房地产企业开发投资的决策分析
张晓雨（雅居乐地产置业有限公司）
摘要： 在改革开放后我国经济全面复苏，人均生活水平随之提升，消费能力、营商环境、市场经济发展氛围得以改善，客观上为房地产企业发展创造便利条件。其中，开发投资决策作为保障房地产企业在经营进程中可获取更高效益的重要管理手段之一需贯穿房地产企业运营始末，确保决策结果与自身发展战略相吻合，有效利用内部及外部经营资源，使房地产企业可获取更多利润，开发投资决策重要性可见一斑。本文通过探析房地产企业在经营进程中开发投资决策，以期助推房地产企业良性发展。
关键词： 房地产企业；项目开发；投资决策
房地产市场具有产品同质、价格既定、要素自由、信息充分等特点，基于市场构成复杂，产品差异性较小，经营信息虽充裕但存在互通不及时等问题，影响房地产企业长远发展，容易出现投资大、收益少消极现象。基于此，房地产企业需做好开发投资决策，使其运营资源得以充分利用，规避房地产企业经营风险，规避产品同质化现象，突出房地产企业经营优势，助其获取更高利润。
一、房地产企业开发投资决策必要性
（一）提高房地产企业风险防范能力
基于房地产企业运营氛围较为复杂，影响其经营成效的因素较多，如国家政策、行业规范、营销方式、竞争对手等，一旦房地产企业投资决策不佳将追加其各个环节运营风险诱发几率，甚至出现投资决策脱离实际消极现象，为此房地产企业需做好开发投资决策工作，将各个可能影响其经营成效的因素纳入其中，拓展决策辐射领域，提升其决策影响力，继而达到提高房地产企业风险防范能力目的。例如，当前我国推行营改增决策，房地产在开发投资进程中应尽量同实力强、规模大、信誉好建材供应商合作，调整投资计划，旨在追加增值税发票利用率，减少投资成本，规避经营风险，凸显房地产企业开发投资决策价值。
（二）加强房地产企业管理
科学高效的管理机制需贯穿房地产企业经营各个领域，旨在营建和谐、统一、高效房地产企业经营氛围，优化配置其运营资源，继而完成阶段性发展任务。基于此，房地产企业需做好开发投资决策工作，将其视为企业管理一环，提高决策执行力。例如，房地产企业在推行财务管理理念时，可应用全面预算管理手段关注房地产企业开发投资决策动态，从拿地到筛选承建合作方均做好预算管理工作，贯彻落实财务管理目标，确保投资成本及相关资源配置合理，房地产企业达成投资预期，继而加强房地产企业管理。
（三）提升房地产企业经济效益
房地产企业只有投入小于产出才能获取更多利润，助其打造健康资金链，通过投资生产提升其经济效益。然而，有些房地产企业却存在不关注开发投资决策实效性消极现象，使投资眼光浮于表面，未能透过投资表象看清本质，阻滞房地产企业科学运营。基于此，房地产企业需关注开发投资决策科学性，通过开发投资决策对相关项目有深入见解，根据决策评估结果推行富有针对性的管理体系，助力房地产企业完成投资任务，继而提升房地产企业经济效益。
二、房地产企业开发投资决策难点
（一）房地产企业开发投资决策缺乏系统性、针对性
投资决策主要是指在调查、分析、论证前提下投资主体针对投资活动予以预判，按照投资层次可将房地产企业开发投资决策分为微观投资决策及宏观投资决策两大类，前者又名“项目投资决策”，用以针对工程项目投资成果进行预判，后者主要负责统揽全局，从我国经济局势、消费水平、政策环境、竞争对手等角度出发做好投资体制、重点项目、建设布局、投资规模、投资控制手段、资金使用方向、投资环境优化等决策工作，关乎房地产企业项目开发成效。然而，当前有些房地产企业却存在开发投资决策缺乏针对性、系统性问题，既无法从宏观出发统筹决策因素，又无法从细节着眼分析投资决策可行性，使其投资过于盲目，房地产企业开发投资决策质量随之降低。
摄影作者在创作作品的过程中，需要与被拍摄的事物尽可能地靠近，亲近其思想情感，贴近其日常生活；群众摄影只有与日常生活相结合，从生活本身中汲取养分，才能被群众所接受并且受到欢迎。在深入日常生活的过程中，作者要对事物的发展进程仔细观察，把握好整体节奏感和韵律感，对画面景象进行调控，使其具有柳暗花明、引人入胜的效果，营造并把控摄影作品整体基调和情感氛围，使其更具感染力。对于摄影作者来说，摄影艺术最重要的题材源自点滴的日常生活和生活中接触到的人，在对这些人和事物拍摄的过程中，不仅要体现其最平常的状态，还要将有趣的场景和故事进行引入并深入挖掘。
（二）未能把握影响房地产企业开发投资决策的主要因素
首先，房地产企业开发投资决策需与国家政策、法律法规、企业战略、消费者需求相吻合，从宏观出发提高其投资决策质量，使房地产项目开发更加科学高效；其次，房地产企业开发投资决策需与自身管理能力、资金实力、运营规划相吻合，从微观出发赋予房地产企业开发投资决策针对性，确保相关项目投资决策可以落到实处，削减该决策实施阻力，为提升房地产企业投资收益奠定基础。例如，当前我国畅行“绿色房建”理念，期许房地产企业通过丰富承建技术、原料、结构降低生产消耗，落实节能环保项目开发目标，为此房地产企业需在开发进程中追加绿色技艺投资成本计算细则，如沼气池承建成本、太阳能电池板铺设成本等，确保绿色承建项目在推行后可助力房地产企业获取一定收益，避免出现投入大于产出不良结果，使我国房地产企业决策得以契合新时代房地产业开发投资宏观需求，追加绿色经济型建筑数量，推动房地产企业可持续发展。
