对房价收入比科学涵义的再探讨，本文主要内容关键词为：涵义论文,房价论文,收入论文,科学论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在评判不同地区（国家）房地产市场价格水平和居民的购房能力，分析房地产市场运行状况，甚至在制定房地产市场宏观调控政策时，房价收入比是常被应用的经济指标之一。现实中，人们总是试图采用一个统一的房价收入比或标准研讨上述问题，并试图为其结论寻找令人信服的依据。
一、科学界定“房价”和“收入”的合理范围
分析房价收入比，关键是要对与这一指标计算相关的收入和房价的范围进行合理界定。按照较为普遍的理解，房价收入比系指一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房的每套平均价格，与这个国家或城市居民同一时期户均年收入的比值。问题是，计算房价收入比的主要目的是为了考察居民的购房能力，所以，这里的“收入”，既不应采用居民家庭总收入，也不应采用居民家庭可支配收入，更不应采用一个地区（国家）上述两个指标的平均数值，而应是在合理划分收入档次后，不同收入居民家庭可支配收入中扣除了基本生活消费支出后可用于购置住房的那部分收入（支出）。
在我国，收入水平的高低是个相对的概念，不同地区、不同行业、甚至不同就业状况下的城镇居民的收入差别是很大的，在扣除了最基本的生活消费支出之后，居民可用于购置住房的消费支出之间的差距会进一步加大。2004年，全国城镇居民恩格尔系数的平均值为37.7％，而不同地区城镇居民恩格尔系数则呈现较大差异，北京为32.2％，海南则高达46.9％。在北京地区，2003年不同收入水平的城镇居民家庭的平均现金收入低至20526元人民币，高达106134万元人民币；同期最低收入阶层的恩格尔系数高达42.0％，而高收入阶层的恩格尔系数只有22.1％。
我们可以按照一定的标准，将城镇居民划分为高、中、低、特困等不同收入阶层，进而分别计算出各收入阶层居民家庭可支配收入中扣除了基本生活消费支出之后，可用于购置住房的那部分收入（支出）。这其中，最值得关注的是中间收入阶层居民家庭的购房支付能力。因为，对于高收入阶层的居民家庭而言，扣除了相对较高的基本生活消费支出后，仍具有很强的购房支付能力，其中最高或更高收入居民家庭在购房时，房价已不是主要考虑因素，其更加关注的是房产的位置、档次和环境。对于低收入家庭来说，在扣除了很低的最基本生活消费支出之后，几乎已无购置商品住宅的能力，只能依靠政府补贴和社会保障，以廉租房、福利房或解困房等途径解决其住房问题。而对于占较大比例的中间收入阶层来讲，其主要依靠购置普通商品房或经济适用房解决住房问题或改善住房条件，因此，支付能力的高低决定了其对房价的承受能力，房价水平的高低则直接影响其购房意愿的实现。
界定房价收入比准确经济涵义的另一个主要目的是对各类商品房的价格水平做出正确的判断。为了使这种判断更具现实意义，选取的“房价”不应是对区域、档次、类型不作任何区分的平均房价，而应是在对商品房合理分档的基础上，分别计算出的平均房价水平。房价的高低也是个相对的概念。受建造类型、区域、档次、供给政策等因素的影响，不同地区、不同形式的商品房的单位面积价格存在明显差距。
与此同时，应采用合理的住宅面积标准计算每套住宅的价格。如果采用同一个面积标准对不同形式的住宅计算其单套价格，必然使依此计算出来的房价收入比不具有任何现实意义。实践中，完全可以根据实际成交房屋面积数据的加权平均数、众数或算术平均数，确定一个较为合理的单套房屋平均面积标准。
在分别计算出某一时期不同类型商品房单位面积平均价格和合理确定对应单套住房面积标准之后，即可以计算出这一时期各个类型商品房的单套平均房价，结合对应收入档次居民家庭相同时期户均年收入中可用于购房的支出数额，进而计算出相应的房价收入比，更确切地说，应称作房价与居民购房能力之比。
二、房价收入比的涵义及评判标准
