【摘要】我国国有建设用地使用权按照法律规定虽可自由流转，但在集体土地建设用地使用权流转方面管理较为严苛，加之，我国土地市场管理较为混乱，集体建设用地使用权不仅可以通过法定形式进行流转，还存在隐形市场流转。本研究通过对集体土地建设用地使用权隐形市场流转方式，意义及非法流转可能带来的危害进行分析，并提出相应改进策略，以期为未来集体土地建设用地使用权流转提供更多参考依据。
【关键词】集体土地建设；用地使用权；隐形市场；流转方式
就我国集体土地建设用地使用权流转现状来看，部分城乡结合部、经济发达地区已出现大规模、有组织、多样化流转，但部分地区仍存在小规模、自发流转，许多人对相关法律法规了解较少，存在许多非法占用情况，阻滞集体土地使用制度改革，难以达到预期改革目标。
1.集体土地建设用地使用权流转意义
1.1保护耕地
我国农村中普遍存在建设用地浪费情况。而我国政府提出土地应合理利用，同时，加强耕地保护，并就此颁布了土地用途相关管制制度，希望通过集体土地建设用地流转，改善我国农村“一户多宅”和“空心村”情况，避免小城镇中乡镇企业用地、开发区土地闲置[1]。通过建设用地使用权流转不仅能减少新增建设用地数量，还能减少耕地被建设占用，因此，建设用地使用权流转能更好的保护我国耕地数量。
1.2保护农民利益
我国在土地征收制度中增加了土地征收补偿费用，给予农民更多的安置补助费，但农民土地被征收后，无法从补偿安置中获得长稳收益，而建设用地使用权流转减少了耕地征收，可扩展农民土地收益渠道，使农民获得长期稳定利益，同时，也降低了政府土地征收安置费和补偿费用。
1.3促进地方经济发展，增加集体资产收益
自改革开放以来，乡镇企业和乡镇开发区发展越来越好，大量占用了集体土地资源，但部分企业倒闭后土地闲置，导致大量土地资源被浪费，给集体经济组织资产造成损失，建设用地使用权流转，可刺激企业更好经营，通过土地流转收益可增加集体资产，还能吸收更多的管理经验和外来资金，促进集体企业脱贫，而企业效益增加后，可促进地方经济发展，更好的对产业结构进行优化，使地方经济形成良好的循环[2]。
2.集体土地建设用地使用权非法流转危害
2.1给市场秩序造成巨大冲击
耕地在未批准条件下转为建设用地，进入到市场中，这种交易属于私下交易，一旦形成成熟的隐形市场，则会降低政府市场宏观调控能力，给土地市场秩序带来巨大冲击。
2.2损失国家利益
我国供水、通讯、交通、供电等基础设施需大量占用集体土地建设用地，这在一定程度上为集体土地建设用地流转提供了更好的条件，更好的实现集体土地建设用地价值，而集体土地建设用地流转中获得的利益，需给国家上交一部分，而农民建房出租、出售中获得的经济利益属于集体组织和个人所有，给国家利益造成巨大损失。
2.3给征地制度造成冲击
在市场交易中，集体土地成为国家主要建设用地，改善了国有建设土地垄断，但一旦个人或集体组织为追求利益，抵触国家建设征地，增加征地成本和征地难度，将直接影响国家建设征地制度。
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3.集体土地建设用地使用权流转形式
3.1出让
该流转形式主要指协商好土地出让金后，一次性对多年土地使用权进行转让，在具体操作中可分为以下三种[3]，①直接对土地进行转让；②对生地进行开发，成为熟地后再进行统一转让；③在土地上建设建筑后，将集体土地使用权和建筑物所有权进行转让；以上转让方法均属于法律规定外流转形式，虽转让后可长期对土地进行使用，但不被法律保护，无法真正的对土地进行自由经营。
3.2土地买卖
该流转形式主要指个人和集体土地使用权转让行为，在具体操作中同样可分为以下三种[4]，①单独买卖土地使用权，多指企业和村干部对机体土地进行买卖，将非建设用地转换为建设用地；②基地买卖时附带土地使用权买卖，特别是近年来，随着我国城市近郊经济快速发展，人口流动量增加，部分农民对集体土地中宅基地进行买卖，取得个人利益；③通过房屋买卖对土地使用权进行买卖，该形式多见于城乡结合部，部分买房者为取得房屋土地，需以买房者名义买房。
3.3租赁土地使用权
租赁集体土地建设用地使用权主要指个人或企业单位私下与村集体达成土地使用协议，使用者必须每年向村集体支付相应租赁费用，在实际操作中体现为以下两个方面[5]，①土地使用权租赁；②房屋和土地使用权共同租赁，其中又包括住房租赁和商业用房地产租赁。
3.4以地联营与入股
该流转形式主要指个人或集体将土地使用权作为入股条件，和个人或单位兴办企业或进行组织经济行为；部分企业因用地面积大，比较欢迎土地所有者以土地使用权入股，企业通过对集体土地资产进行量化，将其转化为股份，再由个人或农村集体组织参与企业兴办中，从而减轻企业经济压力[6]。在部分经济发达地区，政府已不再对土地进行强制征收，而是由农民集体组织以土地使用权作为入股条件，给农民分红，并根据收益增加不断增加分红，这种形式为在一定程度上降低了政府前期投资，保障了农民收益稳定，大大提高了经济效果与社会效益。
4集体土地建设用地使用权流转改进策略
4.1完善法律制度
就目前我国经济发展国情来看，以集体组织为单位，通过集体建设用地和个人、企业单位兴办乡镇企业成为未来发展趋势，为保障集体组织土地建设用地使用权流转顺利，必须对集体土地建设用地使用权交易相关法律制度进行完善，整理集体土地建设用地使用权流转中合理内容，形成完整的法律管理体系，更好的保护农民利益。
4.2充分发挥市场机制
要想提高集体土地建设用地流转规范性、公开性和合理性，必须在集体土地建设用地配置中充分发挥市场机制，规范土地有形市场，实现集体土地建设用地使用权流转。虽国有土地使用权流转与集体土地建设用地使用权流转所有权存在许多不同，但也具有一定相似点，如使用权、所有权的分离，因此，在进行集体土地建设用地流转时可结合国有土地流转形式，进行拍卖和招标，提高集体土地建设用地流转规范性。
结论
近年来，随着我国社会经济不断发展，集体土地建设用地使用权流转日渐普遍，且衍生出多样化流转形式，但集体土地建设用地使用权流转还存在许多问题，相关法律制度不完善，给国家、个人及社会均带来巨大经济损失，因此，加强集体土地建设用地流转法律制度完善，提高集体土地建设用地流转的有效性和合法性，及时对现实问题进行纠正尤为重要。
参考文献
[1]柏能.论新型城镇化下的集体经营性建设用地使用权流转[D].兰州大学,2017.
[2]叶坚鑫.权利平等视角下的集体经营性建设用地使用权流转制度研究[D].西南政法大学,2016.
[3]黄威耀.农村集体建设用地使用权流转中的问题及对策研究[D].中南大学,2017.
[4]王凯锋.农村集体建设用地使用权流转法律制度研究[D].华南理工大学,2018.
[5]万健.集体非农建设用地流转制度研究[D].南京农业大学,2016.
[6]杨雪涛.集体土地建设用地使用权的取得和流转法律问题研究[D].内蒙古大学,2018.
论文作者:吴雁峰
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年1月第2期
论文发表时间:2020/4/22
标签：建设用地论文; 使用权论文; 集体土地论文; 土地论文; 集体论文; 土地使用权论文; 农民论文; 《工程管理前沿》2020年1月第2期论文;