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一、什么是中国的“住房市场”？
在经济学中，所谓“市场”必然是有供给、有需求，供给和需求的关系按照稀缺资源的价格来进行调整。然而，中国的“住房市场”并不是一个真正意义上的市场，其中，既有按照市场经济规律运作的部分，也有依然处于计划经济体制下的部分。中国“住房市场”所存在的半市场、半计划经济的特征主要体现在住房供给方式的差异上。不了解这个特征，则所有的结论在相当程度上就丧失了意义。
（一）独特的中国住房供给体系
根据国家统计局的有关统计，在我国农村以外地区存在着三类住宅供给方式：基本建设和更新改造项目中的住宅供给、商品房供给、城镇工矿区自建住宅供给。这三类住宅具有极其不同的特点：
第一，基本建设和更新改造项目中的住宅供给承继了计划经济的特征，属于非市场化范畴。在传统的计划经济体制下，住房供给由国家决定，国家在财政基建拨款中设立建房专用基金，用于城镇建房，建成的房屋按照职务、工龄等标准进行分配。1999年，中央明确规定全国停止实物福利性分房，尽管如此，在迄今为止的基本建设投资和更新改造投资（主要是前者）中，依然存在大量的住宅建设投资。这类住宅与以下被称作“商品住宅”的住宅存在两个关键性差异：一是根据有关规定，不用交纳或只需交纳少得多的土地出让金；二是非市场化的分配方式决定了对这类住宅的使用和消费。
第二，在目前被称作“商品住宅”、由房地产开发商供给的住宅统计中，包涵了普通商品住宅、别墅和高档公寓、经济适用房等三种类型。从机制上看，前两种是完全意义上的商品住宅，而后一种则属于半市场化、半政策性质的住宅。
就普通商品房及别墅、高档公寓而言，其供给完全取决于房地产开发企业的利润动机，其需求则取决于城市化和城市居民的收入水平。虽然从长期趋势看，需求是主导因素；但从短期看，供给方面因素、尤其是以地价为主要构成的建造成本具有极其重要的影响。
就经济适用房而言，其发展的本意在于实现国家的公共政策目标，即通过减免土地出让金、开发企业税费和控制销售价格，来满足低收入阶层的住房需求，因而应该属于政策性住房供给的范畴。然而，我国的经济适用房在供求两个方面都体现出商品住宅的特征：在需求方面，由于界定居民收入的标准不清和界定的难度极大，经济适用房的购买群体实际涵盖了各个收入阶层；在供给方面，没有对经济适用房的建设标准进行强制、明确的规定。这种市场化的特征与政策优惠一起，使得经济适用房成为供求两方面寻租的对象。
除以上两类住房供给外，城镇工矿区还存在大量价值极低的自建住房。2003年，自建住宅的均价只有450元/平米。这种状况既可能反映了自建住宅的建造质量较差，也可能反映了这类住宅的建设没有按照市场机制进行运作，其可能是在单位自有土地上，利用职工集资或者单位资金建造的。
（二）中国“住房市场”处于市场化的过程中
以上各种住房供给，若不考虑自建住房，依据市场化程度可被分为市场化的供给（普通商品住宅和别墅高档公寓）、半市场化的供给（经济适用房）和非市场化的供给（基本建设和更新改造住宅）三种情况。在不同时间、不同区域，住房供给的市场化的程度有着不同的特点：
第一，包括经济适用房在内的“商品住宅”在城市现有住房的存量上要远远小于其它住宅，在年度竣工面积的流量上则成为主要的供给方式。从存量看，在全部城市住宅实有面积（89亿平米）中，1999年以后新建的只有33％，商品住宅的比重不足24％。从流量看，1999年住房体制改革后，在个人购买推动下，商品住宅占比迅速上升，不考虑自建住宅，目前已经占到全部供给的40％-60％。
第二，从区域分布看，包括经济适用房在内的“商品住宅”已经成为东部沿海地区的主要供给方式，但在中部、尤其是西部地区依然存在大量的基本建设住宅。据统计，2004年，商品住宅占比在80％以上的有上海、天津、北京、江苏、宁夏和浙江等6个省份，在50％到80％的有四川、安徽、广东、重庆等13个省份，在50％以下的有山西、海南、黑龙江等12个省份。