根据以上分析，我们可以赋予房价收入比一个全新的涵义：房价收入比应是一个地区（国家）某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平均房价与对应收入档次居民家庭相同时期户均每年收入中可用于购房支出之间的比值。赋予房价收入比全新涵义的意义在于，可根据实际需要，分别计算出各种对应关系下的房价收入比，从而为各级政府制定更有针对性、更切合实际的房地产市场调控政策，为各类房地产企业选择更具可靠性、更符合市场需求的投资经营策略，提供更具可信度和可行性的数据信息。
高收入者在购房时通常会选择位置、环境好，装修档次高的别墅或高档公寓，其投资意识较强，所以在这一层面计算出的房价收入比，其直接意义并不在于考察购房者的实际支付能力，而在于如若出现过高的房价收入比值，是否反映出市场价格与价值存在严重背离，市场上是否存在严重的投机成分，进而应如何采取措施避免房地产市场泡沫的加速产生。中等收入者在购房时虽然也存在一定的投资成分，但多数人购房是为了居住，在这一层面计算及研究房价收入比，除了用以判断房地产投资是否过热及市场是否存在泡沫之外，更主要的目的在于考察房价水平与这部分居民的实际购房支付能力之间是否保持合理的比例，进而适时采取诸如调控市场房价、调整信贷政策、增加住房补贴等相应的政策措施。低收入者则很难依靠自身收入购买商品房，依当前的房价水平，即使涨幅得到有效控制或有所下降，其仍然是可望不可及。低收入者的“居者有其屋”绝不能仅靠“居者购其屋”这一种方式来实现，各级政府应给予适当补贴，扶助其购买福利性住房或承租廉租房。所以，在这一层面计算出的房价收入比，主要是为了合理确定廉租房和福利房的补贴标准，切实解决或改善这部分城市居民的住房问题。从考察城市居民实际购房支付能力的角度出发，应重点研究和关注的是普通居民住宅或经济适用房的房价与中等及中等以下收入者实际购房支付能力之间的房价收入比。
在赋予房价收入比新的涵义之后，其评判标准也应进行相应的调整。如何为房价收入比设定一个相对合理的评判标准，同样十分关键且不容回避。以下数据为我们选择相对合理的评判标准提供了可供参考的依据。近十几年来，随着城镇住房制度改革和住房金融制度改革的不断深化，截至2005年一季度末，我国商业银行个人住房抵押贷款余额为16743.7亿元人民币，虽然从2002年以来按揭成数（按揭贷款占全部购房款的比例）逐年下降，但仍为63％，连续三年在70％左右上下波动，个人住房抵押贷款加权平均贷款期限基本保持在170个月（14年）左右。在个人住房抵押贷款已逐渐成为我国城市居民购买商品房主要资金来源的背景下，居民家庭每年偿还购房贷款本息的数额与其收入中可用于购房的支出数额大体相等，平均贷款期限可作为房价收入比评判标准的参考数值。考虑到目前购房者申请房贷时需预先支付不低于房款20％首付的房贷政策，以及支付贷款利息等因素，房价收入比保持在14—20之间应是相对合理的。另外，城市中还有一部分居民是通过租赁的方式解决住房问题，其某一时期对房租的承受能力也与相同时期其收入中可用于购房的支出数额大体相近。通过对近几年来北京房屋中介发布的房屋租售价格信息的粗略计算，相近地区房屋销售价格与年房屋出租税金基本上保持在12—20倍之间，这也从另一个侧面印证了上述房价收入比评判标准的可信度。
三、客观认识房价收入比的功能特征
房价收入比是目前国际上常用的衡量城市居民住房消费能力和房价水平的综合指标。我们在赋予了房价收入比更为科学的涵义的基础上，还应客观认识其在应用实践中的功能特征，以利房地产研究、政策制定以及企业经营。
1.房价收入比具有明显的地域性差异
