薛立1 李析函2 金益民3
1沈阳建筑大学管理学院教师；2沈阳建筑大学管理学院研究生；3沈阳建筑大学土木学院教师
摘要：近几年为了解决低收入家庭的住房问题，我国加大力度建设保障性住房。特别是2010年以来，各级政府进一步关注民生问题，更注重保障性住房体系的建设，于是，对保障性住房的物业管理问题凸现出来。物业管理问题是当前社会的一大难题，而对于保障性住房的物业管理问题，又是难上加难的一个问题。本文针对不同类型的保障性住房，提出了政府的不同财政补贴制度及方式。
关键词：保障性住房；物业管理；政府财政补贴
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。由廉租住房、经济适用住房、公租房和限价房等构成。
我国从20世纪 90年代起就开始了保障性住房的建设，多年来为许多城市中低收入群众提供了适宜的居所，很大程度上解决了他们的住房困难。近年来，党和政府高度重视民生问题，住房保障工作全面提速，但是大规模保障性住房如果缺乏有效管理，将产生一系列的社会问题，甚至成为社会冲突的根源。 与商品房小区相比，保障房小区居民多数是低收入困难家庭，对付费购买物业管理服务的意识较淡薄，但权利意识较强，造成了对待物业管理上，权利与义务认知不对等，增加了管理的难度，并影响企业的效率，甚至使物业管理企业破产。因此，政府财政补贴制度的建立和完善就非常重要。
一、住宅专项维修基金的政府财政适度补贴制度
《住宅专项维修资金管理办法》中指出“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”
也就是说，商品住宅的业主，要交存住宅专项维修基金，对于保障性住房而然，由于房屋的所有权性质不同，住宅专项维修基金的交存方式也就不同。由于经济适用住房、限价房，购房者尽管所有权是受限制的，比如上市的限制，但是，购房者是房屋的所有权人，也就是业主，也要按照规定的标准缴存住宅专项维修基金。而公租房和廉租房的住户，仅对房屋拥有使用权，没有所有权，也就不用交存住宅专项维修基金。那么，当房屋需要维修时，由谁出资呢？按照《合同法》的规定，“出租人应该及时修缮房屋，住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。” 公租房和廉租房谁出资建设，谁是房屋的所有权人，这只能是政府，因此，政府应当建立针对保障房的房屋维修的政府财政适度补贴制度。
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1.对经济适用住房和限价房的财政适度补贴方式
经济适用住房和限价房的也住在入住时一次性交存住宅维修基金，但是由于房屋使用寿命长，而维修基金会随着房屋的陈旧，支出越来越多，如何补充？应该由业主补充，但是，由于这两种房屋的居住者都是收入比较低的阶层，完全靠业主补充，经济能力有限，政府应该适当补贴。可以以集中大面积维修，动用大笔资金时，一次性贴补的方式进行补贴。
2.对公租房的财政补贴方式
公租房的房租低于市场租金，但是其租金中包含了房屋维修费，房屋维修资金，应由出租人承担，也就是政府承担。因此，对于公租房收缴的租金，政府应该建立专门账户进行资金的管理，并提取一定比例的维修基金，进行专款专用，并建立专门的账户进行管理。
3.对廉租房的财政补贴方式
由于居住在廉租房的居民都为城市的低收入困难家庭，为政府特殊照顾的对象，房屋的出租人为政府，承租人为低收入家庭，其房租远远低于市场租金。尽管租金中含有维修费，但是不足以支付房屋大修所需要的经费，因此需要政府建立专门的补贴制度，专款专用。
二、对物业服务企业的税收减免制度
与商品房相比，居住在保障房小区中的居民收入偏低，物业费标准定价是会比商品房低一些，尽管这样，仍然会有一些居住者欠缴物业费，长此下去，就会使物业公司经营艰难，陷入困境。因此对物业公司适度财政补贴很重要，可以采取对物业公司的税收优惠政策，税收优惠有必要与其管理保障性住房的服务质量考核结果挂钩，考核不合格的物业公司不应享受优惠。对于管理保障性住房的物业公司聘用下岗失业人员，可按国家相关政策给予相应税收减免及补贴等优惠。
