——房地产项目投资决策研究
三亚学院 管理学院 海南三亚 572022
摘要：传统房地产项目决策多为套用模板的定性呈现，或者只研究标杆项目各个盈利性指标，甚至出现个别现象，成本经理人为调整为项目取得合理内部收益率；文章从复杂决策作为出发点，认为为规避单一定性和定量各自为战，应该更好做到定性定量相结合，于是，尝试利用SWOT-AHP结合，讨论其在房地产开发实践应用成形的可能性。
关键词：可行性研究，SWOT-AHP，比较研究，奥卡姆剃刀原理
Absrtact: Traditional real estate project decision-making is mostly the qualitative presentation,or only studies the profitability indicators of benchmarking projects, or even individual phenomena- Cost managers adjust the project artificially to achieve a reasonable internal rate of return. From the view of complex decision-making, this paper considers that in order to avoid single qualitative and quantitative work independently, we should better combine qualitative and quantitative methods.Then, try to use SWOT-AHP method to discuss the possibility of its application in real estate development practice.
Key words: feasibility study, SWOT-AHP, comparative study
1、问题提出：房地产项目投资决策因素
对房地产项目投资决策的影响因素研究。刘征鹏（1996）从房地产投资的时机、拟投资项目所在的地域和所投资得项目三个方面对房地产项目决策的影响因素进行研究[1]。张慧芳（2008）研究分析投资者自身影响因素、投资对象自身影响因素、投资环境影响因素、投资成本、各项财务指标、经济评价、预期收益率等因素[2]。杨敏等（2011）对影响决策系统的因素进行研究，他们认为在不能预测的决策环境下，通过结构化认知，专注对于敏感性的分析的决策方法[3]。不同学者对各自领域内对房地产投资决策环境影响因素都能很好地解释和讨论。这些影响投资决策的因素或多或少都造就了可行性研究报告可达到的高度。但是，仍然存在可以改进的地方。或许当今经济的发展趋势的外部环境发生了改变，使得错误的决策难以避免。分析的影响住宅地产项目投资决策的因素，不仅需要借鉴传统的影响因素更有必要的时候，从传统分析框架和程式下分析适应时代发展的切合房地产项目的投资决策因素。更有可能的话切实设计一套既有效率又能够发挥多人头脑风暴，能够在既定的模型下又能够规避主观的投资决策工具。
2、房地产项目投资决策模型（AHP）
对AHP的研究。朱雍（2004）研究的投资决策模型将模糊评价法的集层和层次分析法的集层相融合[4]。胡辉（2013）研究层次分析法在住宅地产项目中投资决策的应用[5]。钟丽华（2014）研究的房地产项目投资决策模型是将层次分析法的集层和盲数理论的集层完美的集合到一起[6]。现在查找国内外文献总会有一种，研究难以被实践广泛使用，究其原因应该是过于复杂而增加了时间使用的学习成本，这势必奥卡姆剃刀原理所决定的。另外，这些决策方法的研究虽然在定量上科学而高深，但是忽略了模型要综合考虑定量没有顾忌之处。因而并未从根本上解决决策中定性与定量的问题，不能满足房地产开发企业的实际需求，都是AHP却是有效的模型。因此，本文从房地产开发商的角度看待决策的问题，遵从奥卡姆剃刀赋予的学习成本，设计一套既可以简单实用又可以广泛推广，既可以科学计量（采用计算机编程）又可以为定性和定量找到谐和相处的模型。
3、SWOT定性研究及其因素
从多途径搜集到42份可行性研究报，并对其进行分析得知，相对于非中高档住宅地产中高档住宅地产项目加强了对投资经济环境、拟建地块的地理环境、消费需求、区域房地产行情、配套设施、城市未来发展规划和周边环境等因素的分析。其中中高档住宅地产项目的配套设施、目标客户群、消费需求分析分别以54.76%、52.38%、47.62%的比例占据前三。统计的可行性研究报告中大多只运用了SWOT分析法对这些传统因素进行了定性分析。见表3.1。
表3.1传统定性分析结构因素现状
4、结论
房地产项目投资决策常常用定性的方法进行分析，虽然已经有了定性与定量相结合的模型在学界和实际决策中，但是还没有一套符合奥卡姆剃刀的决策模型适用于决策。通过分析，论证了存在一种更适用的投资决策的方法。因SWOT分析法可以直观显示出影响决策的各因素之间的关系，同时充分发挥优势，极大程度的规避弱势，帮助AHP进行层次构件，而AHP可以规避主观定性，定性与定量的结合更加适合房地产投资决策分析。
参考文献：
[1]刘征鹏.房地产投资决策的影响因素分析[J].中国房地产：1996年8月第188期60-63
[2]张慧芳.房地产开发项目投资决策理论分析及实践研究[D].北京交通大学，2008
[3]胡辉.基于层次分析法的住宅地产项目投资决策研究[D].天津大学，2013
[4]朱雍.房地产项目投资决策方案优选方法的研究[D].湖南大学，2004
[5]杨敏.复杂系统研究对决策分析的影响[J].北京航空航天大学学报（社会科学版）：2012年12月第14卷第4期19-22
[6]钟丽华.基于和盲数理论的房地产投资决策分析[D].东北林业大学，2014
论文作者:林龙兴1
论文发表刊物:《防护工程》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/29
标签：投资决策论文; 因素论文; 房地产项目论文; 定量论文; 模型论文; 剃刀论文; 项目论文; 《防护工程》2019年第1期论文;