必须指出的是，房价收入比在不同地区（国家）之间并不具有直接的可比性。房地产是不动产，它与其他资产的最大区别就在于位置的固定性和不可移动性。正是基于这一特性，房地产价格的形成受不同地区（国家）的社会制度、经济发展和人文习俗等诸多因素的直接影响，其价格水平也必然在不同地区（国家）之间存在明显的差异性且不具有直接的可比性；正是基于这一特性，房地产市场不可能通过房地产商品在地区之间的流动实现供求的调剂和平衡，尽管各地区之间房地产价格水平存在明显差异，但并不会产生相互间的直接影响；正是基于这一特性，不同地区购房者因收入水平、习俗观念等诸多差异，其住宅偏好和房价承受能力等也必然存在明显的区域性差异。因此，房价收入比的高低，是由每个地区（国家）的综合实力、经济体制与经济政策、市场状况、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及住宅供给构成（区域、类型）等诸多因素综合形成的，所以，从功能上讲，不同地区（国家）的房价收入比之间并不具有直接的可比性。
2.房价收入比的相对性
房价收入比既有严格的内涵，同时也是一个相对的概念。因为，房价收入比的变化可能因房价水平和单套住房面积标准的变化所致，也可能由居民收入水平的变化引起，当其发生变化时，必须具体分析其成因。它不是一个一成不变的经验数据，更不是一个定理，而是一个动态的，随时间、区域的不同而变化的参考指标。
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。我国目前正处于社会转型和经济转轨时期，房价收入比和住房自有化率带有经济转型国家的显著特点，即住宅价格快速市场化，而居民家庭收入的变化尚不能随之快速适应。当前，我国城镇住房制度的改革进一步深化，房地产投融资政策、经济适用房开发规模、二手房市场开放、房地产税费改革及住房补贴政策不断地调整和变化，从而可能导致房价收入比的数值在一定时期内出现异常。另外，目前各界对房价收入比涵义的认识尚不统一，计算房价和居民收入的口径和方法也存在较大差别，所以计算误差的存在也是客观事实。在西方国家，房价收入比类分为新建住宅（新房交易）、旧有住宅（二手房交易）等不同层次，所选取的房价为中位数价格，家庭收入为中位数收入。由于我国主要是按照平方米价格而不是按照套进行商品房交易，又由于纳入我国家庭收入统计的只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。因此，机械性地套用一个所谓公认的房价收入比值作为统一的评判标准，缺乏令人信服的说服力；如果仅仅将其进行简单的数据横向对比，则更是缺乏实际意义。
3.房价收入比不能作为居民购房或判断居民是否购房的直接依据
尽管我们试图提高房价收入比计算的对应性进而提高其实际应用的参考价值，但在现实条件下，它仍是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个地区的家庭收入水平与房价之间的关系，即通过不同年份的房价收入比，可以考察该地区居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。房价收入比仅仅是前一个统计周期的统计结果，而不是判断未来市场变化的依据和前提，它与城市居民是否购房并无绝对的因果关系。因此，很难完全依据房价收入比指标的高低简单地判断城市居民是否购买住房，或机械性地预测城市居民的购房周期。因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向的问题，也就是说，居民愿意拿出多少比例的家庭收入用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素既复杂又多变。换言之，如果当房价收入比下降，而居民仍然不愿意购买住宅时，若仍然简单地归因于“房价高”，显然不是合理的解释。
综上所述，赋予房价收入比更为科学的涵义，是为了使其在政府制定房地产宏观调控政策和房地产企业进行投资经营的过程中更具实际意义和参考价值。由于房地产价格、消费者收入水平和购房动机的影响因素极其复杂，在应用房价收入比时，必须因地制宜，既不宜过分夸大其功能，亦不应简单机械的随意套用。