第三，在“商品住宅”中，半市场化的经济适用房在各地“商品住宅”供给中的份额不一样，基本特征是从东部向中部和西部地区递增。不过，也存在一些例外。例如，在经济适用房占比超过30％的区域中，湖南和甘肃的经济发展水平显然差异极大；在经济适用房占比介于10％-20％的区域中，北京的经济发展水平显然同宁夏不可同日而语。
总之，中国的“住房市场”依然处于市场化的过程中，市场化程度呈现出由东部向中、西部递减的特征。媒体上沸沸扬扬讨论的中国“住房市场”，至多是包括经济适用房在内的商品住宅市场。从区域看，由于中部尤其是西部地区住房供给的市场化程度较低，中国“住房市场”又主要集中在东部沿海地区。
二、住房供过于求吗？
与这个问题相关的、也是更加能够吸引眼球的问题是：会发生全国性的泡沫吗？房价会下降吗？显然，由于商品住宅主要集中在东部地区，即使有泡沫，也不可能是全国性的。就东部地区而言，从总量上看也不会出现泡沫，但在结构上可能会发生供过于求。由此，房价也不可能发生大范围的下降，至多只会发生在部分地区的部分房型上。
（一）总量上看供不应求
“泡沫”是目下最为时髦的词语。2004年以来，最热闹的话题就是房地产业中的泡沫。住宅市场是否发生泡沫取决于两个方面：第一，供给是否超过了基于真实居住消费的需求；第二，价格是否超过了居民的可支付能力。
就供给和居住需求的关系而言，我们以剔除城镇自建住宅后的城镇新建住宅面积增速来反映供给的增长，而以城市化速度和城镇居民住房消费的改善程度（主要是住宅面积的增长）来反映潜在需求的增长。两者比较的结果显示，20世纪90年代以来，城镇新建住宅面积增长率超过需求增长率的只有两个时间段：一是1991至1994年经济过热时期，这段时期的住宅投资热同居民需求显然无关——由于房改还未开始，商品住宅的销售中居民个人购买的只有40％左右；二是1998至1999年，这两年城镇新建住宅面积显著超过了需求的增长速度，其原因并不在于商品住宅的过快增长，而在于以“基本建设”为名义的非商品住宅迅速增加。所以，这两年实际上是一些单位抢在房改之前大兴土木，满足私利。所以，一个显然的结论是，供不应求是常态。
就房价与居民的可支付能力的关系而言，主要看房价收入比。当然，这里指的是“商品住宅”，因为其他住宅供给与支付能力无关。对于房价收入比，国内存在许多争议。其一在于房价的统计，国外在统计房价收入比时一般要取房屋均价、中位价以及不同户型的房价，这种不同的房价口径可以反映住房的供给结构，但我国的统计数据难以满足这样的要求。其二在于收入的统计，我国居民存在各种隐性收入是不争的事实。为此，我们比较了两种口径：一是取职工平均货币工资，以其与户均就业人数相乘而得出户均收入的一种统计；二是取城镇居民人均可支配收入，以此与户均人口相乘而得出户均收入的另一种统计。根据这两种统计口径，再依据城镇户均居住面积和商品住宅的平均价格，得到两种平均的房价收入比，结果，无论哪种口径，房价收入比都没有想象中的那么高——2003年只有6到7倍，且房价收入比呈现不断下降的态势。这表明，从居民平均水平来看，支付能力毋庸置疑。
（二）结构上看会出现供过于求
尽管总量上看住房供不应求是常态，但是，从结构上看却可能发生供过于求的现象；从平均水平看，居民具有较强的支付能力，但是，中、低收入家庭显然买不起房。
结构性的供过于求同商品住宅建设标准过高有关。在户型过大的问题上，普通商品住宅如此，经济适用房也是如此。以2003年为例，城镇人均居住面积是23.7平方米，按户均人口为3.01计算，这意味着户均居住面积只有70平方米，而普通商品住宅和经济适用房的平均每套面积分别达到近100和90平方米。此外，从各类型住宅平均每套面积的变化看，其趋势显然还是在上升。如果户型过大的问题不解决，中小户型住宅得不到发展，则未来可能出现的结果是：第一，从竣工面积的总量上看，供不应求将是长期态势；第二，从住宅套数看，2005年供求就基本平衡，此后将发生供过于求的现象。
