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摘要：改革开放以来，我国市场经济体制的成熟以及原先福利分房制度的改革推动房地产行业的快速发展。在完善房地产项目传统融资方式的基础上，整合创新融资模式是房地产企业发展的一个重点课题。房地产产业属于资金密集型产业，其从开发到结束都需要大量的资金，因此就需要通过相应的投融资手段来获得大量的资金支撑，其极易受到国家货币政策与市场环境的干扰。
关键词：房地产；投融资；管理；措施
1导言
房地产行业作为资金密集型行业，大部分房地产企业融资渠道单一，外部融资有很大的困难。如何拓宽融资渠道进行多元化融资，解决资金缺口成为房地产企业的当务之急。当前，房地产企业过分集中于银行贷款，融资方式单一，不仅增加了融资风险，同时也影响企业的长远发展。房地产项目具有投资大、项目周期长、高财务风险等特点，融资对房地产业项目的成败尤为关键。
2我国房地产金融行业分析
房地产金融行业现状：在中国城镇化进程中，房地产企业作为国民经济的先导型产业发挥了重要的带动作用，它是一个具有高度综合性和高度关联性的行业、资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，也导致了风险过度集中，加大了金融风险。所以房地产企业更应该不断进行融资思路创新，企业本身拓展多元化的金融市场，积极培育二级市场，选择适合自己的不同的融资方式。
近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。融资能力已演变成房企的核心竞争力之一。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，融资成本大幅提高。优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营。
融资渠道变迁历程及未来展望：主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产,改善企业的资产负债率,从而实现迅速加杠杆。2006年起至今,随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台,房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。其中2006～2009年, 主要的融资渠道是IPO、股票增发; 2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策相继出台,权益融资受限,非标兴起;在市场调控作用下,2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代;2015年初证监会颁布公司债新政,政策放松下的房企纷纷放量发行,债券融资在近两年增长迅速。
3房地产行业融资存在的主要问题
大部分项目以债券、银行贷款融资为主，融资渠道单一。项目资金不足和融资结构不合理成为一个突出的问题。房地产开发企业融资结构不合理，容易导致融资比例失衡，中长期资金不足。很多企业在资金周转中不自由，较易引发财务风险。融资水平差异大，房地产开发企业融资水平存在较大差异。相比于大型房地产开发公司，中小企业很难从银行获得足够的资金支持。
不同的融资方式不仅影响着房地产企业融资的难易程度和资金规模，还会对房地产企业的融资成本产生影响。从房地产企业融资资金的来源角度分类，融资渠道大致可以分为内源性融资、外源性融资。
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4房地产企业投融资管理
4.1创新融资渠道，使其多样化
必须灵活运用多种融资渠道，才能够为房地产企业带来新鲜、充足的流动资金。综合使用多种投融资管理形式对房地产企业内部的融资资金，是当前我国房地产企业扩大企业资金来源与提升企业市场竞争力的主要途径。当下，我国房地产企业比较通用的强化企业竞争力的手段有企业联盟、夹层融资与房地产证券化等。企业联盟的形式就是将不同房地产企业的运营目标统一化，然后共同为整个房地产企业服务，实现房地产企业资金、项目资源的最优化整合。而夹层融资就是风险与收益介于股权与优先债券之间的投资形式。其主要是结合股权与债权形成一种独特的融资方式，通过不同的组合形式，才能够满足投资者与借款者各种层次的需求。而房地产证券化就是通过股票、债券、信托基金等进行企业融资。最终使得房地产企业投融资渠道多样化，更有利于投融资管理工作的进行。
4.2按房地产项目类别选择融资模式
4.2.1普通商品房
普通商品房是目前房地产企业的主要开发项目，普通商品房的建设周期较长，使得销售周期也较长，面临消费者拖欠贷款的风险。土地竞拍阶段对融资金额和时间要求较高。同时其销售率较高，建设总成本不高，对资金需求数量有限。因此在进行此类项目的融资时可以选择传统的中长期融资模式，主要包括内源融资、股东借款、银行信贷和债券融资等模式。
4.2.2高档住宅区
相对于普通商品房的开发而言，高档住宅对资金的需求更高，仅靠内源融资难以满足要求，同时高档住宅区的销售率低、销售周期和资金回收期长，对资金的数量和时间的要求都很高，银行信贷也难以满足要求，对此类项目融资时优先可以选择长期债券融资、信托资金组合、股东借款的融资模式。在面临项目资金紧张时，可以选择银行信贷来解决资金的暂时短缺问题。
4.2.3写字楼、商场
写字楼和商场等项目的资金回收与住宅的资金回收不同，写字楼以及商场的资金回收依赖于租金以及物业费，此种项目对资金的回收期和融资成本要求比上述两种都要高。针对此特点除了选择债券融资、外商投资以及房地产信托获得长期资金之外，还可以选择夹层融资、银行信贷来满足中短期资金需求。
4.3优化房地产企业内部资金结构
资金密集一直是房地产企业的特点，因此房地产企业的负债率通常是居高不下，尽管高负债的情况能够从短期内增强整个企业的运营能力，但是从长远的角度来看，是十分不利于房地产企业的发展的。而且高负债率极大地加大了房地产企业的风险，对于房地产企业的资金链来说是个极大的考验。因此，必须根据市场经济发展形势优化企业内部资金结构，要注重自身资金的积累和稳健现金流的建立，最终构建出适合房地产企业进行投融资管理工作的资金结构体系。
4.4房地产企业融资模式的创新
4.4.1房地产证券化
资产证券化是近年来世界金融领域发展最快的金融创新工具。房地产证券化是指投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。传统融资模式是凭借资金需求者自身的资产和信用能力来融通资金的，资产证券化则是凭借资金需求方拥有资产的未来收益能力来融资，资产本身偿付能力与权益人的资信水平有机结合起来达到融资目的。
4.4.2房地产众筹
房地产众筹是股权众筹的一种衍生模式，指由房地产公司、理财平台或者建房人发起，标的为住房型和营业型房产，通过提前锁定购房者，收取购房者的资金，为项目开发建设、企业运营、销售、服务环节提供支持。
4.4.3房地产信托
房地产信托，即“房地产投资信托”，也称为房地产投资信托基金，是一种新的金融投资产品类型，通过对不特定的投资者的资金集合，成立专门的房地产项目投资管理机构。信托公司是受委托代理客户对资金进行管理和经营的中介。按照投资性质的不同可以将其分为权益型房地产信托、抵押型投资信托以及混合型房地产信托。
结束语
综上所述，房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场的层次性。传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式融资，创新融资模式，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。
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论文作者:彭希玲
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第35期
论文发表时间:2018/5/23
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