域多而且复杂，受国家政策的影响和资金的约束。目前在国家宏观调控的大背景下，房地产开发项目实施过程中的不确定因素增加，而我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发规模小，开发能力差，长期受传统开发模式和管理手段的影响，缺少对项目的系统管理，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，有必要对房地产开发项目全过程的风险进行深入研究，从而为提前预测可能发生的风险，并采取有效预防和控制风险提供科学依据。目前我国对于房地产开发项目风险管理的理论研究还比较少，不利于房地产开发项目风险的实践。本文针对目前的房地产市场和政策环境，结合房地产开发项目风险管理的现状，对房地产开发项目全面风险管理的相关问题进行了研究。首先针对我国房地产开发和管理的现状，提出新政策下进行房地产开发项目全面风险管理的必要性。按照全面风险管理的全员、全过程、全要素风险管理的思想，从目标、组织、流程和方法上构建全面风险管理理论框架。在此框架下，基于房地产项目风险管理流程，重点对房地产项目运行全过程的风险进行风险识别、风险评估、风险应对和风险监控的研究。从全部风险识别的角度，较系统地总结房地产开发项目全过程的风险，包括投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设阶段和项目租售阶段的风险；结合房地产项目的特点，在详细地比较了各种房地产项目风险评估方法的优缺点的基础上提出方法选择的原则；全面梳理了房地产项目风险应对措施；同时为保证项目风险管理过程的动态持续性，提出加强风险监控的方法措施。在理论叙述的基础上，选取亚洲花园项目作为案例，结合项目的实际情况，将基于流程的全面风险管理的理论和方法应用其中，应用定性和定量分析的方法对项目风险进行识别和分析，有针对性地提出风险应对措施和项目建议。各种方法在现实的项目中得到了较好的运用，说明全面风险管理的思想在房地产开发项目中具有较强的适用性。希望该理论能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
李涛[2]2004年在《房地产开发投资风险因素分析及评价研究》文中认为随着我国经济的飞速发展，房地产开发活动日益活跃，展现在人们眼前的往往是房地产业盈利丰厚的一面。但是，对于任何一项房地产开发投资活动，风险总是与之相伴，特别是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险一旦发生，就可能使开发商蒙受巨大损失，甚至导致破产。因此，重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。 本文从开发商的角度对我国房地产开发中存在的风险因素进行分析，指出整个房地产市场面临的宏观风险因素，对这些风险因素进行了分析，并进一步对房地产开发不同阶段的风险因素进行了深入的分析。以房地产开发不同阶段风险因素分析为基础，通过建立风险因素层次分析模型，计算得出房地产开发不同阶段风险因素的权重。然后，应用模糊综合评价模型，结合实例，计算得出某一项目的风险度，为开发商投资决策提供了科学的依据。 鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响，文中提出了房地产开发风险因素的防范和控制策略，主要包括减轻风险、预防风险、转移风险、回避风险、自留风险和采取后备措施六种方法，并从管理的角度提出八项具体的防范与控制措施。 实证研究说明了进行风险分析及评价的重要性和必要性。
王巍[3]2005年在《房地产开发项目风险评价》文中提出随着房地产项目规模的日趋扩大及技术工艺复杂性的提高,各类风险也明显日益增多且相互关系错综复杂,项目所面临的风险已经成为引人注目的问题。房地产产品是一种于其他商品有区别的特殊的商品,这就决定了房地产投资与其它投资有不同的特点,特别是房地产项目的投资过程是一利,预测未知将来需求而进行产品生产的过程,这些不同的特点决定了房地产业是一种高风险行业,不确定性伴随其始终,这些不确定因素对房地产投资的成败起着决定性作用。由于房地产项目整个过程中都存在着风险,然而如何有效的去评价风险,则是一个有待解决的现实问题。本论文通过对项目风险的分析与评估,构建了一个比较完善的项目风险评价体系。