摘要：现如今，我国城市发展的十分迅速，随着城市人口的增多，人们对住房需求也越来越高，房地产开发项目逐渐增多。在这样的情况下，房地产开发企业想要保障自身的持续发展，必须要对管理理念、方法以及技术进行更新。本文从房地产开发项目前期工作的角度入后，对相应的管理措施进行深入探讨。
关键词：房地产；开发项目；前期工作；管理方案
引言
目前，房地产企业在实际管理工作开展中过于重视经济效益最大化实现，缺乏对项目前期管理的重视，很多房地产企业存在诸多不足。同时，人们消费越来越理智化与多样化需求增加，进一步增加房地产企业经营风险。为此，企业必须加大项目管理，提高管理水平、创新管理理念，才能从根本上提升项目质量，更好的满足人们多元化需求，最终得到经济效益的提高。
1房地产开发项目前期管理概述
房地产开发项目前期工作包含的内容十分广泛，其耗费的时间也相对较长，因此针对前期工作的管理是房地产开发项目全过程管理的重要组成部分，它能够为项目后续施工作业的顺利开展创造良好的条件。
1.1管理内容
结合房地产开发项目实践来看，其前期管理工作的内容涉及到了运作咨询、勘察、设计、市场分析、项目定位、土地审批、可行性研究、施工许可等许多方面的内容。具体内容如下：组织编写项目《可行性研究报告》和相关技术经济论证报告；完成审批前的环境影响评估、节能评估、交通影响评估等手续；测绘工程地形图，进行地质勘探，施工放线等；办理土地收储、签订土地出让协议，办理土地使用证；签订委托设计合同，对设计工作的开展进行全程跟踪协调，并对图纸资料进行审查等。
1.2管理任务
房地产前期管理的任务主要包括四个方面：首先，项目策划任务，其内容主要包括选址策划、市场调查、产品策划、投融资策划、市场推广策划、销售策划等。其次，可行性研究报告任务，完成项目可行性研究报告和相关技术经济论证报告的编写工作，根据项目经济技术指标估算结果进行盈亏平和计算，此外还要组织研究和调整任务目标。再次，土地和规划审批任务，其内容包括前期跟踪、土地收储、土地出让等。最后，设计质量管理任务，对房地产项目规划方案阶段设计质量进行管理，同时，根据相关法律法规以及规范要求对施工图纸进行严格审查，保障设计内容的经济性和合理性。
2房地产开发项目前期工作中存在的问题
2.1市场混乱
目前，房地产开发市场并没有形成一个成熟规范的体系，许多企业开发商规模小，经营模式不符合规定，大量不规范的小企业快速增加导致房地产开发市场产生了恶性竞争的现象。市场上某些开发商不遵循市场发展规律，只顾谋取自己的利益，存在着故意压低价格，项目规划不合理，投机取巧，粗制滥造等问题，这是对房地产住户的不负责任。而房地产前期开发设计规划是整个房地产项目工程的重要组成部分，应该得到人们的重视。
2.2设计师人才匮乏
要相对房地产前期开发设计出一个科学合理的设计方案，就需要专业设计的出谋划策，可是某些设计师专业素养不高，设计观念老旧，没有结合时下人们的需求，导致对房地产设计缺乏合理的认识，难以设计出令人满意的房地产设计方案。
3房地产开发项目前期管理措施
3.1项目策划风险管理措施
为了实现对项目策划风险的有效管理，项目决策小组应该结合调研资料对项目选址策划进行系统的分析。首先，在规划方面，要详细掌握当地的规划行政许可部门出台的相关政策，明确建设用地分类和建设范围。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其次，在市场需求方面，要从价格、品质、服务、数量等方面对消费者的需求进行充分考虑，将其与城市发展紧密结合，以此评估项目地块的价值。对项目建设方提出的诉求进行了解，在此基础上明确项目地块的要求。此外，还要对土地部门的土地资源储备情况进行了解掌握，明确土地权属、补偿等问题，通过多方位分析最终确定选址。
3.2项目策划与规划设计要保证建筑的功能性
