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摘要：近十年间，精装修商品房的比例呈逐年上升的趋势。渗漏一直是精装修商品房的质量痛点，一旦发生维修相对较困难，代价也较大，往往维修一次成功率交底，可以说是精装修商品房关乎客户使用功能，居住体验，客户满意度的头等大问题。本文分析了精装修商品房中可能遇到的渗漏情况，探讨产生原因及预防措施。
关键词：批量精装修；渗漏；防水
引言
近十年间，随着我国国民经济的快速发展，房地产行业的兴旺发达，精装修商品房因其节约小业主的装修时间，提高了小区入伙最初几年的入住体验，装修材料配置上的较高的性价比，以及对地产开放商来讲能产生一定程度上的溢价，而越来越被市场接受，越来越被开发商重视。精装修商品房的比例呈逐年上升的趋势，加之国内很多省市出台了推进住宅产业化，推动精装修商品房发展的政策，精装修商品房必将逐步取代毛坯房成为普通商品房的主流。渗漏一直是精装修商品房的质量痛点，一旦发生维修相对较困难，代价也较大，往往维修一次成功率交底，可以说是精装修商品房关乎客户使用功能，居住体验，客户满意度的头等大问题。渗漏与设计、施工、使用均存在关联性，防水防渗工作贯穿与施工的全过程，必须予以足够的重视和深刻认识。本文结合作者十余年批量精装修商品房施工管理及交付维修工作的经验，探讨批量工程中与渗漏相关的问题。
一、批量精装修工程中常见的渗漏问题
批量精装修工程中的渗漏形式很多，形成原因也很多元和复杂，对于特定的某一户某一个渗漏点的产生的原因只能具体问题具体分析。有一些渗漏问题是非常偶然和特例的，比如：作者以前曾参与某售楼处内装修项目装饰施工，临近完工，突降大雨，楼梯间灯的开关内突然有水渗出，后查出是开关底盒内有一根设计变更废弃的线管通到露台，露台雨水灌入导致。此类渗漏不在本文中探讨。作者根据企业参与施工的超过10万套的批量精装修商品房在交付前及交付5年内发生的渗漏情况分析，常见的渗漏问题，大致分为以下几种类型：
1.外墙渗漏
外墙渗漏在21世纪最初一些年出现的比例很高，如果不在批量精装修工程施工开始前管控解决，后果很严重，极有可能造成大量的返工。外墙渗漏形成的原因比较复杂，它涉及到设计、材料、施工、使用等多个环节。
2.隔层渗漏
即上下层之间的渗漏情况，这种渗漏是危害较大的，一旦发生，影响至少两户的客户。如在业主入伙后发生维修难度较大，维修周期也较长，是引起客户投诉的主要问题之一。隔层渗漏主要发生在卫生间区域，也有一些显现在客厅卧室等不经常有水的位置。
近些年随着住宅产品主体结构及装饰施工过程管理越来越规范化，隔层渗漏被作为过程控制和工作面移交质量检查等工作的重点项目受到了高度重视，隔层渗漏的情况逐渐减少，在批量精装修工程交付维修中的占比大幅下降。
3.同层渗漏
这种渗漏往往是渗多过漏，随时间推移问题逐渐显现，造成对表面装饰的破坏，维修的难度主要在判断渗漏来源。但维修起来同样非常麻烦。同层渗漏主要表现如卫生间门口周边木地板发黑，木门套、木踢脚线发黑腐烂，墙面乳胶漆受潮脱落，发霉发黑，卫生间或露台隔墙发生受潮，乳胶漆、墙纸等装饰破坏。同层渗漏往往是批量精装修项目渗漏发生的主要形式。
从合理的工序安排的交付来讲，批量精装修工程进场之前，应已完成外墙淋水试验并已更改关闭外墙渗漏点，故本文着重探讨隔层渗漏与同层渗漏的问题。
二、批量精装修工程常见隔层渗漏问题分析及对策
（一）隔层渗漏主要形式