目的在于寻求度量工程项目风险的有效方法,以期对项目的风险管理起到一定的借鉴作用。本文从风险管理理论入手,结合房地产开发项目的实际特点,通过查阅大量相关资料,将复杂的房地产风险分解为简单易断的风险因素,并把这些因素按层次关系分组形成递阶层次结构,构建了房地产开发项目风险的评价指标体系。同时,在剖析了现行的项目风险评价方法特色和弊端的基础上,建立了一个基于模糊综合评价的房地产开发项目风险评价的模型,通过分析风险因素对项目的影响程度,定性分析和定量分析相结合,对项目风险进行了评价,从而使管理者了解到房地产全过程中风险情况,使其决策更为科学。
赵勤[4]2006年在《房地产项目投资风险分析与研究》文中研究表明房地产是一种特殊的商品,它具有投资周期长、投资额大、影响因素复杂等特点。自1987年12月1日我国首次在深圳特区举行拍卖土地使用权以来,中国的房地产业宣告步入新的阶段,自此我国房地产业经过缓慢增长、快速增长、盘整、复苏等多个阶段。 近年来,随着我国国民经济的持续健康发展,房地产业快速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产开发日益活跃,展现在人们眼前的往往是房地产投资活动蓬勃、盈利丰厚的一面。但是,对于任何一项投资活动,风险总是于之相伴,特别是在我国房地产市场还不完善的情况下,风险一旦发生就可能使开发商蒙受巨大的损失,甚至导致破产。这就迫切需要采用科学的方法对房地产投资过程中的风险进行科学的分析和预测,并且在实践中也迫切需要有一种特别适用的理论方法对其进行定性和定量分析。因此对房地产投资风险展开分析与研究就具有重要的现实意义。 本文在前人研究的基础上,提出一种利用相关分析、聚类分析、可靠性分析、回归分析的思想方法建立最佳线性预测函数,来进行了房地产项目投资风险分析。该方法对候选变量先作相关与聚类分析,然后根据变量的分类结果,从不同的类别中选取变量加以组合,进而作变量组合方式的可靠性分析,建立多风险变量最佳线性预测函数。 本文提出的方法的理论基础是经典的数理统计、模糊数学理论。该方法理论性强,推理严谨,除了必要的相关系数与决策者的主观估计有关外,推理过程并无决策者的主观看法干涉,求解结果真实可信。论文进行了实证分析,结果证明该方法具有一定的可操作性和可靠性,对房地产企业的投资决策具有一定的辅助作用。同时,该方法具有较强的推广性,除房地产外,还可以运用于很多经济领域中的多方案风险分析与决策。 作者期望本文的研究能够促进对房地产投资风险的研究,推动房地产投资风险的研究在理论和实践上不断创新。
王小朋[5]2014年在《城市商业综合体开发经营风险管理研究》文中进行了进一步梳理当前我国住宅房地产开发经营市场起伏跌宕,中央政府、地方政府对住宅开发经营市场进行限购、限价等多种措施调控,促使房地产开发商由单一住宅房地产开发经营向收益较高的城市商业综合体开发经营转型。在各路地产英豪纷纷角逐城市商业综合体的时代,以阿里巴巴为代表的电子商务异军突起,创造出了“双十一”购物节这一特殊的节日,网络购物铺天盖地席卷而来,使得传统的城市商业综合体开发经营的模式受到巨大挑战。本文从开发商的角度出发,系统性的探讨整个城市商业综合体开发经营链条,依托城市商业综合体开发的五个步骤,即市场定位、融资、土地获取、施工、营销,构建出城市商业综合体影响因素的层次模型,利用层次分析法,计算出各风险因素的权重,最后应用模糊综合评价模型,计算出整个城市商业综合体的开发经营风险系数。在此基础之上,结合网络购物对商业综合体的开发、经营整体影响,系统分析城市商业综合体全过程开发经营的风险。城市商业综合体的开发经营风险长期、客观、持续存在,本文通过对商业综合体开发经营风险的分析,考虑多种因素影响下,提出商业综合体的开发经营风险应对策略。即在城市商业综合体一定的规模下,调整城市商业综合体中持有物业和销售物业的比例,在销售物业的收益远远大于持有物业的投入的背景下；保障销售物业和持有物业的良好互动,将持有物业限定在特定的规模内,并且调整持有物业的业态类型,降低如网络购物等影响因素的干扰,提高城市商业综合体的应对风险的能力。
