摘要：在国民经济的发展进程中，城市化规模持续扩大，从而促进了房地产行业的兴起。房屋面积是房产交易及以产权登记等活动中至关重要的一项信息参数，需要通过房产测绘来进行确定。但是由于房产的测绘过程往往会受到外界因素的干扰，出现一定的测绘误差，从而导致房屋的实测面积与预测面积相去甚远，引发社会纠纷。因此，有效减少房产测绘中预测面积和实测面积的差异已经成为当前房产测绘的首要任务。本文主要对房产测绘中房屋面积预测和实测进行对比分析，为房产测绘的改进提供借鉴。
关键词：房产测绘；房屋面积预测；实测
房产管理部门需要通过房屋面积预测来对开发商名下的房屋产权进行记录，此时的建筑物通常还处在施工阶段，而实测则是在项目竣工投入使用后，由开发商组织完成的房产测绘。两者之间受到很多外界因素的干扰，如设计变更、测绘技术、测绘方法等差异都会导致房产的预测面积和实测面积存在一定的出入，这会引发不必要的房产纠纷。因此，有关单位要结合实际情况，对预测面积和实测面积产生差异的原因进行分析，从而针对性的解决两者间的误差，保护房产所有者的合法权益。
1房产测绘中房屋面积预测与实测概念
房产测绘主要是负责对房屋的有关参数展开测绘，从而明确房产信息。在实际应用中，需要结合建筑物的完成情况来计算不同阶段的房屋面积，其中在竣工前根据测绘而计算出的房屋面积称为预测面积，竣工后测绘并计算出的房屋面积称为实测面积。
1.1预测面积
进行房产测绘时，如果该建筑物尚未开工或正在施工阶段，此时为了满足房屋销售时客户的需要，开发商应当出具相关的房产面积信息，因此，需要房产主管部门以国家房产类法律法规为依据，指派具有国家认证资质的测绘单位对该阶段的建筑物的面积进程测绘计算。而房产预测面积的计算需要在施工图纸、设计方案、工程资料、法律法规等框架内进行，是一种预测量行为。预测面积只作为商品房网上备案和预售使用[1]。
1.2实测面积
当商品房竣工之后，通过验收程序，且项目的所有指标都符合相关标准，在正式投入使用前，由开发商委托具有相应测绘资质的测绘机构对完工建筑物进行实地测绘。此时的测绘，需要根据施工图纸、预测数据、施工过程中的变更资料，在房屋现场进行测量、绘图、计算，获得准确的房屋产权面积。实际测绘面积是房产交易双方办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据，受国家法律保护[2]。
2房产测绘中房屋面积实测与预测出现差异的原因
2.1施工因素
由于房屋预测面积的测量是在竣工前进行的，当时的测绘过程中缺乏有效的数据，对设计图纸和施工图纸存在很大的依赖性，而且在预测面积的确定中还要参考部分工程资料和国家法规，如果施工单位在施工过程中存在不规范或错误操作、建材使用不当、设计变更等现象，都会导致实际数据产生很大的变化，从而对预测面积的准确度产生影响，造成与实测面积的差异[3]。
2.2设计变更
在建设项目的实际施工中，往往会因为外界因素而对设计方案进行适当的修正，以保证实际施工的质量，这种设计变更会使得预测量时所参照的数据发生变动，等到竣工后进行实际测量时，又不会考虑变更前的数据，此时，两者间的差异便会被无限的放大。而且，还有个别不良开放商为了谋求更多的经济利益，对原有的设计图纸进行私自变更，致使房屋的总面积或分户面积有所变化，与预测量时所参考的原始数据相矛盾，造成实测和预测的差异[4]。
2.3测绘人员能力不足
在房产测绘中，房屋面积的确定是一项高标准、严要求的工作，而且对后续房产交易影响很大。这就要求测绘人员的专业能力要强、工作经验要丰富，以应对复杂的测绘工作。但在实际工作中，很多测绘人员没有熟练的掌握专业化的测绘技术，在进行测绘时工作不负责、态度不认真。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而且，随着科学技术的进一步发展，测绘技术也得到了很大的提升，但是现在很多测绘人员依然在“啃老本”，没有及时学习新的技术，造成工作能力的落后，在处理一些新型或复杂的房产测绘时，很难保证测绘质量和效率的共存，另一方面，很多测绘人员没有更新工作理念，在测绘工作时依然按照固有思维和落后的工作经验来作业，容易造成测量工作出现失误。