1、混凝土结构自防水性能差，卫生间沉箱底板开裂渗漏。混凝土结构的自防水性能是导致隔层渗漏的重要原因之一，很多人将防水的希望寄托在涂膜防水之上，这是完全错误的，防水涂膜质量固然重要，可以设想，如果一个千疮百孔的结构上有一层膜，这个膜也就是2mm厚，在温度变化、结构应力变形、外界水压等一系列因素的影响下，这层膜是不耐久的，易被破坏的。
2、暗埋水管被破坏，积水，排水不畅，水从楼板薄弱处渗漏。防渗漏工作堵不如疏，减少水的来源，减少积水，才能从根源上减少渗漏的发生。
3、防水层失效，主要的原因还是防水层施工质量的问题。
4、卫生间预留管口封堵不到位，沉箱穿板管未设置防水套管，管井周边，吊洞周边渗漏。
（二）隔层渗漏的主要原因分析
1、过早增加施工荷载是导致卫生间沉箱底板开裂渗漏的重要原因之一，砼强度小于10Mpa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物，砼强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。
2、卫生间预留管口封堵不到位，沉箱穿板管未设置防水套管。
3、下沉式卫生间未设置二次排水或二次排水设置不合理，常见的问题是二次排水管预埋过高，起不到排出积水的作用。
4、防水层在后续施工中被破坏，没有设置防水保护层或因水电布管，墙地砖铺贴等后续工作破坏防水层。防水保护层的工序不能省去，有一些项目为了节约成本，认为地面砖铺贴结合层就是保护层，这种观念是完全错误的，墙地面施工过程中的破坏非常容易产生且难于检查发现。
5、下沉式卫生间反梁设计不合理，在防水施工前未检查整改标高，而在卫生间墙地面砖施工时，工人发现影响放坡或根部铺贴不下，对反梁进行局部打凿，破坏了防水层，或即使局部修补了防水层也破坏了整个防水层的完成性，形成了渗漏的薄弱点。
6、卫生间采用刚性防水层，但刚性防水层空鼓、开裂，失去效果。防水层与基层应粘结牢固，严禁出现空鼓、开裂现象，严格控制外加剂掺入量。
7、卫生间积水，找平层未放坡，二次排水未设置到位，装饰面层倒坡或坡度不够。下沉式卫生间要减少水在卫生间的积聚，水多了，不能从排水排出，一定会从薄弱处出来。
（三）隔层渗漏的防控措施
1、从设计细节上重视渗漏，预防渗漏
（1）下沉式卫生间都应该设置二次排水
（2）户内给水管应尽量从天花布管，减少破坏的可能性，降低漏水维修难度。
（3）卫生间管道井（沉箱内）根部砼翻边和四周墙脚翻边，必须同沉箱四周梁一同浇捣完成。混凝土翻边宜为楼面结构板面以上150mm高、与墙同宽、配筋为Φ6@300、2 Φ10
（4）不宜采用需进行二次开孔的设计变更方案。
（5）推荐使用架空式卫生间，降低一旦发生渗漏的维修难度。
（6）结构设计上，下沉式卫生间的反梁形状需要优化，使其不影响卫生间墙地面砖的铺贴。
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2、加强混凝土施工和防水施工的过程控制
（1）卫生间沉箱吊模，宜采用钢筋马镫或钢筋焊接固定支撑。严禁使用木条或易造成渗漏的其他材料贯穿砼支撑模板。
（2）模板支撑体系的稳定性、刚度必须满足施工要求；梁板支撑体系必须采用钢脚手架支撑，支撑方法正确；严禁采用圆木做梁板支撑体系；
（3）卫生间楼板砼浇筑前，必须对预埋件的位置、数量、间距等进行检查、确保预埋件的准确。
（4）控制砼的塌落度和标号；按设计要求控制板的厚度和标高
（5）砼浇筑过程中，严禁踩踏板面负筋，避免钢筋移位。
