试论我国房价发展趋势，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,试论论文,房价论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1001—148X（2006）24—0096—02
2005年3月，政府为了打击炒房，平抑房屋价格出台了一系列“政策组合拳”，特别是国务院总理温家宝在《政府工作报告》中明确指出：“控制固定资产投资，抑制住宅价格非正常增长，保证房地产市场健康稳定发展”。该报告为2005年宏观调控房地产市场定下了主基调，全国房价在一片“降”声中，左右徘徊于“涨”“跌”之间，全国商品房销售价格一季度上涨幅度是12.5％，一至二季度涨幅是10.1％，一至三季度是8.8％，而四季度的涨幅是8.3％。虽然房价是“逐季”“稳步回落”，成交量明显下降。购房者在“涨”“跌”声中持币观望，坐等房价下降，致使2005年11月末，全国商品房空置面积高达1014亿平方米，比2004年同期增长14.2％，“住房过剩”之词频见诸报端，但从市场反馈的信息来看，全国房价非但没有下降迹象，反而呈现出微升趋势，导致2005年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6％，2006年2月份全国70个大中城市新建商品房销售价格同比上涨6.2％。
房价是涨是跌，一时间成为一个迷局，而要破解此中之谜，我认为应从以下几个方面来探讨。
一、人口规模的不断扩大对住房形成无限需求影响房价持续上涨
截至2005年1月6日我国人口已达13亿，根据我国人口政策和现时人口发展态势，预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头，到本世纪中叶将达到16亿人口。即在有效控制的条件下，还要增加3亿多人，年平均净增加1000万人以上。而据“五普”资料显示，进入21世纪后，我国每年平均结婚人数达1000万对以上，虽然我国人口总数的60％在乡村，但就其1000多万对结婚者的40％而言，那就是400多万对结婚家庭，而结婚组成家庭的首选消费则是“婚者有其屋”，若按每户平均80—120平方米测算，则市场需求量为400多万套320亿到480亿平方米住房，他们将是城镇住房市场消费的主力军；而农村的600多万对结婚家庭中的部分家庭也将有可能进入城镇居住，也势必对城镇住房消费市场产生需求。而现时我国城镇居民人均住房面积也远远低于国外城市人均30平方米使用面积的标准，现有住房者为改善居住环境，提高住房质量，也会对其住房进行以旧换新、以小换大，形成对城镇住房消费的再消费。人口规模的不断扩大，婚育家庭的大量增长，势必会对住房消费产生无限需求，也势必将拉动住房价格的不断上涨。
二、土地的不可再生性影响房价居高不下
在房地产开发的各种资源中，土地作为载体无疑是最重要的资源，由于我国城市（尤其是较发达城市）的快速发展，房地产用地大量增加导致农业用地急剧减少而形成土地资源的高度稀缺。据国土资源部2005年度全国土地利用变更调查结果公布的最新数据显示，“十·五”期间由于我国经济社会快速发展和农业结构调整，全国耕地面积净减少9240万亩，由2000年10月底的19.24亿亩减少至2005年10月底的18.31亿亩，年均净减少耕地1848亩，其中建设占用耕地1641万亩。全国人均耕地由上年的1.41亩降为1.4亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线，而土地特别是可耕地的大面积减少，加上土地的不可再生性之特性，对国家的农业安全、可持续发展和社会和谐、稳定都将造成潜在的危害，而控制、收紧土地供应则成为中央政府进行房地产市场调控的首选。国家对控制土地供应政策的陆续出台，使农业用可耕地转建设用地受到严格控制，保护农用可耕地18亿亩的“十一·五”规划目标，使土地获取的难度和成本加大，而有限可供开发房地产的农用可耕地或非可耕地的开发面积则大幅回落，造成土地价格的急剧上涨，促使地价呈上涨趋势，据国土资源部4月14日发布的《2005年中国国土资源公报》显示，2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44％。个别大城市住宅地价增长达5.67％。土地价格的大幅上升必然推动房价的上涨，使其成为推动房价上升的一个不可限量的因素。