2.4测绘技术差异
房产测绘中，预测工作和实测工作由不同的测绘单位完成，两个单位很可能会使用不同的测绘技术和测绘设备来完成相应的任务，这也会造成测绘数据的差异。而且，在预测量时，如果负责预测的单位对国家规范标准的认识不透彻，很可能会造成测绘数据处理不规范，使得预测面积与实测面积相差甚远。
由于测绘工作的任务量较大，且难度较高，所以在房产测绘中会应用到很多测绘设备，但是现阶段的房产测绘设备和测绘技术都比较落后，使得测绘数据的精度无法得到保障，同时也会影响到测绘误差的修正，导致测绘结果的差异超出规定范围。
3房屋面积预测和实测差异化的处理方法
3.1加强对施工过程的监督
由于预测是在施工前或是施工中进行的，所以如果施工过程中对设计数据有变动或者存在一些不规范的操作，都会导致预测面积和实测面积的差异。通过加强施工过程的监督，不仅可以提高施工的质量控制意识，还可以减少施工过程中不合理的操作和设计变更，同时对施工中涉及的数据定期进行抽查，也可以得到预测数据的变化趋势，从而减少实测和预测的差异矛盾。
3.2控制设计变更
设计变更会令很多预测数据发生变化，从而导致实测面积与预测面积的差异。发生设计变更以后，测绘单位要与设计单位进行沟通，减少变更对测绘数据的影响。如果该影响较大，则要进行记录，同时令开发商修正销售中的房屋面积，减少房产纠结的发生风险。而且，面对设计变更，施工单位还可以通过一些特殊材料或施工工艺去弥补已经发生的面积变化，让实测面积和预测面积的差异保持在合理的范围内。
3.3提升测绘人员的职业能力
测绘技术的具体落实离不开测绘工作人员，因此有关单位要重视测绘工作人员的培养。特别是现在很多测绘技术人员在实践工作中表现生疏，给测绘工作的正常开展造成了很大的阻碍。解决措施：第一，有关单位要积极引进人才，建立专业化的测绘团队。第二，定期举行各类技能培训、经验交流大会，为测绘人员提供一个补充知识，学习技术的平台，让其尽可能全面的掌握新兴的测绘技术。第三，重视测绘技术的更新，要及时了解新的技术以及新的测绘设备，在资金允许的前提下，保证测绘人员的测绘技术具有先进性[5]。
结语
综上所述，房产测绘中的房屋面积关系着群众的切身利益，因此，有关部门一定要重视房产测绘实测面积和预测面积之间的差异问题。考虑到房屋面积实测和预测的差异受到多种因素的干扰，所以在实际工作中，开发商、测绘单位、施工单位、监管部门等机构要共同合作，排除房产测绘过程可能出现的干扰因素，减少面积差异。这不仅可以维护房产交易双方的合法权益，还可以帮助房地产行业树立良好的社会形象，减少房产纠纷事件的发生，对于房产行业的长远发展和社会的稳定有着重大的现实意义。
参考文献：
[1]胡英俊，胡军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技，2014，（15）：140-141.
[2]张建超，闫峰.房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].民营科技，2013，（3）：283.
[3]杨威，陈涛.房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].黑龙江科技信息，2013，（7）：290.
[4]胡秋荣.房产测绘中房屋面积的预测与实测比较分析[J].低碳世界，2015，（4）：114-115.
[5]何淮岚.房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析[J].四川水泥，2015，（1）：187.
论文作者:李翔
论文发表刊物:《基层建设》2018年第4期
论文发表时间:2018/5/21
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