反向抵押贷款：寿险公司亟待开拓的领域，本文主要内容关键词为：寿险论文,抵押贷款论文,领域论文,公司论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
反向抵押贷款是以拥有住房的老年人为放款对象，以房产作抵押，居住期间无需偿还，当贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时，以出售住房所得资金归还本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放，也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付。贷款可用于日常消费、房屋修缮和医疗保健等各项开支。该种贷款之所以被称为“反向抵押贷款”，是因为其现金流方向和传统的住房抵押贷款方向相反。传统住房抵押贷款是购房者支付一定的首付款后，以房产作抵押向银行申请按揭贷款以支付房产价格和首付款的差额，购房者在一个相当长的时间内分期偿还贷款。住房抵押贷款的消费对象是有固定收入的年轻人，抵押贷款一次性发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而减少，资金由借款者流向银行。而反向抵押贷款的消费对象是拥有住房完全产权的老年人，没有收入限制，贷款一般分期发放，随着分期发放贷款本金，利息也在逐渐增加，最后放款人一次性收回贷款本金、利息和各种费用。
一、我国推展反向抵押贷款业务的供求分析
（一）需求分析
1.反向抵押贷款的业务对象。在我国，6 5岁以上、对居住房屋拥有完全产权的城镇中等收入家庭将是反向抵押贷款主要的潜在消费者。首先，由于城镇家庭地处城市，住房的价值较高，易升值，且对房屋拥有完全的产权，满足了申请反向抵押贷款的基本条件。其次，这部分家庭习惯于富足小康的生活状态，退休后收入骤减，反向抵押贷款则可以有效提升这部分老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，开启业已拥有的“房产金库”，将积蓄在房产中的巨大财富分期释放，有效解除老年人对生活没有保障的担忧。而对于收入处于两端的富裕或贫穷城镇老年家庭，一般都不会引发这种需求。在农村，老年家庭的住房多为自建，价值不高，且不易变现，一般不宜纳入该业务范围。这些情况与美国等发达国家有很大不同，在美国，凡是年龄在65岁以上的老年家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，均能以拥有产权的住房申请反向抵押贷款。
2.反向抵押贷款业务有可观的市场规模。2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口状况一次性调查”，共涉及全国20个省、自治区、直辖市的20000多名老人。调查结果显示，老年人的家庭居住条件明显改善。城市老年人家庭户均住房面积达70.3平方米。2003年底，全国城镇老年家庭大约有2000多万户，按照房产均价每平方米2000元计算，老年家庭拥有住房价值约为3万亿元。假设有10%的老年家庭参加反向抵押贷款，也有3000亿元的市场规模。由此可见，反向抵押贷款在我国的潜在市场规模很大，若能激活这部分市场，将切实改善老年家庭的生活水平。
（二）供给分析
1.开办反向抵押贷款的机构。反向抵押贷款业务的供给机构一般以大型寿险公司为主，大型寿险公司在资金配置上具备实力。反向抵押贷款不同于一般寿险业务，在传统的寿命预期风险之上又增加了住房的实物风险和价值波动风险，现金流出量大，而款项或住宅的收回却需要较长时间。这就对开办反向抵押贷款业务的机构提出了很高的要求：一是此项业务的开办必须要大规模营运，需有足够的实力支付贷款额；二是为了降低风险，资产和负债的期限结构要尽可能匹配，这需要反向抵押贷款经办机构的负债期限也相应延长。透视现状，我国大型寿险公司已初步具备相应的开办基础和经营实力。另外，大型寿险公司是专门从事养老保险的缴纳与赔付业务的专业机构，有严格规范的运作模式，抗风险能力强，资信卓越，人才集中，技术领先，数据完备，容易取得客户的信任，具有先天优势。
2.反向抵押贷款业务在法律上可行。推展反向抵押贷款业务在现行法律上不存在障碍，只要征得中国保监会等有关上级部门的批准即可。