（6）沉箱砼浇筑时宜先浇筑沉箱底板，初凝后再浇筑沉箱边梁砼；
（7）卫生间砼板现浇时，须采用平板振动器振捣；在砼初凝前，进行二次振捣及二次压抹收面。
（8）加强卫生间砼的保湿养护，养护时间不少于14天。
（9）严格控制过早增加施工荷载，严禁在砼强度未达到时堆放重物或施工。
（10）若因设计变更确需二次开孔者，必须采用机械抽孔，严禁电锤或人工开孔。
（11）防水层施工前先将基层进行处理，基面应洁净、平整，不得有空鼓，松动、起砂、脱皮现象。防水层施工完毕后及时做好保护。
（12）刚性防水层施工时应采用机械喷浆或人工甩浆，要求墙面lamao 粘接牢固、毛刺感足。
（13）卫生间沉箱阴阳角及管道井根部应铺涂附加柔性防水层，防水层上翻至混凝土翻边顶部，减少渗漏隐患。
（14）穿过楼板的套管与管道之间的缝隙，应采用细石混凝土分两次封堵密实；穿过沉箱和管道井砼翻边的套管与管道之间缝隙，应采用阻燃密实材料和防水油膏填实。管道边应做防水附加层，墙身阴阳角应做圆弧处理。
（15）管道或套管灌实后应予以保护不被震动。管道根部处理完成后应做48小时蓄水试验。
（16）卫生间二次防水高度应足够，至少到装饰完成面上300mm，淋浴区位置应至少到1800mm高度。
3、加强防水层的保护和蓄水试验检查，合理安排工序
（1）卫生间的管道施工，标高检查，实测实量的检查整改应在防水层施工前进行，防水层施工后不应再有打凿等破坏修复的行为。
（2）下沉式卫生间或小降板形式的卫生间在第一道防水完成后均需按规范进行蓄水试验。蓄水深度应为20-30mm，24小时内无渗漏为合格。
（3）给水管道在批量精装修施工过程中应带压施工，一旦发生意外破坏可以及时发现，及时修复。
4、隔层渗漏的补救措施，
（1）推荐使用架空式卫生间，这样对于因防水层破坏导致的渗漏容易修复。只要在卫生间内打开，针对漏水部位做局部处理，再蓄水检查即可，恢复表面装饰层比较容易，工作量小，维修速度快。
（2）小降板的卫生间或渗漏严重的部位，在结构底板开裂渗水部位高压注入环氧树脂，并再次进行蓄水检验，往往堵漏工作很难一次到位。
三、批量精装修工程常见同层渗漏问题分析及对策
（一）同层渗漏主要形式
1、从门槛石端部的墙面乳胶漆有明显水迹，门套及门套线发黑，更加严重的会引起附近木地板发黑甚至起拱。
2、有不合理的穿入卫生间的管道，导致水沿管道扩散渗漏。有一些项目设计配置有地暖，地暖管从门槛石部位进入卫生间，或者给水管从墙体下部、门槛石部位进入卫生间都极易造成卫生间水沿管道扩散的渗漏。
3、卫生间外侧墙体返潮。返潮产生的原因很多，有可能是墙体在做表面装饰施工时含水量较高，也有可能是保洁过多用水或不正确的用水导致的，但如果墙面返潮反复铲开表面维修仍然出现，基本可以判断是同层渗漏。
4、阳台内侧墙体返潮，类似于门槛石周边渗漏，铝合金门两侧墙体乳胶漆有明显水迹，靠近铝合金门的地面有水，木地板发黑等现象。
（二）同层渗漏的主要原因分析
1、卫生间墙体底部未设置砼翻边，或者没有与板面砼同时浇筑，再或者浇筑质量不到位形成卫生间向外的薄弱渗漏通道。
2、干湿分区的隔绝未做好，水份一旦进入干区以后就很难通过干区地漏全部排出去，原因是地漏管口常常过高，理想的做法是地漏下的管口恰好平防水层且位于防水层的最低点，但这样又怕防水层在管口附近失效，而且在施工过程中很容易堵塞管道。如此一来粘结层中有大量的水，最终从门槛、混凝土翻边等薄弱部位出来。