尽管就总体的需求而言，房价收入比并不高，且呈现下降态势，但是，按照不同收入的城镇家庭考察，则可以看到，房价远非多数家庭所能够承受。换言之，当前商品住宅市场的需求主体是收入相对较高的城镇家庭。在关于城镇家庭的统计上，一般分为“最低收入户”、“低收入户”、“中等偏低收入户”、“中等收入户”、“中等偏上收入户”、“高收入户”、“最高收入户”等七类，另外，“最低收入户”中又包括“困难户”。
从不同收入家庭购买普通商品住宅的能力看，房价收入比低于平均水平的只有中等偏上户、高收入户和最高收入户，而其他家庭的房价收入比都比平均水平高得多，最低收入户和困难户甚至达到20倍以上。在这种情况下，如果以按揭贷款形式购房，即使不考虑贷款利息的偿还，也只有中等偏上收入家庭有能力通过按揭贷款方式购买住房，中等收入户的偿还能力处于临界点。
从不同收入家庭购买经济适用房的能力看，尽管经济适用房的价格相对较低，但是，一个显著的事实是，低收入家庭依然没有能力购买经济适用房。就不同家庭经济适用房的房价收入比而言，低于平均水平的依然只有中等偏上户、高收入户和最高收入户，低收入户、最低收入户和困难户的房价收入比还是非常高（在12到15倍左右）。在这种情况下，即使采取30年按揭贷款的方式购买经济适用房，并且不考虑利息，也只有中等收入户及以上收入户有能力偿还房贷，中等偏下收入户、低收入户和最低收入户均没有购房能力。
三、为什么房地产企业依靠银行贷款？
同其他行业的企业一样，中国的房地产企业也极度依靠银行贷款。在许多人看来，这种状况有威胁金融稳定之虞，因而需要减少银行业对开发商的贷款。这种观点的产生情有可原，但是，如果不了解这种状况所产生的经济和金融背景，就简单地拍脑袋，采取措施，其后果可能反而更加严重。如同其他具有中国特色的经济、金融制度一样，以成熟市场经济国家的标准来衡量，我国的房地产开发贷款确有其不符合“标准”的一面，但是，既然是中国特色，它也必然有其存在的更加基础性的理由。
（一）房地产企业确实极度依赖银行贷款
根据国家统计局的口径，房地产开发投资资金来源主要包括“预算资金”、“银行贷款”、“利用外资”、“自筹资金”和“其他资金”等五大类，在房地产投资的五大资金来源中，占比由大到小依次是“其他资金”、“自筹资金”、“贷款”、“外资”和“预算资金”。其特点是：
第一，企业自有资金严重不足。在全部固定资产投资资金来源中，“自筹资金”占到40％以上，尤其是在宏观调控加强后的2004年和2005年，“自筹资金”已经占到一半以上。与之相比，在房地产投资资金来源中，“自筹资金”从未超过30％。在“自筹资金”中，“企业自有资金”约占一半左右，只占到全部资金的15％左右，且该比例还呈下降趋势。
第二，过分依靠外部债权性资金。在全部资金来源中，“其他资金”占比最大，其中，“定金和预付金”占到80％以上，而“定金和预付金”占全部资金的30％以上，2005年该比例有所下降。贷款是仅次于定金和预付金的外部资金来源，其比重一般在15％-20％左右。2004年迄今，受宏观调控影响，贷款比重迅速下降。综合起来看，以定金和预付金、银行贷款为主体的外部债权性资金占到全部资金来源的一半以上。
自有资金严重不足、过度依靠外部债权资金的融资结构同我国房地产业总体的负债水平是相一致的。在1997至1999年间，我国房地产企业的资产负债率一直高达76％以上。2000年后虽有所下降，但从2002年开始，与房地产行业景气相伴，资产负债率再次呈现上升态势。
（二）其根源在于融资渠道单一、开发规模过大、企业资质较差
坦率地说，房地产企业对银行贷款的过度依赖确实蕴涵了较大的金融风险。然而，这种依赖并不仅局限于房地产行业，而是几乎所有行业中绝大多数企业的共同特征。产生这种状况的主要原因是：
第一，我国的资本市场长期处于萎靡不振的状态，以至于包括房地产开发商在内的中国企业不得不依靠银行贷款。换言之，企业负债率高并不是房地产行业特有的现象，它是各个行业中大多数企业的特征。在各种制度性障碍无法于短期内解决的前提下，资本市场和直接融资的发展自然无法一蹴而就，这也意味着房地产企业对银行贷款的直接和间接依赖在短期内不可能得到有效改善。