丁莉莉[6]2014年在《房地产开发项目投资风险评价研究》文中进行了进一步梳理当今中国经济形式复杂、房地产政策多变，再加上房地产业在中国兴起不到30年，市场上可用于检验的数据不足，缺少有效的实践经验，使得目前对房地产开发投资风险的研究和运用还不深入和完善，已有的风险评价研究方法主要集中在定性分析和主观的经验决策，定量方法的使用相对较少。此外，在开发投资风险的有效识别以及风险应对措施上，也尚缺乏深入的分析与研究。本文按照房地产开发的全过程，将房地产开发投资风险分为立项决策阶段、前期准备阶段、建设施工阶段，出租销售阶段和后续服务阶段，着重从5个阶段系统分析房地产投资可能出现的所有风险因素，在此基础上按照风险的动态变化分析原则，对房地产投资进行到某一阶段时的全过程风险进行有效的分析，并运用专家评价等相关理论有效地识别出关键的风险因素；据此建立风险评价指标体系，进而运用多层次动态集成化的模糊综合评价方法对投资风险进行有效的评价；此外，对实际案例进行分析，验证风险评价方法的有效性；最后，根据房地产集成化的动态投资风险综合评价结果，为我国房地产开发项目投资者提供科学合理的风险应对方法和具体的应对措施。
张海霞[7]2010年在《房地产项目投资风险研究》文中指出作为一种特殊的投资项目,房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点,很可能形成投资的周期性、重迭性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现,在给房地产投资者带来巨大的风险损失的同时,也重创了区域经济乃至国民经济。2002年以来,我国房地产业投资持续高涨,引发了大量业内外人士对其过热的甚至泡沫化的忧虑,部分学者讨论了当下的房地产风险态势、特征与原因,各具见识、各有侧重,本文力图在这样的认知基础上进一步辨析、综合与发展,以更全面、更理性地认识我国房地产业投资风险的内容与倾向,并构造测度评价指标体系,为房地产风险防控提供借鉴。首先,对房地产的开发决策、开发前期、项目建设、租售管理四个阶段存在的风险进行了识别;其次,在风险识别的基础上,选择合理的指标,建立房地产投资风险预警体系,并对重庆市房地产市场情况进行实证预警;再者,在对以往的评价方法如专家评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评价分析法等进行分析说明的基础上,引进基于Matlab软件的人工神经网络模型建立了新的风险评价体系,并以重庆市15个房地产投资项目为例进行风险评价实证分析;最后,从风险预防和风险抑制两方面提出相应的风险控制对策,以增强企业防范及化解风险的能力,降低风险损失,提高企业的市场竞争力。
邵超群[8]2008年在《房地产投资风险分析与综合评价》文中提出随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势,房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析,以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划,并引导投资者做出理智的投资选择。本文首先阐述了房地产投资风险的定义及特征,对目前国内外比较常用的房地产投资风险的识别和度量方法进行分析,并评价了所列方法的优缺点。结合我国房地产投资的实际情况,按照房地产投资风险的来源把风险分为社会风险、经济风险、技术风险、经营风险与自然风险,并详细分析了这五大风险因素所包含的十七项子因素;然后建立了房地产投资风险评估指标体系,构建了基于多层次灰色评价法的房地产投资风险评价模型,并针对传统的多层次灰色评价法中综合评价计算过程存在的不足,创造性的对模型进行了两点改进:判断矩阵一致性改进和在评价模型中引入似然估计的概念,使模型计算结果更加精确。然后本文以昆明市YJ房地产投资项目奥林匹克小镇·南苑为研究对象,进行了房地产投资风险的定性和定量相结合的实例应用研究。研究结果表明:多层次灰色评价模型集成了层次分析法和灰色系统理论的优点,充分吸取专家经验,评价结果较精确且符合项目实际情况,能够很好的达到风险分析的目的,具有较强的实用性和可操作性;改进后的多层次灰色评价模型数据分析更全面,为房地产开发商提供更为直观的决策依据。