3.风险可控，收益对等。推展该项业务具有一定风险，但寿险公司完全能够有效控制这些不利因素，在合同条款设计时预留盈利空间，确保与风险相对等的收益。
推展反向抵押贷款业务不仅开辟了寿险公司新的业务领域，使公司的资产额迅速增加，由单纯的小额投保大额赔付，变为一部分险种是大额抵押分期给付，同时使保险产品多元化，在提供增值服务的同时，可为寿险公司获得新的可观的盈利空间，提高寿险公司的竞争能力。
二、反向抵押贷款定价
金融业务创新的关键是定价问题，只有解决好这一技术性难点才能确保成功。反向抵押贷款的定价分为两个方面：一是寿险公司根据成本一收益关系以及市场需求拟定贷款—房产价值比例；二是在给定期限、借款人年龄、利率等条件下，确定某住房反向抵押能够得到的贷款数额，再根据不同的贷款领取方式，确定每期可以得到的贷款数量。
老年家庭用自有房产作抵押，能够申请到的贷款数量一般取决于三个因素：房产价值、贷款利率、借款人年龄。在贷款限额内，一处房产能够获得的贷款数量与该房产的价值是正向关系，与贷款利率及借款人年龄是反向关系。除这三大决定因素以外，贷款期间的通货膨胀率、房产增值率对于贷款数额的确定也有影响。
反向抵押贷款的估算值为：
L=min(V,λ) (1)
式中，V是房产的评估价值；λ为贷款上限；借款人能够借到的最大额为νL；ν为贷款—房产价值比例。设利率为α，房产升值率为h，贷款支付次数为γ，则借款者债务的现值为
。借款者在t=0,…，γ的时间内得到一系列的现金流，这一系列的现金流名义额不必相等，可以根据通货膨胀率变动或者根据信用限额一次性支取的需要进行调整。用q(t)代表存活的概率密度，在给定性别一年龄联合分布与共同借款人特点的情况下，借款人的生存概率密度函数满足：
附图
在t时刻经过调整的支付额为q(t)A(t)，即生存概率与年金的乘积。由贷款债务的现值应等于一系列贷款支付数额的现值，可以得到：
附图
从中可以求得每期支付的贷款数额A(t)。设g为用来调整支付数额的通货膨胀率，则经过通货膨胀率调整的实际利率水平为α-g。
如果反向抵押贷款的每期支付额是一常数A，并且q是大多数合同所采用的经过精算调整的统计结果，那么式(3)可以简化为：
附图
b被称为反向抵押贷款的支付系数。由此可知，反向抵押贷款支付系数取决于利率、通货膨胀率、贷款期限、房产价格变动率以及反映在q（q是经过精算调整的家庭生存概率）中的借款人家庭的年龄—性别构成情况。当q增加（借款者的预期寿命较长）时，可以借到的贷款数额减少。在其他条件相同的情况下，借款者的年龄越大可以借入的数额就越大。支付系数同实际贷款利率是反比关系（因为
是减函数），与房产增值率是正比关系，同贷款期限成反比关系。
在式(6)中，通货膨胀率与宏观经济运行紧密相关，当我们分析反向抵押贷款的定价问题时，宏观经济状况可看做外生变量，通货膨胀率也可作为外生变量。至于利率，一般采用基准利率加盈利率的方式并定期调整，基准利率是宏观经济形势指示器，也可以看做外生变量。贷款期限由借款人的预期寿命决定，是既定的。不确定性因素主要是房产升值率，有必要对其做进一步的探究。
考、基南和马勒(Kau,Keennan and Muller,1993)设计模型将房产价值变动看做“几何布朗运动过程”(geometric Brownian motion process)，[1]微分方程式(7)描述了几何布朗运动过程：
dH/H=μdt+σdz
(7)
式中，H为房产价值；μ为预期的名义价格上涨率；σ是用来描述预期通货膨胀率偏离的随机变量；t为时间；dz是一随机变量，服从标准正态分布。(6)式中h就等于这里的dH/H。假定μ和σ是常数，对微分方程积分，可以得到与几何布朗运动等价的公式：
附图
式中，H(t)是在t时刻房产的价值；
是在t=0时刻房产的价值；μt表示预期通货膨胀率。Y(t)=μt+B(t),B(t)为标准布朗运动或者维纳(Wiener)过程，期望值为O，标准差为
，对于所有的t＞O，标准布朗运动B(t)都是正态分布，H(t)为对数正态分布。
西马诺斯基和爱德华(Szymanoski and Edward)认为，单个房产的年升值率可以看做服从期望为μ、标准差为σ的正态分布的一个独立观察值。随时间的推移，累积的升值率也是服从正态分布的，但期望值和标准差分别为μt和。[2]
式(6)是支付因子的一般表达形式，对其施加一定的限制条件就可用来描述业已存在的反向抵押贷款产品。例如，仅考虑借款人的预期寿命(q)与房产升值率(h)，不对年金指数化，则支付因子为：