第二，在融资渠道非常单一的情况下，我国房地产开发的规模及其对大规模资金的需求又远远强于其他国家和地区。如在美国，房地产企业开发的住宅基本是规模较小的独户或多户住宅，高层公寓式住宅比重很小。这种相对较小的开发规模显然不需要过多的资金。然而，在我国商品住宅开发中，规模庞大的多层和高层住宅占绝对比重，开发一个单体楼盘少则几十户住宅，高层住宅或成片开发多则几百户几千户住宅。除开发规模庞大外，许多地方政府在公共政策方面的缺位和错位，使房地产企业还得承担本应由政府承担的基础设施建设。另外，某些地方政府在土地供应上的垄断导致的地价过高，也是开发规模及资金需求庞大的主要原因之一。
第三，房地产投资对银行贷款的过度依赖也同房地产企业资质普遍较差有关。近几年，利润的诱惑吸引了众多企业进入房地产市场，致使全国房地产开发企业的数量快速增长，从1986年的1 991家发展到2003年的37 123家，增长近19倍。但是，房地产开发企业的资质差、良莠不齐等问题却十分突出。按照建设部《房地产开发企业资质管理规定》，我国房地产企业可分为四个等级。从该规定看，达到要求并不难。如二级、三级和四级资质的房地产企业的注册资本金要求分别为：2 000万元、800万元和100万元。然而，以2002年北京和上海两市为例，获得前四级资质的企业只占到全部房地产开发企业的10％左右，其他绝大多数都是“不入流”的企业。
四、居民因购房而负债累累吗？
与以上几个问题相比，前一段时间流传更加广泛的言论就是“居民因购房而负债累累”。但事实却是，由于当前购房群体集中在中、高收入阶层，加上房贷利率过高、居民没有借款消费的习惯等因素，不仅以借款形式购房的比例不高，而且，即使是已经借款的购房者也在拼命地提前还贷。当前，真正威胁金融稳定的是银行业过多的流动性无法转变为按揭贷款这种优质的资产。
（一）“居民因购房而负债累累”与事实不符
由于我国资本市场极其不发达，居民的（金融）资产主要表现为银行存款。因此，居民是否因购房而负债累累，可以看住宅销售额与居民储蓄存款的关系。显然，这种关系表明，“负债累累”纯属无稽之谈。以当年商品住宅销售额与居民储蓄存款额相比较，即使是在1999年住房体制改革之后，居民用在住房上的支出也仅仅只有居民财富的8％以下。例如，2004年居民的全部储蓄存款近12万亿元，而当年商品住宅的销售额不到9千亿元。
从银行住房贷款与商品住宅销售额的关系看，借款购房的比重也不高，甚至呈下降趋势。2000年，新增住房贷款与当年商品住宅销售额的比例是62％多；2004年，该比例已降为不足46％。如果按70％的首付比计算，则在商品住宅销售中，2000年有接近90％的购房者使用了银行贷款，到2004年则只有不到66％的人使用了银行贷款。换言之，2004年有1/3的购房者采取了一次性支付房款的方式。
即使在以借款方式购买商品住宅的2/3群体中，显然也是中、高收入阶层，其收入显然足以支撑房款，这突出表现在近期发生的提前还款潮上。2004年10月以来，随着央行两次提高个人住房贷款利率，提前还款明显增加。2005年1到6月，工行提前还款额占当年个贷累收的比例为57.3％。建行个人住房贷款回收489.24亿元，提前还款220.41亿元，占贷款回收量的45.05％，其中4至6月份的提前还款额占贷款回收量的47.44％，呈持续上升趋势。提前还款的增加，不仅加大了商业银行现金管理的难度，而且使贷款期限变化频繁。同时，目前存在的大量提前还款现象表明，借款购房者的实际支付能力较强，是收入相对较高的阶层。
从按揭贷款极低的不良率看，也说明目前购房群体主要是中、高收入群体，因此，按揭贷款是银行最为优良的资产。从四大国有银行的数据看，按揭贷款的不良率一般都在2％以下，与此相比，企业贷款的不良率一般都在10％、甚至20％以上。
（二）居民不负债是银行业的最大危险