（三）房地产企业开发投资决策能力有待增强
为保障房地产企业资源得以充分利用，在投资进程中创造效益，房地产企业需在财务管理制度指引下做好开发投资决策工作，旨在提升其决策实力。然而，当前有些房地产企业存在开发投资决策管理缺位，投资目标模糊不清，工作人员综合素质较低，分析方法急需创新等问题，使房地产企业开发投资决策能力有待强化，不利于投资决策事业长远发展。
三、房地产企业开发投资决策措施
（一）房地产企业开发投资决策需具有系统性、针对性
房地产企业开发投资决策受主观、客观因素影响，如自身风险意识、国家政策、国民消费能力等，为此需在充分把握相关因素前提下制定科学、可行开发投资决策。然而，当前有些房地产企业为节约投资决策成本，尽快推出新产品，抓住市场发展机遇，未能关注影响房地产企业开发投资决策主要因素，使其投资成本居高不下，违背投资决策初衷。
三是完善保障激励机制。要树立人才投入优先保证理念，加大政府公共财政投入，在文化建设资金中设立文艺人才培养专项基金，确保文艺人才队伍建设经费落实到位。要从财力、人力、物力等方面加大对漓江画派的扶持力度，为画派及画家的发展提供必要的物质保障。要探索建立“漓江画派发展基金”，通过“政府支持一点，社会帮助一点，画派自筹一点”方式筹措经费，为人才开发和培养创造条件。要以评先奖优为抓手，不断完善评奖机制，把握正确评奖导向，提高文艺评奖公信力。要充分发挥广西文艺创作铜鼓奖和精神文明建设“五个一工程”等奖项的激励作用，通过评奖、授予荣誉称号等多种方式，激发美术人才干事创业的积极性和主动性。
陆静山对阅读指导也非常重视，他在担任无锡河埒口小学校长期间，曾收集整理一批儿童故事，利用每天早操后的十分钟给全校儿童讲读，学校里的“小图书馆”购置有商务印书馆出版的《万有文库》［14］。 其《儿童图书馆》单列“儿童阅读指导”一编，详细介绍了几种吸引儿童阅读的方法：讲故事、利用纪念日、图书展览会、利用集会、利用彩色图画或宣传海报、利用解决问题的机会等。其在阅读指导方面还采用分级阅读的方式，在了解各年级儿童阅读能力的基础上，确定阅读范围，由老师进行分级指导，孩子们都要写读书心得并进行交流。他还特意指出孩子们喜欢阅读文学类而不喜欢常识类的书籍，应引起儿童书籍编撰者的注意。
（二）把握影响房地产企业开发投资决策的主要因素
第一，需求因素。房地产企业在开发工程项目前需对市场供需关系有所了解，明晰不同地区消费者产品购买力，根据需求因素制定投资决策，例如三线、四线城市人均消费能力较弱，为此项目开发成本需控制在合理范围，减少豪宅别墅项目开发数量，关注经济型住房承建项目，确保项目投资收益得以保障；第二，时间因素。有些房地产项目开发周期较长，为此房地产企业需将运营周期、承建周期均纳入考量范畴，明确建设起点及投产日，确保项目开发任务在预计周期内完成，提高其开发投资决策时效性，为降低投入成本奠定基础；第三，成本因素。在投入、产出阶段均需消耗一定成本费用，如建设投资、企业所得税、经营成本、营业税金、流动资金投资等环节，为此房地产企业需关注成本因素，通过控制成本提高其决策质量。
（三）增强房地产企业开发投资决策能力
首先，在累积房地产企业项目开发经验前提下逐步完善投资决策管理体系，推行决策管理制度、标准、流程等细则，确保各项投资决策行为有据可依，开发投资决策目标清晰，规避开发投资决策矛盾及冗余环节，达到提高房地产企业开发投资决策效率目的；其次，提升投资决策工作人员综合素质，确保其在关注房地产企业开发效益前提下，更为关注相关决策合理性、合法性、综合性，同时掌握开发投资决策推行方法，为完成房地产企业项目开发任务夯实人才基石；最后，创新开发投资决策方法，例如房地产企业可应用BIM技术分析项目开发投资优势与劣势，探寻开发投资高效决策，利用先进技术手段统筹投资信息完成决策任务。
四、结束语
综上所述，为提高房地产企业开发投资决策质量，房地产企业开发投资决策需具有系统性、针对性，把握影响房地产企业开发投资决策的主要因素，增强房地产企业开发投资决策能力，在达成相关项目开发目标同时助力房地产企业稳健发展。
参考资料
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[4]林双法.试论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].现代经济信息，2013(15).
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