三、对小区建设的配套商铺的租金管理
在保障房的建设中，配套建设的商铺的产权属于政府，租金收益也应属于政府。商铺租金也可以成为一种资金来源。这些商铺租金收益应该上缴政府作为财政资金，然后由政府主管部门统筹调配实施补贴行为。当然，对管理商铺的物业公司应给予相应的报酬，管理酬金和租金收益应该严格区别。
政府的财政补贴，也可以通过减少或免收物业公司的经营用房租金，后果者免费提供房屋，鼓励物业服务公司开展多种经营等形式，给与企业支持。
四、鼓励物业公司开展多种经营创造更多收益
1.对物业公司开展多种经营服务的基本要求
物业综合经营服务的基本要求是“高效”、“优质”。而高效优质的服务，必须满足下列四方面的要求：
（1）效用。这是业主或房屋使用人对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。例如，物业维修服务必须保质保量符合有关标准；环境清洁服务必须做到“五无”等等。
（2）方便。这是业主或房屋使用人在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的需求，又称对时空效果的需求。例如报修近便，修得及时，家居生活服务使居民不出门也能得到满足等。
（3）态度。这是业主或房屋使用人对服务者行为方式上的需求。为了提供高效优质的服务，服务者必须与业主或房屋使用人相互沟通，协调一致，贴心周到，取得信任。国外市场上流行的“顾客总是对的”的信条，说明主动、热情、诚恳、和气的服务态度是劳务成交的前提。
（4）满意。这是业主或房屋使用人对于效用、方便和态度的心理感受，也是对所需服务高效优质与否的总体评价。为此，物业管理公司应千方百计地提供“大管家”式的服务，刻意创造一个以物业为中心的有利于业主或房屋使用人生活与工作的“微型社会”，通过高效优质的综合服务实现物业管理的服务宗旨。
2.选择经营内容或项目
在经营内容或项目的选择上，可以采取以下原则：
（1）日常生活类优先
物业管理公司应该优先开设诸如柴、米、油、盐、酱、醋、吃、穿、用、行等日常生活方面的服务项目。
（2）消费周期短、利用频繁的项目优先
如一日三餐、生活必需品。而消费周期长，使用不频繁的项目可暂缓考虑。
（3）易损易耗品优先
如小五金、小家电，在日常生活中容易损坏，其维修项目可先行开设。
（4）优势特色项目优先
如物业管理公司有房屋维修工程队、机电设备维修部等，可开设装饰装潢服务经营部，连带经销建材等，也可开设家电维修服务中心等。
（5）中介服务项目优先
如找保姆、钟点工，介绍家教，房产评估、换房、买卖中介等投资少，利用信息和关系多的也可优先。
五、加强保障性住房财政补贴资金使用的监管
除了政府有关部门的监管、政府财政审计的监管以外，借鉴香港等地的经验，设置能反映广大业主和承租人需求，又利于开展政府管理、监督物业企业服务和约束业委会行为、规范其运作的机构——保障性住房小区物业管理监督委员会（以下简称“监督委员会”）。结合管理重心下移等社区管理新趋势，该委员会的构成应包括市、区保障性住房管理部门代表、街道、居委等属地管理机构的代表、业主和承租人代表。要定期监管物业资金及财政拨付的经费的使用，做到专款专用。
保障性住房物业管理财政补贴作为一种公共政策，也始终需要坚持补贴的公平与效率的有效结合。保障性住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。
论文作者:薛立1,李析函2,金益民3
论文发表刊物:《基层建设》2015年25期供稿
论文发表时间:2016/3/25
标签：政府论文; 住房论文; 房屋论文; 租金论文; 业主论文; 住宅论文; 物业公司论文; 《基层建设》2015年25期供稿论文;