实际上，如果说有什么因素在威胁银行业的稳定的话，那么，其关键还在于居民不愿意负债。当前，由于汇率体制改革、经济景气周期下滑以及银行业对企业信用风险的规避，一方面银行存款在加速增长，另一方面银行业的贷款在快速萎缩，以至于大量流动性郁积于银行体系，大有陷入“流动性陷阱”之虞。与此同时，如果目前的条件不发生改变，如按揭贷款利率不变、住房供求的格局不变等，则作为银行业优质资产的按揭贷款有可能出现不断萎缩的局面。
第一，相对于住宅销售额而言，按揭贷款会发生相对萎缩。根据以往的平均速度来推测，按揭贷款占商品住宅销售额的比重将会持续下降：2004年为45％，到2009年则只有30％强。如果假设未来商品住宅销售额和按揭贷款的增长速度会比往年有所下降，并考虑到当前的提前还款热潮，则对按揭贷款的绝对需求规模和相对需求规模都可能进一步减少。
第二，相对于银行新增存款而言，按揭贷款减少的幅度会更大。从往年的情况看，与银行业存款的增长相比，新增按揭贷款的比重并不高，即使在最高的2000年也只有不到14％，此后一直处于下降态势，2004年按揭贷款与新增存款之比之所以上升主要是由于存款的增速在下降。就未来的变化可以看到，如果新增存款和新增按揭贷款的增长都维持在过去的平均速度上，则自2005年开始，新增按揭贷款与新增存款之比重将逐渐下降。
五、政府该做什么？
从过去20余年的改革经验看，改革的最大难点在于区分“政府该做什么”和“政府不该做什么”。就住房和住房金融的改革和发展而言，政府该做和不该做的集中体现在“理顺体系”上。
（一）理顺住宅供给体系
当前住宅市场种种问题的焦点在于住宅供给方面存在严重的问题，其突出表现，一是存在大量的非市场化住宅供给，二是商品住宅的供给增速太慢，且存在较为严重的结构性问题。因此，为了完善中国住房市场，必须理顺住宅的供给体系。
第一，应进一步推动市场化改革，逐步取消以基本建设名义建设的非商品住宅。在市场化过程中，原先不交纳或者只交纳少量土地出让金的非商品住宅将会被完全交纳土地出让金的商品住宅替代，因此，成本的上升和需求群体的扩大必然会造成房价的上涨。为防止地价上升导致房价过快上升，需探讨适当的土地出让制度，既要保证土地出让过程中的透明度，又要防止地方政府通过垄断土地供应来抬高地价、攫取超额利润。除地价外，税收制度改革也非常迫切，如同地价的过快上涨会传导到房价上一样，当前繁杂的税收体系也必然会影响房价。
第二，完善商品住宅的供给结构，适应城镇家庭的收入分配结构。众所周知，一个稳定、和谐的社会应该具有一个菱型的收入分配结构，即中等收入群体占大多数，低收入与高收入群体相对较少。与此相适应，合理的住房供给体系也应该是菱型的，即以普通商品住宅为主，适当辅以政策性住房和高档住宅。当前，尽管普通商品住宅已经成为商品住宅中的主要品种，但是，能够适应中等收入和中等偏低收入家庭的中、小户型依然缺乏。对此，一方面要以税收和土地政策来加以引导，另一方面则要以住宅开发融资和住宅按揭贷款融资等金融政策来扶持之。显然，金融政策的实施离不开政策性金融。
第三，完善住宅公共政策体系。其关键一是改革经济适用房制度，以满足中等及中等偏低收入家庭的住房需求；二是发展存量住房的二级交易市场，并通过适当的财政补贴政策来满足低收入和最低收入家庭的住房需求。
就存在明显制度缺陷的经济适用房而言，目前有三种解决思路：一是缩小政策扶持的群体范围，用只针对低收入家庭和最低收入家庭的廉租房取代之；二是继续以中、低收入家庭作为扶持对象，但从供给政策转向需求政策，将经济适用房所享受的土地、税收优惠直接发放给中、低收入家庭，即从“暗补”转为“明补”；三是加强中、小户型建设，加大对购买群体的监控。对于这三种改革思路，第一种思路过于激烈，也会受到相关利益集团的反对；第二种思路依然无法克服现有制度的关键性缺陷，即补贴范围过大，难以对中、低收入家庭进行识别；第三种思路受到的阻碍最小，也有助于改变当前商品住宅集中在大户型的弊端。
就低收入和最低收入家庭的住房需求而言，首先应该通过放开存量住房二级市场的交易，并辅之以适当的财政补贴来鼓励低收入家庭租赁或者购买存量住宅。至于廉租房的建设，需要本着慎重的原则适当建设，以避免产生新的问题和矛盾。