王炜敏[9]2007年在《房地产投资的风险评价方法研究》文中提出中国房地产业是在改革开放后,随着城镇住房制度和土地使用制度改革的进展逐步复苏并活跃起来的。房地产业具有投资数额大、回收周期长、风险高、投资成败影响面大等特点,但我国大部分房地产公司对风险管理缺乏足够的认识,其风险管理机构均未成立,也没有配置专门的风险管理人员,更谈不上采用科学的风险识别和评价方法。为了规避风险、扩大收益,引进科学的方法事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价是完全必要的,这不仅有益于房地产行业的发展,也有益于整个国民经济的稳定运行。本文首先对风险的概念、特征以及分类进行归纳总结,并介绍了房地产投资项目的风险以及风险分析的理论;然后从多个角度对房地产投资的风险因素进行具体分析,构建了房地产投资项目风险的评价指标体系。同时,本文在对以往项目风险评价方法进行归纳总结的基础上,指出了常用的模糊层次分析法存在的缺陷,引进了基于Matlab软件的人工神经网络模型和灰色马尔可夫模型建立新的风险评价体系;并进一步利用模型求得的风险度,通过对当前净现值表达式的不足之处进行改良,提出了风险度净现值模型,利用该模型将灰色马尔可夫模型和人工神经网络模型贯穿起来,在房地产风险评价领域形成了全新的技术经济评价体系,有效地降低了风险评价中的不确定性成分,完善了房地产投资经济评价度量模型;最后通过实例应用对模型进行了验证,取得了满意效果。房地产投资的风险评价是一个非常复杂的系统评价问题,本文顺应房地产投资风险管理的需要,着力于完善目前房地产投资项目的风险评价体系,提供一种提出问题、分析和解决问题的思路和框架,为决策者进行决策提供参考和借鉴,使其决策更为合理和科学。
刘镇宁[10]2012年在《基于盲数理论的房地产投资风险研究》文中指出房地产作为一种特殊商品,其有价值量大、独一无二、保值增值等特点。1987年党的十叁次代表大会正式提出了建立房地产市场,之后的几十年间,房地产市场蓬勃发展,但随着国家抑制“房地产热”有关政策的出台以及房地产市场自身的调节作用,许多投资决策水平低、运作不合理的房地产开发公司遭到市场的淘汰。这个时候迫切需要采用科学的方法来预测和分析房地产投资过程中的风险,提高房地产开发商的投资决策水平。我国对于房地产开发投资风险的研究是在借鉴外国的研究成果的基础上展开的,近年来提出了一些定性定量分析方法,形成了不少成果,但始终未能解决房地产投资中存在的复合型不确定信息以及投资主体主观认识的不确定性问题。因此将能解决这类不确定性问题的盲数引入到房地产开发投资风险研究中来,具有深远的理论和现实意义。本文首先回顾了国内外关于房地产投资风险研究的历史和现状,然后分析了房地产及房地产投资的特点,介绍了房地产投资风险的分类、识别、测度的方法。从商品生命周期的角度,分析了房地产开发全过程五个阶段的所有风险因素。提出了适用于我国房地产市场的投资风险评价体系的构建思路,根据评价指标设计的四项原则,设计了房地产投资风险指标体系,提出了基于盲数理论的房地产开发投资风险评价方法,建立了房地产开发投资风险盲数测评模型。最后通过实证研究,证明了该风险评价体系能准确地评价投资项目的风险程度,对于开发商的投资决策有很强的参考意义,整个风险评价体系研究具有一定的理论和实践价值。笔者希望本文的研究能促进房地产开发投资风险理论和实践研究领域的创新。
参考文献：
[1]. 基于流程的房地产开发项目全面风险管理研究[D]. 闫溦. 东北农业大学. 2007
[2]. 房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D]. 李涛. 中国农业大学. 2004
[3]. 房地产开发项目风险评价[D]. 王巍. 内蒙古工业大学. 2005
[4]. 房地产项目投资风险分析与研究[D]. 赵勤. 西安建筑科技大学. 2006
[5]. 城市商业综合体开发经营风险管理研究[D]. 王小朋. 北京交通大学. 2014
[6]. 房地产开发项目投资风险评价研究[D]. 丁莉莉. 沈阳理工大学. 2014
[7]. 房地产项目投资风险研究[D]. 张海霞. 重庆交通大学. 2010
[8]. 房地产投资风险分析与综合评价[D]. 邵超群. 中南大学. 2008
[9]. 房地产投资的风险评价方法研究[D]. 王炜敏. 内蒙古工业大学. 2007
[10]. 基于盲数理论的房地产投资风险研究[D]. 刘镇宁. 江西理工大学. 2012
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