三、城市化进程的加快影响房价居高不下
发展经济学认为，发展中国家或地区在未实现工业化时，它们与工业化国家在经济结构上的最大区别就是存在“二元性”结构。根据中科院最新发布的《中国现代化报告2006》中的阐述：现阶段我国仍然是社会欠发达国家。中国社会现代化在推进城市化建设的过程中，产业、人口等将由农村向城市集中，将实现从农村生活方式向现代城市生活方式的转变，而此项转变的前提是在未来五年里把5 亿农民转移进入城市。而此5亿农民的进城，将不再是以前的农民工进城“单打独斗”，而是“拖家带口”。5亿农民的“进城”，必先“安居”才能乐业，唯有一席居住之地，才能保证正常就业，才能保持社会和谐发展，而这必将造成对住房的长期需求，加上城市现代化的建设和发展、旧城区的扩建改造都将对住房形成有效需求，按照市场经济规律，有效供给不足必然导致房价上涨，并且呈现卖方市场，也必将造成房屋价格的持续走高。
四、建筑材料价格和建筑费用的持续上涨影响房价居高不下
我国改革开放二十多年来，国民经济持续高速度地发展，特别是在2002年秋党的十六大报告提出“全面建设小康社会”的奋斗目标鼓舞下，以住、行为代表的新一轮消费引导居民生活和生活方式都出现了全面的变化，对住房、旅游、教育、文化、娱乐、保健的需求也越来越大，而积极有效的社会需求，转化成对处于“龙头”位置上的住宅、汽车、电子通讯和城市基础设施建设等行业的快速发展，拉动钢铁、有色金属、机械、建材、化工等行业固定资产投资的大幅增长，再拉动电力、煤炭、石油等基础行业的快速投资，引起建筑材料价格和建筑费用的大幅上涨。在钢铁、水泥等建材价格不断走高的拉动下，全国建材市场涨声一片，自2003年底以来，钢材涨价超过50％，水泥涨价超过30％，木材涨价超过10％。虽然自2005年国家宏观调控以来，调控初见成效，钢材、水泥等建材价格都有所回落，但因全球市场一体化的影响和国际石油价格的不断走高，导致运输费用不断上涨，国际钢协预计2006年全球钢材需求将增长4.5％，国家发展改革委员会价格监测中心最新发布的报告显示，今年一季度国际市场钢材价格止跌回升，呈现稳中趋升的走势，二季度仍将维持这一趋势，价格总水平应高于一季度，总体趋势因市场需求的因素影响，仍呈上涨趋势。而家装所用的涂料、瓷砖、橱柜等家装材料整体走势也趋上升之态，从而促使房价居高不下。
五、建筑从业人员的劳动报酬提高加大房屋造价促使房价上涨
随着固定资产投资的大幅增长和投资项目的连续开发，投资项目的开工必然会使用大量的建筑工人，而据调查在建筑工人中，农民工的人数占总人数的83.6％，农民工的全国月平均工资由2002年的659元上涨到2004年的780元。上涨幅度为18.36％；加上城镇职工的工资调整和国际石油价格的不断上涨，也必将会使全国范围内的水、电、燃油的调价势在必行；公共服务品价格、交通、医疗等价格也存在明显调价压力，城市居民消费者在预期支出加大的走势下，势必会提出更高水准的劳动报酬，这也势必加剧房地产开发企业的劳工成本，使房价成本上涨，进而推动房价上升。
六、房屋结构以及配套设施与房屋品质的提高影响房价居高不下
随着城市现代化进程的开发和建设，人类自身需求的多元化和舒适度的不断提高，对住房结构以及配套与房屋品质的需求也日益提高，而城市土地的有限性将迫使房地产开发商在有限的土地上追求最大效益，则势必会用钢筋、水泥浇灌使之由砖混结构向立体、点式的高层空间发展，电梯的使用和公摊面积的扩大、地下车房的设置、新型建材的大量采用以及智能化管理程度的逐步提高，小区环境的改善，楼盘的景观装扮，都将要求房屋布局更科学和人性化，集“人文、教育、生态、运动”等优美居家环境及优秀的建筑设计于一体。但更科学和人性化的设计与建设使投资成本加大，而加大的投资成本则会转嫁给房屋的购买者承受，也必将促使房价持续走高。
总之，随着我国国民经济的可持续稳定发展，城乡一体化进程的推进和人们对美好生活的向往，“居者有其屋”将会是我国城乡居民追求生活品味的一个主消费战场，房价走势必将在调控治理去其“虚幻”泡沫后还其本来面目，也必将根据供需关系和制约因素影响而自然发展，所以房价长期走高是必然的，也是可预期的。
收稿日期：2006—05—08