建筑结构的安全与功能的实用性，是建筑规划与设计中最重要的部分，因此，在房地产的策划阶段，要做好开发方案的规划，针对开发商的需求以及土地的实际情况，对建筑平面进行合理的布局，选择合适的建筑结构，对建筑功能进行定性。当策划完成，要结合实际的需求进行详细的规划设计。合理布局建筑，实现功能合理化，同时，注重建筑外观设计，合理搭配色彩，使其与周围环境能够融合，最终满足项目的总体定位与规划理念，提高业主的满意度与项目质量。
3.3设计的成本控制策略
针对设计环节的成本控制，必须加强各个成本因素的分析，明确带来房产开发项目成本提高的各个成本因素，并结合项目的具体情况确定建筑结构设计方案、建筑设计方案。尤其要重点关注建筑结构设计的成本控制，通过选择合适的建筑结构设计方案，在最大限度上削减后期建设施工中项目的土建成本，以达到成本计划所要求的目标。具体应该采取以下几个方面的措施：①采取限额设计，设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行，方案的实现不能超过所要求的费用，以达到成本控制的效果；②开展设计监理工作，通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价，只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过，以把控好成本；③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支，对于成本控制的效果影响重大。因此，必须加强设计方案的会审，及时发现设计方案存在的问题并进行纠正，以降低后续出现设计变更的可能性。同时，也必须规范后期设计变更的流程，以免设计变更的混乱导致成本的进一步增加。
3.4委托专业机构进行设计
众所周知，房地产的前期设计工作对于房地产的设计成本有着非常重要的作用，它是提高施工效率和控制成本的关键。因此，这种重要的工作应该交给专业的设计公司进行设计，他们会根据长时间的经验积累和对房地长市场的准确把握设计出一个框架，之后会根据房地产项目的具体建设地点去周边进行环境调查，尽量将房地产设计和城市的发展面貌和风格以及当地人的生活习惯结合起来，设计出一个个性化的开发设计方案。除此之外，委托专业设计机构进行设计可以让设计质量得到保障，对房屋的设计要结合一些建筑知识和专业性技术，考虑到房屋的实用性和科学性。
3.5进行报建工作进度的安排，督促各个部门及时完成部门工作
项目前期的报建，并不是依靠单个部门完成的，而是部门之间互相协作一起完成的，报建工作与招标、设计等工作是亲密相关的，特别是对于设计管理工作，需要和报建工作同时进行。在工作开始前，设计单位要积极配合项目报建人员的工作，同时，设计单位还需要提供设计方案给报建单位，提供总体设计、施工图等相关材料。项目工程的报建人员要获得明确的招标时间，包括设计、施工、审查等，则需要与招标单位负责人员进行联系。在明确了各项工作时间的前提下，项目前期报建人员要根据实际情况进行项目进度的安排，并进行计划的编写，各个部门要严格遵照计划流程组织各个部门的工作，与其他部门协调合作顺利完成工作，为项目前期保健工作顺利开展提供保障。
结语
综上所述，房地产开发项目前期管理的关键点主要集中在项目策划、土地审批、可行性研究、项目设计等几个方面，为实现房地产项目开发最佳成效，要求相关工作人员不断强化前期工作管理力度，全面提高项目管理水平，进而帮助房地产企业获得最大经济效益。本文针对此提出了行之有效的风险管理控制措施，希望可以为项目顺利实施提供参考，推动房地产行业朝向更好方向前进。
参考文献：
[1]张利，陶全军.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002，28（2）：84-86.
[2]王磊.房地产开发项目前期策划研究[D].西安：西安建筑科技大学，2015.
论文作者:齐俊
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
标签：项目论文; 房地产论文; 工作论文; 设计方案论文; 开发项目论文; 建筑论文; 房地产开发论文; 《基层建设》2019年第30期论文;