摘要：房地产作为社会经济建设的重要组成部分，其项目成本综合管理模式的实施需要科学的规划和指导，才能从根本上提高房地产企业的竞争力。所谓综合项目成本管理模式，是指结合房地产企业的项目设计、项目投标、施工控制和项目竣工结算四个基本环节，对房地产项目成本进行综合控制，从而不断提高房地产企业的经济效益。本文简要阐述了房地产业综合管理模式在社会发展中的重要作用，并进一步提出了切实可行的房地产项目成本管理控制措施。
关键词：房地产工程；全过程；造价控制管理
引言
在国民经济发展过程中，房地产业是国民经济的支柱产业之一。在房地产企业的发展过程中，最重要的环节是项目成本的全过程管理和控制，这直接影响到企业的成本，也对企业的经济效益产生重要的影响。因此，房地产企业应把重点放在项目成本控制的全过程，制定措施，提高房地产企业的经济效益。
一、房地产工程全过程造价的相关概述
1、房地产工程造价的定义
对于房地产项目来说，它是一种建设项目，与其他项目相比，其特点有两个方面：①挑战性；②复杂性。所谓房地产工程造价来说，就是在实施时，建设工程中的投资在固定资产方面的支出。其主要有六个方面的内容：①设备购置费用；②是安装工程费用；③工程建设其它费用；④是预备费；⑤是建设期贷款利息；⑥是调节税，具体见图1。
图1 房地产工程造价的内容
2、房地产工程全过程造价控制
在房地产项目实施过程中，成本管理和控制是非常关键的。对于房地产项目成本，可以分为四个阶段：①设计阶段；②招标阶段；③施工阶段；④竣工决算阶。它是有一定顺序的系统过程。和整个房地产项目的成本控制过程,它是企业获取最大的利益工程,所有的整个施工过程全面的成本管理,相应的控制措施,优化工程设计、完善施工方案,使人、商品和其他资源来充分发挥的作用。房地产项目的成本管理,它是相对稳定的,成本管理的整个过程必须计划,因为这一过程产生的问题,将会使整个过程的项目有影响,不仅会影响项目的使用寿命,而且使项目成本意外。因此，工程项目管理企业必须正确认识成本的重要作用，从而提高成本水平，从而保证房地产项目的质量。
3、房地产工程全过程造价控制的特点
对于房地产工程来说，其全过程造价控制的特点主要有三个方面：
（1）微观性。对于房地产项目开发商来说，从项目的初始阶段就应该对整个项目进行有效的控制，这对于项目成本的全过程控制是非常有益的。
（2）综合性。对于房地产项目来说，整个过程的成本应该关注很多因素，如进度、质量、工作量等，这些因素不是独立的，而是应该把这些因素有机地联系在一起。
（3）全面性。对于房地产项目，全过程成本管理应注重项目的协调和控制，而不是重点项目成本的控制等成本控制的注意事项。因此，对于房地产项目来说，所有的项目和项目成本都应该得到全面的控制。
二、房地产工程全过程造价控制管理措施
1、项目设计环节的造价管控
房地产项目设计环节拟在施工前期的期限和范围内对其进行技术可行性分析和经济合理性设计等基本操作。现阶段，城市化进程不断加快，房地产行业正面临着错综复杂的施工环境，这给项目的设计阶段带来一定的技术难度。因此，房地产项目设计人员应该综合实地考察周围城市概况以及地理环境，才能从项目设计的根本上实现对房地产造价的控制。项目设计人员始终秉持节能环保和可持续发展等设计理念，采取最佳设计方案以达到控制工程造价的目的。除此之外，技术设计工作既要考虑到避免建筑滞后于房地产市场的快速需求，而且要将建造小区的建筑面积和居住面积密度、居住建筑净密度以及建筑毛密度作为测评指标。
2、工程招标环节的造价管控
房地产行业的招标环节是合理测评该项目工程预算的重要手段。房地产开发商通常也是通过公开的招标形式来选择材料供应商和施工单位，有利于管控工程项目的质量和工程造价。首先相关单位人员要编排好房地产工程项目的列表清单，并根据招标文件的要求和流程对整个工程项目进行预算工作，比如针对特定的设备使用以及原材料使用情况均被包括在招标文件中。招标工作结束后，通过招标合同的签订情况制定明确的工程造价管控有效条文，尽量避免工程工期启动后由于索赔等非自然因素对企业造成重大损失。
3、工程施工环节的造价管控
房地产企业施工环节建立在工程项目对实体建筑的形成阶段，通常会受到工程量大、建造周期长以及工程造价多方因素的影响，因此在施工过程中务必实现定额计划、技术管理以及质量控制等原则。第一，项目定额计划主要涉及三个方面：材料定额、劳动定额以及设备定额，通过对房地产施工项目的前期材料、劳动力配置以及机械设备的数量和质量等进行科学合理评测，在确保不超过定额标准的前提下将工程造价控制在预期范围内。第二，施工技术管理的工作要求是确保施工项目的质量和控制工程造价的重要途径。实则意义上是提高对施工原材料和机械设备等使用效率，通过缩短施工的整体建设周期来降低房地产企业的造价成本。第三，严格的质量管控工作能够降低因可控因素影响而导致工程重修重建的可能性。尤其是对于房地产行业来说，质量验收是确保该项目健康运作的根本标准，能够在控制工程造价的阶段中起到直接性的决定作用。
4、竣工结算环节的造价管控
尽管竣工环节对工程造价并没有实质性的影响作用，但是在结算时竣工阶段仍存在以下几点预算要求，能够在一定程度上控制房地产行业的工程造价。首先，工程项目对各项税费和工程单价等核算标准要求极高，相关施工单位应当选择审计信誉良好的第三方审计机构进行财务核算，对其财务管理进行合理规划。其次，施工结束后，要安排专业人员现场对工程项目的施工情况与签订合同对比核对，确保结算的结果具有一致性和实效性，避免因工程项目与实际建造要求不符而导致结算数据存在误差。对于变动工程项目的签证资料应当及时分类收集和整理，对施工现场的相关资料进行妥善保管与归档,以便于工程项目结算时查阅。最后，房地产企业应当建立一套系统的二次复核和审计制度,造价工程师需要根据工程审核结果的实质性内容,比如审核现场签证、调整施工材料价格与价差、计算变更项目的工程造价与工程量等进行全面审核,争取最大限度内降低工程造价结算误差。
结束语
为了实现项目的目标成本,无论是在设计阶段,或在施工阶段,如年底评估每一行控制,目标完成的优秀奖励,没有完整的原因找到一个目标,将追究责任,同时,部门和人员的利益有机联系在一起。项目成本控制,和相应的功能管理系统将有效地构造,这样就可以形成相互监督的机制,和员工的积极性减少项目成本将在最大的程度上刺激,所以房地产企业的经济效益将会持续增长。
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论文作者:黎义燕
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/26
标签：项目论文; 工程造价论文; 造价论文; 全过程论文; 成本论文; 房地产项目论文; 房地产论文; 《基层建设》2019年第14期论文;