《城市房地产管理法》关于房地产开发用地制度的规定，本文主要内容关键词为：房地产开发论文,制度论文,房地产管理法论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
根据《房地产管理法》的规定，房地产开发用地实行两种制度：一是国有土地使用权出让制度；二是国有土地使用权的划拨制度。
土地使用权出让的特征
土地使用权出让，是国家将其土地所有权权能中的使用权分离出来，转让给土地使用者。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，是一种物权。在土地使用权存续期间，土地使用者享有占有、使用权，转让权和抵押权。
土地使用权出让是有偿的。土地使用者要依照出让合同的约定，向土地所有者支付土地使用权的出让金。
土地使用权是有期限的。土地使用者使用土地以出让合同约定的年限为限，约定的使用年限不得超过国家规定的最高使用年限。
土地使用权出让的方式
土地使用权出让的方式，是指国家将土地使用权出让给土地使用者所采用的形式和方法。主要有三种方式，即拍卖、招标和协议。
拍卖方式出让土地使用权，充分引进了竞争机制，是公开、完善的市场行为。招标方式出让土地使用权，引进了市场机制，但是中标地价不完全等于市场价格。因此招标出让土地使用权的市场，不是完全竞争的市场。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，缺乏公开性。
在《房地产管理法》起草过程中，对如何规定土地使用权出让的方式，有两种意见：一种意见认为，土地使用权出让，应全部采用招标、拍卖方式，取消协议方式。理由是，协议方式随意性大，容易助长不正之风，不适应市场经济的要求。另一种意见认为，取消协议方式不符合实际情况，协议方式目前仍是出让土地使用权的重要方式。应当规定三种方式并存。
八届全国人大常委会第八次会议考虑了多方面的意见后，将其规定为“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。
以出让方式取得土地使用权期满后地上物如何处理的问题
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权应当由国家无偿收回。但是，地上物如何处理？立法中有两种意见：一种意见认为，应当规定地上物与土地使用权一起由国家无条件收回。另一种意见认为，规定地上物无偿收回不妥。应当规定给予一定的补偿，或者可以在合同中约定给予适当补偿，或者按到期地上物残值给予补偿，并由后来的土地使用者承担这项费用。
全国人大常委会研究了各方面的意见以后认为，这个问题比较复杂，涉及到物权问题，应在物权法中规定，本法可以不作规定。但是，本法应当明确规定，土地使用者在使用期限届满，需要继续使用土地的，一般应当允许。因此，在第２１条中规定，“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
土地使用权的划拨
根据《房地产管理法》规定土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
对本法是否规定土地使用权划拨制度，立法中有两种意见：一种意见主张，取消土地使用权的划拨制度，一律采用有偿出让。另一种意见主张，划拨方式和出让方式并存。
全国人大常委会听取了各方面的意见后认为，在当前房地产市场发育不够成熟的情况下，划拨方式仍是取得土地使用权的重要方式。但是，应对划拨的范围和批准权限加以限制。因此，在第２３条规定：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（１）国家机关用地和军事用地；（２）城市基础设施用地和公益事业用地；（３）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（４）法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地使用权的批准权限，适用《土地管理法》２５条的规定。
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