附图
美国著名的HECM就是这种仅考虑借款人寿命，没有对年金进行通货膨胀率调整的产品。对于经精算调整的q的一种替代，可以使用在既定时间的存活风险或者存活条件概率q(1-Q)，这里Q为q的累积概率分布。这种方法的好处是计算支付因子时不必受限于时间的非减少性（对其积分）。
上述定价过程中已经考虑了利率波动、房产价格波动和通货膨胀等风险因素，实践中还需考虑违约风险。在市场完备的情况下，违约风险可通过合同法控制，也可运用再保险、证券化等手段实现转嫁和分散，同时可以通过配置资产和开发金融衍生产品进行对冲，实现控制风险的目的。
三、寿险公司推展反向抵押贷款业务的风险及对策
（一）寿险公司推展反向抵押贷款业务的风险
目前，寿险公司推展反向抵押贷款业务除了其本身业务所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍及风险。
第一，传统文化障碍带来的业务认同风险。反向抵押贷款与传统“养儿防老”的观念存在冲突。老年人对“子女尊严”与遗产动机的考虑，将影响其接受这种新型的养老方式。而反向抵押贷款这种金融产品的复杂性，又可能使老年人望而却步，其结果将影响寿险公司的产品开发。
第二，房地产泡沫风险。容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，可能引发房地产泡沫。由于房地产泡沫与房地产价格正常波动不同，因此具有极强的破坏性。
第三，利率风险。利率风险是反向抵押贷款的固有风险。在反向抵押贷款业务的开办中，因其时间长、金额大，对利率的变动高度敏感。我国尚未完全实现利率市场化，利率风险尤为突出。
第四，住房维护的道德风险。住房维护风险是指在房产反抵押以养老的状况下，房屋的所有者会随着其对房屋净权益的不断减少，倾向于减少房屋维护保养的支出，其结果降低了贷款期内住房的价值，对寿险公司显然极为不利。因此存在住房维护的道德风险。
第五，政策性风险。对于国家有关住房、土地使用、养老保障以及金融保险等方面的政策变动造成的长期影响是可以预测的，但其具体的政策走向却较难把握，这就构成了政策风险。比如住宅拆迁的补偿、土地批租到期后地面附着物的归属处理等问题。但从长远的角度来看，国家对土地政策的改革必然朝着增强居民权益的维护和保障的大方向推进。
（二）寿险公司推展反向抵押贷款业务的对策
鉴于以上情况，寿险公司在推展反向抵押贷款业务时应采取相应对策。
第一，针对产品认同问题，寿险公司一方面可通过说服政府与寿险公司合作，共同推动对老年消费者的教育，广泛宣传反向抵押贷款的好处，使大众认知这种产品，迅速改变人们的观念，克服文化障碍。另一方面可以通过借款人的子女的介绍与规劝，让老年人参与这种产品。寿险公司本身要积极在通俗化保单和合同条款上创新，便于老年人接受。
第二，我国推出反向抵押贷款业务时要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的惟一还款保证，与传统的住房抵押贷款类似，贷款到期时，如果房产价格处于泡沫的上升阶段，贷款机构能够顺利收回本息；但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受损失。尽管从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫视为正常的升值，也会酿成严重的后果。这就需要在设计反向抵押贷款产品时，合理确定房产升值率和贷款—房产价值比率，对风险进行有效控制，也可通过贷款组合、再保险或开发房地产金融的衍生产品来规避这一风险，达到稳健经营的目的。
第三，借鉴发达国家经验，采取浮动计息来避免利率风险。发达国家一般以基准利率＋差额的方式对反向抵押贷款采取浮动计息并定期进行调整，我国传统的住房抵押贷款也都使用类似的计息方法来控制抵押贷款的利率风险。随着我国金融创新的不断发展，贷款转让期权、国债期货等金融衍生产品将有效规避和控制利率风险。
第四，寿险公司要学会准确预测房产行情，把握房产市场发展规律，避免因房地产业不景气造成借款人对住房的维护风险。同时，寿险公司在合约设计中注意对住房不维护行为实行适度的惩罚措施，借助监管将此行为纳入寿险公司与借款人的共同利益框架中，或者努力构建双方的利益共同体，争取双赢，防止住房维护风险。