2005年：我国房地产走势预测与对策解析，本文主要内容关键词为：对策论文,我国论文,走势预测论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、2005年有利于我国房地产业发展的因素分析
（一）宏观经济的持续增长将激发我国房地产供求的上升
2004年国务院下发的18号文件明确指出，房地产业是国家的支柱产业。2005年我国宏观经济将在科学发展观和科学改革观的导向下，继续保持良性的发展势头。从近年来房地产业在宏观经济中的贡献度来分析，2005年我国经济的高速增长和确保财政收支的基本平衡，离不开房地产业的可持续发展和为财政提供的贡献。
（二）居民消费结构的升级和城市化进程将带动房地产业需求的增长
笔者以为，2005年有几大有利因素促使房地产消费需求的有效增长：
首先，居民消费结构的改善和升级将增加我国的房地产消费需求。我国人均GDP突破1000美元，标志着我国经济进入了一个新的发展阶段，社会消费结构将向着发展型，享受型升级。
其次，我国城乡一体化进程在2005年进一步加快，从而也促进了我国房地产消费需求的进一步增长。在城乡结合部地区实施“产业向园区集中，农民向城镇集中，土地向业主集中”，从而有助于房地产需求的进一步提升。
第三，新型工业化将带动新型城市化和城市的现代化，从而为2005年的房地产业发展提供更大的机遇和空间。另外，目前我国城镇住房总量约为80亿平方米，如按每年1％的速度自然淘汰更新，则仅2005年就需要新建住宅0.8亿平方米。
第四，房地产消费环境的不断改善，增强了人们购房的信息。目前，各地都在认真贯彻落实《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》。
（三）区域经济热点和住房体制改革效应的释放将刺激房地产市场需求
房地产市场具有很强的区域性。当前我国房地产呈现为四个热点地区：华北的京津地区、华东的沪杭地区、华南的广深地区和西南的成渝地区。
同时，城镇住房制度改革的市场效应正在逐步释放。据调查，城镇居民对现有住房的满意率还不到20％，约48％的居民希望在近几年内换购住房。目前，我国城镇居民正处于住房的换代期：即原来已经购买“房改房”的城镇居民开始换购新的商品房，不少的城镇居民开始着手实施“第二居所”计划，从而为房地产市场注入了新的需求活力。
（四）经济全球化将给房地产市场带来新的机遇
首先，根据中美协议中我国在三年内将对大部分产品的零售和批发服务的市场，同时还包括会计、律师、储运、维修、广告等服务性行业市场开放的承诺，包括跨国公司在内的外资企业将纷纷在我国安家落户。
其次，外资企业的进入，同样还意味着对于本地高质量人才的需求。
第三，我国外向型经济的方兴未艾将会提升国民经济的增长质量，从而增加市民的就业机会和收入水平，提高居民的购房支付能力；并且汽车产业的激烈竞争将导致汽车等其他消费品价格的下降，从而有助于增加我国居民用于住房消费方面的支付比例。
（五）“二手房”贷款的运作将刺激房地产市场的发展
我国境内已经有三家“洋车贷”获得银监会的“准生证”，2004年各自开张营业。这对中资银行是一个不小的刺激。可以断言，2005年的住房，汽车等消费贷款方式将更加灵活、更加简便。
“二手房”市场是存量房的交易市场。与新上市的增量房市场相比，“二手房”市场不仅仅是为了满足居住消费的需求，而且使住房真正成为了一种投资工具，使房地产市场的交易对象具有可流动性和变现性。基于城镇居民住房的换贷型消费和“第二住房”消费，以及投资型购房的方兴未艾，“二手房”交易会日趋活跃。
（六）小轿车进入千家万户将进一步带动房地产消费需求
小轿车进入千家万户将改变和拓宽居民生活居住的消费空间半径，使大都市城郊房地产的消费进入城市居民的视野。同时，第二居所的需求也将在有车族中应运而生。2005年房地产市场的供应量会有所放大，加之人们波浪型购房需求的轨迹，会导致房地产市场价格上涨的幅度趋缓。所以，2005年“买房难”和房价持续攀升的格局将不复存在。
二、2005年制约我国房地产业发展因素分析
（一）成本不断上涨将导致房地产企业利润下降
首先，土地取得方式的变革将继续导致房地产开发中土地成本的上涨。
其次，以钢材为龙头的建材价格的上涨将继续增加房地产开发商的运作压力。
第三，配套设施要求的提高导致房地产开发成本的上升。建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》，对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求。
第四，央行加息压力导致房地产价格有一定程度的上升。年10月29日，央行九年来首次加息。
第五，土地增值税的严格征管将使房地产开发商的压力增大。长期以来，土地增值税在相当多的城市并没有严格征收，从而使房地产开发商获得了比较大的利润空间。
（二）产品的逐渐趋同将导致楼盘之间的价格竞争不断激烈
房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性的房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化。同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生激烈的价格竞争，从而生成“价格大战”的竞争格局。理论和实践都充分证明，通过楼盘产品差异化能够使消费者需求曲线发生位移和改变其斜率，同时也可能提升房地产业的进入壁垒而获得市场力，另外差异化的楼盘产品也能增加消费者的“选择主权”。
（三）现行的信贷政策仍将制约房地产业的发展
央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作出严格的规范管理。
因此，2005年我国的房地产业在央行121号文件和国务院18号文件的综合作用下，将成为房地产开发企业的“淘汰年”。一些规范较小、资金实力不雄厚的房地产开发企业将不得不退出房地产开发市场，房地产市场将进一步规范化。但是，这又难免会导致房地产供给的下降。
三、2005年促进我国房地产业良性发展的思路与对策
（一）通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展
为了充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效，国土部门在确定土地供给的结构时，一定要明晰经济结构调整的重点，洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势，以国家财政政策、金融政策、产业政策和区域政策为参考，因势利导地设计土地供给的结构。
（二）大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求
2005年，我国宏观政策既要防止经济过热，又要保持经济的可持续增长。因此，在2005年房地产业的发展中，土地杠杆和贷币工具将发挥更为积极主动的作用。所以，我们首先应该在深化改革上加大力度。我们要着力消除居民住房消费的体制性和政策性障碍的影响，其中包括继续推进现有公房的出售及其再流动、完善住房补贴制度、增大经济适用房的供给、搞活“二手房”市场等创新举措，以使更多的居民买得起房，让更多的居民进入房地产市场。
（三）以经济适用房为核心增加有效供给
当前，我国房地产结构矛盾已经逐渐凸现，不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。因此，2005年房地产业的发展必须以经济适用房为核心增加有效供给，以缓解我国房地产业中所累积的结构矛盾。
以经济适用房为核心增加有效供给，必须要逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督，确保经济适用房的价格合理、质量优等；二是要靠房地产开发商的精心规划和设计，要盖“百年建筑”，要给老百姓创造良好的居住和生活空间，给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”，给城市增加一道道亮丽的风景线；三是要通过提高建筑产品的科技含量，降低资源消耗和成本费用，提升楼盘产品的性价比，由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。
（四）实质性启动廉租房工程
日前，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，该办法将于2005年3月1日起实施。
实质性启动廉租房工程，是2005年房地产稳健发展的减震器。廉租房工程的实施，有助于在加大城镇房改力度的同时，关注城镇弱势群体的住房消费需求，化解社会矛盾。因此，实质性启动廉租房工程，可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制，从而使2005年房地产业的发展保持稳健性和有序性。
摘自《中国房地信息》（京），2005.2.17～21