关键词：树状图模型；房产公用面积；分摊计算
前言：房产的公用面积分级公摊一直以来都是房产业务中处理起来比较棘手的问题，因为共用建筑面积公摊的规定缺乏实际操作性, 所以不同的测绘人员对同一幢房屋进行测绘后, 也有可能得出完全不同的测绘结果。房屋功能区划分不合理，功能区的级别没有正确处理，公摊过程也没有遵循合理的原则，所以房产开发商与户主经常因为公摊面积而发生纠纷。为了可以更好的解决这一问题，在实际计算公摊面积之前，开发商可以利用树状图模式直观表明各个功能区的层级关系，比如功能区就是指那些依照设计的功能而被同一划分的区间，分摊时需要考虑功能区套内面积和功能区公用面积，通过树状图就能清楚的知道各个公用区是被哪些功能区使用，他们的分摊关系简单明了，从而容易被大家接受和理解。
1.树状图模型分解房屋
从树状图的底部开始, 按照层级关系确定各分支的层级。列出整栋楼的所有功能区, 单独列出不参与公摊的部分，然后细分功能区，列出从属于该功能区的所有各级公用面积和套内面积，按照功能区的从属关系，依次列出各个功能区和功能区的公用部分，形成树状图模型，拆解房屋的套内和公用部位，理清分摊层级关系，由树状图各枝节上的套内面积和分摊面积计算出公用部位分摊系数，最终计算出房屋的总建筑面积。
2.公摊计算过程
公用建筑面积分摊计算是房产测算工作的核心，依照《房产测量规范》的公用建筑面积分摊原则，算出每一分摊级别的分摊系数，最后算出分摊面积。利用树状图模型可以更快速、准确的将功能区的本级公用面积和对应该功能区的本级相对套内面积和，依次类推, 得出所有功能区各级别的公摊系数，进而计算出房屋公摊面积和建筑面积。树状图模型在复杂的多级别分摊的多功能综合体上的实用性表现尤为突出，能为分摊关系做出更精准明了的解释和分析。
3.房产共用面积分摊测绘过程中存在的问题
首先，房产面积的测绘人员必须有较高的专业技能以及公平公正的职业操守，因为涉及到多方的利益，所以必须秉公处理。房产测绘人员有无经验、能否熟练运用专业技能解决房产分摊问题十分重要。关于房产公用面积计算，每一位测绘人员的理解不同，所以最终分摊到业主手中的公用面积就会产生差异，因为测绘人员技能水平问题，即便国家已经针对房产测绘制定了相应的规范，房产面积纠纷问题依然存在。其次，房产面积测绘缺乏可操作性，因为测绘单位或测绘人员经常变动，导致同一幢楼的测绘结果几次都不一样，尤其是那些结构较为复杂的房建，相同户型房屋面积的公摊面积也不同，导致房产测绘的公正性、精确性受到质疑。最后，我国商品房近年来的价格呈水涨船高趋势，开发商为了获取更多利益，违规测绘房产面积，严重损害了业主的合法权益，也加大了房地产行业的管理难度。
4.房产公用面积分摊探讨
4.1公用面积的分摊原则
依据公用面积的分摊公式计算房产分摊系数，从商业住宅和写字楼的公用面积分摊来看，房屋的功能不同，按照住宅区和商业区的区别来分摊计算；从多功能综合区的公用面积分摊来看，按照综合楼的不同功能计算分摊面积；谁使用公用面积，谁就负责公用面积分摊；商品房公用面积分摊以幢为单位，每套商品房的分摊公用面积，依据套内面积占该幢楼各套套内面积之和的百分比；如果是给整幢商品房服务的公用建筑面积，那么则由该幢楼各套商品房共同分摊；如果是为局部服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊；公用面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计使用功能。
4.2应分摊的公用面积的分类
根据房产面积的测算规定，公用面积包括被计入分摊面积的房产和不被计入分摊面积的房产，不应计入分摊的公用建筑空间，包括底层架空层中公共使用的机动车库、非机动车库、城市公共通道、公民防护地下室、仓库、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立空间。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆计入公摊面积的包括电梯井、垃圾区域、房屋与公共建筑物之间的分隔墙、各个楼层的配电设备区、水泵房、警卫值班室、住户公用门厅、大厅、过道、分隔墙、室内外楼梯、内外廊、电梯、设备用房、空调机房、消防控制室、服务值班室、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、公用厕所、楼梯间、管道井、水箱间、冷冻机房、消防通道、煤所调压室、卫星电视接收机房、热水锅炉房等。
