摘要：随着经济的迅速发展，公司企业规模的不断扩大，职工人数的不断增加，办公现有房屋已不能满足现代化的办公需要。为此，很多公司通过加大对现有房屋的维修改造来保证公司正常工作需要。随着公司的发展，需要维修改造的房屋越来越多，改造的规模和范围也不断扩大，公司在房屋维修改造上的经费开支也越来越大。在确保房屋结构安全的基础上，如何有效地利用资金，最大限度降低工程造价;如何合理、有序地实施旧房屋维修改造项目，把造价控制在预算计划之内，是摆在公司领导和后勤管理者面前的一项重要工作。
关键词：办公房屋；维修改造；工程造价
一、办公现有房屋维修改造的基本现状
1.公司大部分的办公建筑都建于七、八十年代，房屋设施简陋、功能不全、布局不合理、老化现象比较严重，已经不适应日常办公，不能满足企业的办公工作需要。在经费有限的情况下，公司只能通过对现有房屋的改造来解决公司房屋紧张的状况。但先改造什么，后改造什么，很多企业没有规划，缺乏一个中长期的整体改造规划，急需什么就改造什么，这就造成了资金的浪费，有些项目多次反复也达不到预期的改造效果。
2.企业现有房屋改造项目覆盖范围广，难度大，季节性强、不确定因素多，改造内容复杂多变。在正常的办公期间，对于一些小型改造项目，不可能将房屋腾空后再进行维修改造，只能在不影响办公的情况下，利用节假日或晚上时间加班进行改造。对于比较大的维修改造项目必须安排在业务淡季集中进行改造，这就给管理和施工造成很大的难度，要求施工管理人员和施工单位必须具备一定的公司房屋维修改造的施工经验和能力，否则，就无法保质保量按时完成改造项目，影响公司的正常工作。
3.现有房屋的维修改造有别于新建工程项目，维修改造项目大多没有正规的施工设计图纸，只是按照使用单位提出的功能要求，确定一个改造方案，常常是边设计、边施工、边改动，在施工中造成返工、窝工的现象严重，工程量核算困难，对工程的质量、工期和造价等都产生一定的影响。
二、现有房屋维修改造项目造价控制的主要阶段
房屋维修改造的造价控制贯穿于改造项目实施的全过程，每个阶段都对造价的控制起着非常重要的作用。办公现有房屋维修改造项目主要有以下五个阶段:
1.项目的规划决策阶段
科学规划决策对整个改造工程项目造价控制起着重要作用。根据改造项目规模、改造标准、使用功能要求、财力承受能力等对改造项目逐项进行可行性研究，这是项目前期工作的核心，也是项目规划决策的重要依据。房屋改造尽可能以最小的风险、最小的投资，获得最实在、最明显的效果。因此，公司必须从实际出发，制定中长期的房屋维修改造计划，根据改造项目的大小和复杂程度等进行论证。一般零星和小型项目功能单一，只需一两次的论证就可以;对于大型、复杂的改造项目就要反复比较、多次论证，既要考虑眼前和局部，也要顾及长远和全局;既要考虑一次性投入的差异，也要考虑项目交付使用后的运行成本，以获得最佳的社会和经济效益。同时要对改造标准尽可能地给出定量的指标和定性的原则要求，通过详细、充分的数据资料，客观的分析评价，科学的定位，制定出切实可行的维修改造方案，编制项目投资概预算书，科学合理地把改造资金预计充足，避免改造完成后结算超出预算计划，在保证质量和安全的前提下，每一道工序要严格执行工程技术规范和最大限度地节约资金。
2.项目的设计阶段项目
设计阶段是造价控制的关键。公司房屋修改造项目有大有小，小的维修改造项目功能明确单一，一般可以不进行设计，按照改造方案组织施工。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但一些大的维修改造项目必须要进行设计。在完成项目决策后，设计质量的好坏直接影响改造费用的多少和改造工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。科学合理的设计，可以进一步优化改造方案，做到技术先进、经济合理，以最少的投入创造最大的效益。设计方案通过专家的评审，可以减少或避免在改造中出现重大的漏洞或错误，在施工过程中尽量减少设计变更，将工程造价严格控制在投资预算的范围内，达到控制造价的目的。
3.项目的招投标阶段
项目的招投标主要是确定项目的设计单位，施工单位和监理单位。招标工作必须做好以下几点:一是招标工作应遵循公开、公平、公正的原则。二是做好招标文件的编制工作。招标文件一定要规范、有针对性，改造范围、材料设备标准要准确，工期、质量标准、取费标准、结算方式等要明确。三是做好评标工作。根据不同的改造项目，制定合理可行的评标办法，在满足招标文件要求的前提下，以合理低价者中标，尽最大限度降低工程造价，避免投标单位以低于成本价来恶意竞争。
4.项目的施工管理阶段
项目的施工管理阶段是做好工程造价控制的重点。施工管理人员必须加强施工阶段工程造价管理，避免施工各环节不必要的支出，全方位的做好造价管理工作。主要从以下几方面做好造价控制管理工作:一是合同管理。施工合同是工程管理的重要依据，是明确双方责、权、利的指导性文件，是工程造价控制的基础。二是施工现场管理。根据改造项目的实际，合理、科学规划施工工序，现场管理人员应积极与施工单位、设计单位做好图纸会审工作，充分利用施工单位的技术优势来完善改造方案，更好地控制工程造价。三是加强质量和安全管理。严抓工程质量和施工安全是施工阶段的主要安全操作规程，避免出现工程质量和施工安全，减少不必要的损失。四是材料管理。在工程项目的建设中，材料费用占有较大的比例，材料的质量和标准直接影响工程的质量和造价。材料采购要遵循“货比三家”的原则，严格材料进场验收制度，减少材料浪费;对于一些拆除的废旧材料，在不影响工程质量、安全和美观的情况下尽量做到修旧利废，从而降低改造成本。五是严格控制设计变更和工程签证。在满足结构安全和使用功能的条件下，尽量减少设计变更，避免抬高工程造价;对确需进行变更的，严格执行工程变更的相关程序;对确需进行签证的，要注明签证原因、项目、工程量等相关内容，必要时由公司审计部门参与签证确认，为工程的结算提供真实可靠的技术资料。
5.项目的竣工验收、审计结算阶段
项目完工后，由项目主管部门及时组织验收小组对工程质量和数量进行验收。工程验收合格后，施工单位或监理单位要提供一套完整的技术资料(包括工程变更、隐蔽工程验收资料、签证单等)，为后期维修保养和工程结算提供可靠的依据。工程结算审计是控制工程造价的最后一道关口，公司审计人员要全面核实工程量，审核结算单价和材料价格是否与市场价格相符，定额套用是否正确、合理，坚决杜绝高估冒算、高套定额的现象发生，加大审计力度，控制工程造价。
总之，办公房屋维修改造项目是办公后勤管理的一项重要工作。公司根据实际需要，制定维修改造规划，论证改造方案，通过科学合理的设计，进一步完善改造方案。实行招投标制度，选择优秀的施工、监理单位是做好公司维修改造的有效措施。加强工程施工管理和加大审计力度是减低工程造价的有效保证。只有相互配合，各尽其责，协作管理，才能保证维修改造项目保质保量完成，才能有效地控制工程造价，才能更好地促进公司房屋维修改造项目规范、有序地进行。
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论文作者:许海朝
论文发表刊物:《基层建设》2018年第22期
论文发表时间:2018/9/11
标签：房屋论文; 改造项目论文; 工程造价论文; 项目论文; 公司论文; 造价论文; 阶段论文; 《基层建设》2018年第22期论文;