（二）理顺住宅金融体系
住房是关乎国计民生和社会稳定的大事。由于财政能力的局限性，财政补贴、廉租房的建设等政策只能针对低收入家庭和最低收入家庭。众多的中等偏下收入家庭、中等收入家庭的住房需求需要有政策性金融的支持，而且，涉及所有居民的整个住房市场的调控也需要依赖政策性金融。因此，必须以政策性金融为核心来打造中国住房金融体系。这在住宅金融一级市场方面主要涉及到以下几点：
第一，成立全国政策性抵押担保公司，负责抵押担保政策的制定、委托银行的资格认定及相关业务指导管理等。这种政府主导型模式有利于促进抵押贷款合约的标准化和提高抵押保险的规模经济效益，也便于政府用信息和政策引导抵押保险市场发展。政策性担保的范围应限定于：（1）支付能力弱的中低收入居民；（2）首付款比例低的贷款。贷款的限额、房屋的种类（经济适用房、公房、二手房、一般商品房和出租房）、房屋面积和借款者的收入上限，应由政策性担保公司依据不同时期、不同地区的具体情况制定，且担保金额宜不超过贷款金额的30％。如贷款首期付款为15％-20％，政策性担保为30％。这样，银行承担的风险便只有贷款总额的50％-55％。这有利于抑制借款人滥用政策性担保贷款，同时，也迫使受托银行建立有效的风险防范机制，从而加强银行与政策性担保公司的合作关系。
第二，适当降低按揭贷款利率，并据此发展固定利率抵押贷款。从目前极低的房贷不良率及房贷可大幅节省商业银行资本金的角度看，如果实现了利率市场化，竞争将导致按揭贷款的利率较大程度地下降。为在满足居民购房需求和保持银行业稳定两个方面做出合理权衡，一个可行的选择是：一方面，按照目前的利率水平继续提供浮动利率贷款；另一方面，将利率适当下调（例如降到4％），并以下调后的利率为基础，发展固定利率抵押贷款。
第三，通过立法程序，成立全国性的抵押贷款证券化股份有限公司。这种制度安排的优势在于：首先，由政府发起设立证券化公司（可以是政府独资或股份制公司），在抵押市场上充当“最后贷款人”，有利于规范市场、建立标准化的交易程序、有效的定价机制和统一的清算体系，也有利于实现社会效益与经济效益的双重目标。其次，政府发起设立的抵押证券公司的信用等级高，可以降低发行融资债券和抵押贷款证券的成本。再次，全国性证券机构的建立，既可避免有些地方政府受局部利益驱动而“圈钱”的不良现象，也可以扩大抵押贷款组合的地域分布，优化贷款组合，从而避免贷款组合的收入流受区域性经济波动的影响。此外，将证券化公司置于央行的监管之下，有利于央行制定统一的货币政策，并对整个金融市场实施有效调控。
第四，就抵押证券公司的发展战略而言，鉴于现行的法律框架无法满足MBS创新需求，我们建议在起步阶段，以抵押贷款的批发买卖为主。当银行资金短缺时，抵押证券公司可以通过收购抵押贷款的方式向银行注入资金，以缓解银行的流动性风险。当市场利率下降，银行资金充裕时，抵押证券公司可以通过“逆向”操作，出售抵押贷款，让银行继续享有抵押贷款所带来的较高收益。抵押公司则从贷款的收益与融资成本的利差中获取收益，建立自己的资产组合和雄厚的储备基金，为公司的长远发展和风险防范奠定基础。在法律条件和市场体系不断完善的基础上，可借鉴国外经验，设计出更多的抵押证券品种，以满足众多机构投资者的多样化投资需求，从而将更多的长期资金引入住宅市场。
除以上措施之外，发展资本市场以拓展房地产企业融资渠道，利用政策金融来引导房地产企业的开发项目，以及规范房地产企业、加快房地产行业的优胜劣汰，也是题中应有之义。另外，鉴于住房行业在相当程度上具有自然垄断的属性，为维护公平、有序、自由竞争的市场经济秩序，遏制少数企业的垄断行为，主管部门应对房地产企业的成本和盈利情况进行调查，并要求开发商向主管部门上报相关信息。主管部门可以制订非强制性的指导价格，并对垄断及暴利行为进行监管和制裁。
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