衡阳市规划设计院 湖南 衡阳 421001
【摘 要】1998年中国住房体制的改革，房地产业逐步市场化，以后房价在较长的时间内处于上涨的状态。2008年下半年美国金融危机引发的金融海啸席卷全球，对此中国政府采用了积极的货币政策。尽管2010年下半年至2011年，中国实施了稳健的货币政策，但是2012年和2013年房价的增长率依然在世界中处于高位。本文主要从货币政策视角，研究了贷款基准利率R、广义货币供应量M2和GDP对中国的商品房平均销售价格的影响。研究结果显示，利率R和广义货币供应量M2对商品房销售均价有着显著的影响，但GDP对商品房销售均价影响不显著。
【关键字】M2；贷款基准利率；商品房平均价格；回归
1.引言
近年来，中国的房地产迅猛发展，如图1.1、图1.2和图1.3所示，2008年3季度以来，中国的房地产价格的同比增长率长时间内高于欧盟、日本和澳大利亚，而欧盟和日本的房价2008年3季度到2009年4季度同比出现了大幅度下降的趋势，其后的同比增长率也并不是很高，而同时的2008年3季度到2009年4季度，中国的房价同比增长出现了大幅度的升高。总的来说，近年来中国的房地产价格增长非常迅猛。
货币政策对投资具有一定的传导机制，早期的凯恩斯学派认为扩张的货币政策通过降低利率而提升投资、货币学派认为扩张的货币政策通过提高通货膨胀率进而降低实际利率进而提升投资。总的来说，扩张的货币政策会提高投资，紧缩的货币政策会减少投资。李雅静、杨毅（2005）以1999年1月至2005年3月的数据，研究M1和实际利率对房地产投资额的影响；而王华欣（2009）以1998年1季度到2007年1季度的数据，研究实际利率、M1等变量对房地产价格的影响；龚斌恩（2012）则研究了M2和名义利率对房地产价格的影响；段忠东（2008）研究贷款利率、信贷规模等变量对房价的影响；张元姣（2014）研究三至五年期贷款利率、金融机构中长期贷款、存款准备金率对商品房平均销售价格。从上文献中得出了近似相同的结论，就是货币供应量、存款准备金率、信贷规模对房地产价格（或者房地产投资）具有显著的正影响，而利率的影响并不显著。但高飞、汪浩瀚（2014）的研究显示，名义贷款利率对商品房价格具有一定的影响。
2.中国的货币政策和房地产概述
货币政策过去主要以信贷规模、现金计划等直接调控为主，1998年以后采用间接的调控手段。现阶段主要的货币政策工具有公开市场操作、存款准备金、再贷款与再贴现、利率政策、汇率政策和窗口指导等。戴建军（2008）认为M0和M2与房地产投资显著正相关。为了应对1997年的亚洲金融危机。中国的金融业和货币政策发生了一系列改革，中国人民银行自1998年1月起取消了信贷规模管理，3月21日对存款准备金率进行规范，5月28日开启公开市场操作的业务。1998至2002年，为刺激经济，增加就业，大幅度降低利率，加大了公开市场操作力度，取消贷款限额控制，调整贷款结构。
如图2.1和2.2所示，伴随2005年M2的增长率升高，房地产和信贷投资在2006年之后迅速升温。如图2.3和图2.4所示，为应对这种投资升温，从2006年至2008年上半年，存款准备金率，从7.5%调至17.5%；贷款基准利率，从5.58%调至7.47%。同时，国家出台了一些行政政策，2006年5月国务院颁布“国六条”和“九部委文件”，规定个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。2007年9月，中国人民银行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定不同的购房面积不同的首付比例，提高第二套首付比例和贷款利率。
2008年下半年，为应对全球性的金融危机，中国人民银行采取了积极的货币政策。存款准备金率和贷款基准利率都出现了大幅度的下调。如图2.2所示，2009年中国的M2的同比增长率出现了跳跃式的增长。积极的货币政策带来的效果是投资与房地产的火热。
如图2.5和图2.6所示，2009年的房地产销售额和平均销售价格都出现了快速反弹。为了抑制投资过热和通货膨胀，2010年起，中国人民银行实行了稳健的货币政策。中国银监会也于2009年6月发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，严控二套房贷。2010年4月中国国务院发布“新国十条”。
2011年下半年至2012年，中国多处地区出现了“钱荒”。为了向社会释放资金的流动性，2011年年末至2012年法定存款准备金率和贷款基准利率适度有所下调。伴随房地产价格的迅猛增长，为遏制房地产市场上过度的投资性需求，2013年2月中国国务院发布“国五条”等。但是在2009年至2013年，如图2.5所示，商品房的价格一直处于稳步上升的状态，增长率在绝大部分时期内超过了欧盟、日本和澳大利亚。
