摘要：对于任何一个国家而言，土地都是神圣不可侵犯的。尤其是在人类社会快速发展的今天，土地资源日渐紧张。而所谓的不动产从狭义角度分析就是指在个人名下的土地和房屋，为了切实保证个人不动产受法律保护，必须通过房屋登记途径来对个人不动产进行登记并公示，使其具备一定的法律公信力。通过对我国物权法分析可知，其中还存在着一定的问题，特别是在房屋登记方面存在的问题尤为突出。文章立足不动产登记制度价值，针对现阶段我国不动产登记制度中存在的问题进行分析，并提出优化措施。
关键词：不动产登记；思考；问题
一、不动产登记制度的重要性
物权法是保护个人财产的有效法律制度，不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，是使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，从而使用物权法保护个人的不动资产。其主要意义有以下几点。
1.1登记是依当事人申请的行为
不动产登记的最开始是要由当事人，也就是产权所有人提出登记的申请，由此才能够启动这一程序。如果不存在当事人的主动申请这一必要步骤，那么也不会产生接下来的不动产登记的法律关系。但是，需要强调的是，这个提出登记申请的人并不是谁都可以的。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。所以，这个申请不动产登记的人必须是与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人。
1.2登记是国家专职部门的活动
不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。然而，由于登记具有公示作用，对当事人的不动产权利具有重要影响，登记机关必须具有权威性。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。
1.3登记内容为不动产物权及其变动事项
不动产权利以及不动产的变动事项是不动产登记的工作内容。关于具体的登记内容，在不同的地区、不同的国家法律对于其内容的相关规定有着很大的差异。总体而言，在采物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。
二、我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题
2.1登记机关呈分散状态
我国没有统一的不动产登记制度，其表现为我国没有统一的不动产登记机关，登记机关呈分散状态。登记体制相当繁杂，这种繁杂的登记体制产生了诸多严重的弊端。给当事人进行登记造成极大的不便；分散的登记制度造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象；多头负责也造成登记程序及效力不完全相同，从而给正常的交易秩序带来了不少障碍；因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，难以提供全面的信息；各登记机关为了获取部门利益，争相登记，重收费而轻审查，致使登记公示制度流于形式。
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2.2城乡管理不统一
目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。另外，不动产物权登记中关于集体所有权中的“成员权”问题、集体财产和成员之间的关系、虚拟的集体土地的真正权利者是谁、以及村长卖地，村民是否可以告状等问题，都需要通过不动产登记法来确定它们的主体和内涵。
三、对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
3.1设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院(也可法定其他机关或设立新的机知担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
3.2减少城乡登记管理水平差距
为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例的不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。改革开放以来，各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。这也是我国物权法立法中认为需要解决的一个问题。
四、结论
综上所述，完善的登记制度是我国不动产管理工作得以顺利进行的基础，鉴于这一点，为了从根本上完善不动产登记制度，必须严格落实登记错误责任制，将登记责任落实到具体人，一旦发现出现问题可以在第一时间内找到相应的责任人，从而迅速的解决不动产登记中存在的问题。不动产统一登记制度任务艰巨，需要我国相关部分构建联动机制，在多方面力量公共努力下，我国不动产登记制度将会日渐完善。
参考文献：
[1]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考—以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化，2015（05）
[2]罗宗慧.由《不动产登记暂行条例》引发的遗产税思考[J].法制与社会，2015（09）
论文作者:石晓
论文发表刊物:《基层建设》2017年3期
论文发表时间:2017/5/4
标签：不动产论文; 机关论文; 制度论文; 我国论文; 物权论文; 管理部门论文; 当事人论文; 《基层建设》2017年3期论文;