3、装饰面的地漏定位与排水管定位有偏差，或地漏排水不畅，水从地漏周边空隙进入粘结层或沉箱内而不是从排水管排走。
4、管道从地面进入卫生间极易导致沿管道产生同层渗漏，即使管道周边做了单独的处理，但给水管道，在安装和其他工作作业时的扰动也极易造成管道周边的防水失效。
5、阳台或卫生间小降板不足，阳台放坡不够。如果卫生间的地面粘结层高于门槛石的粘结层，门槛石容易成为卫生间水分出来的薄弱点。阳台降板不足，放坡不够，在雨水较大的情况下容易从铝合金门周边渗入户内。
（三）同层渗漏的防控措施
1、设计上如有地暖，卫生间不做地暖管，采用浴霸或墙式散热片作为替代方案。如要做地暖管，只能从门槛部位进入卫生间，且地暖管本身冷热变化大，周边的防水容易失效。
2、采用卫生间和阳台小降板的，一般设计降板十公分，保证阳台放坡至少1%，在阳台比较大的情况下，1%的放坡可能不太美观，但对防渗漏和阳台排水是有好处的。
3、进入卫生间的管道从天花进入而不是从地面进入，如确需从地面进入卫生间也不应该从门槛石部位穿入，而应该从墙体作“几”字形绕过混凝土翻边，而不是直接在翻边打洞直线穿过。
4、卫生间沉箱周边墙体底部设置砼翻边，且该翻边与沉箱内管道井根部砼翻边必须一同浇捣完成，砼翻边应与墙同宽，高度不小于150mm并按构造要求预埋钢筋。
5、卫生间的蓄水试验不光要观察隔层是否有渗漏，还要观察是否存在同层渗漏，这样对于小降板的卫生间，蓄水高度应超过结构板标高，沉箱式卫生间在二次防水完成后蓄水高度也应超过结构板顶面。
6、施工卫生间地面防水层，要求厚度要足够并应有合理的保护措施，防水层在施工时应卷出门槛石外侧200mm并向两侧墙体高度方向延伸200mm。
7、卫生间门槛下加做一道15mm高、宽度不超过墙厚且不小于100mm的刚性挡水坎，压实，其宽度不影响内外侧地砖的施工。坎使用的材料可用刚性防水砂浆或水泥砂浆加入抗渗剂。
8、门槛石先于卫生间地砖铺贴，门槛石的铺贴采用专用粘结剂进行湿铺，铺贴时门槛石的端头两侧要塞死。门槛石铺贴完成后，在门槛石向卫生间一侧加做一道防水，宽度大于300mm作用是封闭门槛石的侧边。
9、卫生间的地面勾缝采用美缝剂陶瓷胶对防渗漏是有好处的，此类产品阻塞了水从装饰面通过饰面砖的缝隙进入粘结层的通道。以往的勾缝剂、白水泥等填缝材料是做不到这一点的。
四、结语
批量精装修工程渗漏的防控，结构的自防水性能是关键，土建总包单位与精装修专业分包的外墙淋水检查关闭，结构试水，二次防水闭水试验是重要的过程检查控制手段。下沉式卫生间采用架空式做法，易于减少可能出现的损失，门槛石周围的防水节点对解决同层渗漏以及其导致的一系列装饰面的破坏有很大的好处。
批量精装修工程的防渗漏工作在于贯穿移交、施工、检查、验收全过程的责任心，从没有见过一个项目在防水的问题上是一次到位的，而一个不渗漏产品的交付除了施工过程的控制，努力提高一次成活率，更重要的是发现所有的漏水隐患并一一解决关闭。批量精装修工程面广量大，哪怕有百分之一、千分之一的渗漏问题没解决，对于那些业主的入住体验和客户满意度都是灾难性的。作为施工管理人员，在渗漏问题上一定要有100%关闭问题的责任心，预防渗漏，解决渗漏，保证精装修工程的使用功能，提高精装修工程的整体质量，为住宅精装修事业的发展而努力。
论文作者:毕强
论文发表刊物:《防护工程》2018年第17期
论文发表时间:2018/11/1
标签：卫生间论文; 防水层论文; 沉箱论文; 精装修论文; 管道论文; 门槛论文; 批量论文; 《防护工程》2018年第17期论文;