4.3公用面积的分摊方法
我国房产测量规定指出，我国住宅楼以幢为单位划分，在计算房产公用面积的分摊时，应按照房产面积比例来计算，整幢楼的公用面积为楼内所有用户所共有，每个住户的分摊系数都是一样的。如果有特殊情况，比如楼层底层为架空层或杂物层，应按照商用住宅楼的分摊方法进行划分。如果住户所处楼栋里有的单元有电梯，有的单元没有电梯，那么在计算公用面积时，应将楼层内的各个单元设置为功能区，有电梯的住宅功能区和没有电梯的住宅功能区。近年来，人们的消防意识逐渐加强，为了消防安全而建立的消防连廊应该作为处于各个住宅功能区的公用面积分摊，而不是作为所处楼层的公用面积。
商业和住宅为一体的楼栋，在计算公用面积时，应将商业和住宅按照功能划分，得出住宅区业主以及商业区业主的分摊面积。多功能综合区的分摊面积计算十分复杂，可以按照以下几个步骤进行：测绘员划分各个功能区，比如住宅区、办公区、商业区、附属区等，分为有电梯的住宅区和没有电梯的住宅区，确定不同功能区的公用面积分摊范围；制定不同功能区的分摊方案，功能区之间共有面积的分摊方案，和只为某一楼层公用面积的分摊方案。公用面积的分摊因为房屋设计不同分为很多不同的情况，分摊方法复杂多样，但是有一个共同点，即都能结合树状图模型进行分析和计算。
4.4房产面积的测算
我国房产面积测算主要包括以下几方面：对房产以幢为单位进行单元、层以及户数的划分，采集房屋面积数据，计算房屋建筑面积。同一幢房屋要满足以下几点要求：该建筑的设计图纸中，房屋结构以及基础属于一个整体；这栋建筑需要在同一个时期进行规划及建设；建筑物的施工图纸属于同一套。在进行房屋幢的划分时，房产开发商需要和业主沟通，让业主了解我国房产测量规范中对幢划分的标准以及要求，结合树状图模型分析分摊计算，以便房屋建筑面积的分摊计算工作能顺利进行。
5.特殊情况及其处理
秉承客观、公正、合理的原则来对待房产公用面积公摊计算，最大程度规避公摊面积风险，购房者在与房地产开发商签订购房合同时，需要让开发商出示关于公摊面积计算的数据，包括整幢建筑的面积、套内建筑面积之和、不计入分摊的面积等数据，业主自己计算出公摊面积，与开发商的计算结果核对，保护自己的合法权益；购房者查找或聘请专业律师，到设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸、最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式等；在购房合同中，买卖双方应当约定公摊面积的数字，详细约定公摊具体部位、面积大小，一旦发生产权纠纷，购房者可以利用合同约定来保障自己的利益。总之，在购买房屋前，必须了解清楚该栋楼的公摊面积，公摊面积和小区的配套有直接关系，公摊面积少，楼梯宽度、电梯数量等都会受到影响。
因此优化房产面积分摊计算模型，实际测绘过程中，结合楼盘的现场情况，采取科学的方法优化计算模型显得尤为重要，利用树状图模型可以很好的为房产公用面积分摊提供分析和计算。同时加强测绘队伍建设，定期组织测绘人员参加关于测绘技术、房产法律法规的培训会，以及廉政教育，必须保证绝对公正的工作态度与思想境界，不偏不倚任何一方，不断提高测绘人员综合能力与法律意识。
6.传统分摊模型与改进后模型的比较
传统公用面积分摊模型逐级分摊，以公用面积为主体，分摊数据量多，分摊对象不明确，在处理复杂的房产测绘项目时，很难条理清晰地计算公用面积分摊，容易造成后续的房产纠纷。而改进后的树状图分摊模型则是以幢作为单位划分功能区，依据公用面积的服务对象，整合不同性质、不同功能的套内建筑面积和公用建筑面积，计算出多个级别的分摊系数，有效应对多个功能区、多层级分摊的复杂情况，为房屋分摊计算和房产面积测算提供更快速和准确的分析，尤其对于大型多功能综合体的分摊计算有更高效的梳理和表现。
结论：综上所述，在房地产行业蓬勃发展的今天，准确计算出业主的房产分摊面积，可以有效维护业主的自身权益。树状图模型能够逐级分解房屋各功能区及公用区, 自动提取公摊定义的数据, 自动进行面积公摊计算, 避免人工计算出现的错误,直观划分各功能区的层级关系,已成功应用于房产测绘中,保障了消费者的权益。
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论文作者:吴歆星
论文发表刊物:《城镇建设》2020年4期
论文发表时间:2020/4/13
标签：面积论文; 房产论文; 功能论文; 树状论文; 公摊论文; 房屋论文; 模型论文; 《城镇建设》2020年4期论文;