3.研究假设及研究设计
利率是一国经济发展的重要因素，由中央人民银行决定的，国家可以运用利率手段进行宏观调控。由于我国房地产开发商的资金多数来自银行贷款，购房者也多数通过房贷进行房地产的购买，因而利率的变动对我国房地产市场有较大的影响。利率既会影响开发商的资金成本，也会影响购房者的资金成本，因此对房地产的供给和需求都会产生一定的影响。对开发商而言，当利率提高时，开发商的融资成本上升，开发资金比较紧张，使得开发商投资减少，降低房地产的供应量，房地产价格上涨；而对于购房者来说，利率的提高会增加其购房成本，购房者还贷压力会增加，使得购房者的购房积极性下降，减少房地产的需求，使房地产价格下降。
假设1：贷款利率与商品房平均价格成负相关
国家调控房地产价格的手段之一是货币政策工具，通过改变货币供应量是实现货币政策目标的重要手段之一。货币供应量的增加，从货币政策的传导机制的理论上来说，会使投资增加；货币供应量的增加，进而会产生通货膨胀，这也会使投资品的名义价格上升。那么理论上说，货币供应量的增加，住房投资应当升高，价格也应当升高。
假设2：M2的增长率对商品房的平均价格增长率具有正向影响
国内生产总值 GDP，是指一个国家或地区在一定时期内所有生产经济活动的总和。国内生产总值的增长，提高了人民的生活水平，改善住房需求增强，增加房产的有效需求，导致房地产价格的上升。对于国民收入来说，国民收入的增加会增加投资。那么理论上说，国民收入的增加时住房投资应当增加，国民收入的减少住房投资应当减少。同时，增强了投资者和开发商的信心，投资开发力度增强，影响着房地产业的发展。因此 GDP 对平衡房地产市场的供需水平和房地产结构都起到重要作用。
假设3：GDP的增长率与商品房的平均价格成正相关关系
为研究货币政策对商品房销售价格影响，我们在实证设计中选择以下研究变量。
被解释变量：LnPt，其中t表示第t期，P代表商品房销售价格，然后对价格取对数。解释变量包括贷款利率R，广义货币供应量M2，国内生产总值GDP三个变量。具体的变量定义见表3。
使用stata统计软件中的固定效应模型，采取逐个引入解释变量的方法进行回归，且通过了Hausman检验。回归结果见表1。
注： *** 表示显著性水平为1%， ** 表示显著性水平为5%，* 表示显著性水平为10%，下同。
从表1可以看出，在3个回归模型中，贷款利率R的回归系数均在1%的水平上都显著为负数，说明贷款利率与商品房平均价格显著负相关，这意味着提高贷款利率能很比较好的抑制房价，从而验证了假设1。广义货币供应量M2的回归系数均在1%的水平上显著为正，说明M2的增长率对商品房的平均价格增长率具有正向影响，这意味着增发货币将提高房价。从而有效验证了假设2。GDPt-1的回归系数不显著，说明GDPt-1并非房价的有效线性函数，当前的房价与国民收入相脱节，假设3不成立。
5.结论
我国现行的利率政策是中国人民银行直接管制和调控利率来达到调控目的，所以利率并没有反应房地产市场的实际资金供求状况。所以我国利率政策的发展方向应该是：国家通过采取政策工具来调控基准利率，贷款利率则由房地产市场上的资金的供求状况来决定，这样利率就可以对房地产市场的资金的供给和需求产生影响，进而影响房地产价格，形成一个完整的传导机制。并灵活运用利率手段，稳步推进利率市场化改革。
在目前房地产需求刚性的情况下，减少房地产开发贷款虽然能在短期内抑制房地产价格的上涨，但在长期内会减少未来房地产供应，导致房价进一步上涨，因此在房地产市场风险可控的情况下，不应大幅缩减房地产开发贷款；而提高存款准备金率，能紧缩流动性从而抑制投资性购房，其调控房地产价格的效果较理想，且对宏观经济的负面影响较小，应该成为政府调控房地产价格的主要货币政策工具。
我国房地产价格与GDP之间存在着正相关关系，但并不显著，说明GDP走势对于房地产价格的涨跌并不起决定性影响，同时，房地产价格的走势也没有反映出经济的走势。为了进一步促进我国房地产市场的健康发展，应该控制好房价的增长速度，使得它与经济的增长相匹配，从而更好地促进经济健康发展。
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论文作者:伍美华
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/14
标签：货币政策论文; 房地产价格论文; 利率论文; 中国论文; 供应量论文; 房地产论文; 商品房论文; 《低碳地产》2016年13期论文;