上海市建工设计研究总院有限公司 200235
摘要：上海的建设用地接近饱和，中心城区已基本没有成片的新建用地，城市内的老旧存量用房改建逐渐成为城市建设的重要组成部分，而过去部分区域因规划不合理，商办面积过剩导致的功能比例失调也需要整改。将存量商业改建为居住建筑，改善区域内的商住比例，成为城市更新的一项新的研究课题。本文主要以存量改造的视角，探索通过何种政府流程，采用怎样的技术措施，来实现这样一个城市更新的范例，为将来相类似的项目探索出一条可行的道路。
关键词：存量商业改造；建筑性质转换；城市更新
引言
近年来，随着我国大型城市的飞速发展，城市中心区域的建设用地基本已经饱和，土地紧缺的现象已开始明显，同时一些存量的老旧建筑却常年空置，因各种原因导致无法有效利用，使得土地资源被浪费，城市面貌和周边居民生活也受到一定的影响。为改变这样的现状，本文将结合上海市虹桥商务核心区原华漕镇214地块内的存量商业用房改造为租赁住宅的项目，研究如何通过城市更新的手段盘活城市存量空间，通过总结分享项目的操作经验，来探索这一类改造项目的可行性和技术问题的解决途径。
1项目基本情况
原华漕镇214地块配套商业用房位于虹桥商务核心区北部，现为爱博家园小区的配套商业用房，总建筑面积30922 m2，其中地上18006 m2，为四层的商业用房，地下12916 m2，地下共两层为商业和汽车库，自2008年结构封顶以来，至今处于存量空置状态。同时紧靠此建筑的北侧，仅一路之隔有10万平米规模的良华购物广场，分为东、西两栋楼，目前东楼勉强运营，西楼也处于存量空置的状态。在2016年底，新的建设单位通过回购协议同时收购了这两个项目，准备开始对该地区进行升级改造。
2项目改造过程和要点
2.1项目改造分析
在收购该项目后，需要从城市更新存量改造的角度去分析，确定此配套商业楼未来的改造方向。首先，在对比了虹桥商务区和陆家嘴开发区各功能比例后发现，虹桥商务区新建商业、办公、住宅项目建筑面积的比值约为28：65：7，而陆家嘴上述比例为12：69：19。可见虹桥商务区内商办尤其是商业的总量大，而居住类产品供应量偏少，居民的总量少，导致地区级商业的人气难以拉动。其次，随着虹桥商务区的发展，商务区内新建商业项目合计超过96万平方米（地上建筑面积），新建办公项目合计超过225万平方米（地上建筑面积），新增供应量巨大，随着大量的商务办公人员进入，对于地区内住房的需求量将大大增加。第三，虹桥商务区目新建住宅的销售面积合计只有25.5万平方米，而租赁住宅则几乎是空白，需要租房的人群只能期待周边小区的二手房，出租房的品质普遍不高。第四，国家在近两年的住房结构调整中也开始注重推进租赁住房的项目，国务院2016年6月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；2017年7月，住建部等9部门又联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作；上海市也相继出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办[2017]49号）等多项批文，要求对于区域内商办闲置过大、职住不平衡的区域，在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，改建为租赁住房。因此在综合分析了该地区的功能比例和周边情况的条件下，同时响应国家和本市政府的号召，确定将本项目由配套商业改造为租赁住宅，同时升级改造北侧相邻的良华购物广场为新型高端商业综合体，改善城市面貌，调整区内的商住比例，提高周边居民的生活质量。
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2.2项目改造的相关流程要点
因改造项目区别于新建项目，项目原建筑已存在，如何改变原建筑的功能和用地性质成为首先需要解决的问题。在完成了初步的改造分析报告后，将报告提交到虹桥商务区规划管理委员会，由管委会牵头，将报告提交市规土局并组织各职能部门讨论，同时征求当地居民代表的意见，在经过多次商讨会议后，市规土局认可了此次的改造内容，并出具了正式的指导文件，明确了项目的推进方向。
在得到市规土局的指导后，需要对项目的建筑性质进行正式变更，由具有规划编制资质的企业出具正式的规划调整评估报告，详细分析评估项目规划调整的利弊和可行性，并由虹桥商务区管委会组织专项的专家评审会，在评审会上各位规划专家和各相关职能部门都提出了非常合理的改进建议，并形成了会议纪要。根据会议纪要修改完善评估报告后，虹桥商务区管委会根据报告出具了正式的建设用地条件，同意在总建筑面积不变、总计容面积不变，并满足各项规范的条件下，将地块性质由配套商业改为租赁住宅。至此，本改造项目可以和新建项目一样，有了正式的用地许可条件，有了明确的用地指标，可以开始方案设计阶段的工作了。在设计方案通过正式的专家评审会后，完善专家和各部门的意见即可予以公示，完成公示后取得方案批复。随后就可以申请拆除原建筑，完成原建筑的拆除灭失手续后再进行新项目的建设。
2.3项目改造的设计要点
在考虑本小区的方案时，因本项目原建筑为满铺四层商业楼，在改为租赁住宅时，为保证容积率不变，又要满足虹桥商务区的航空限高（吴淞高程48米），因此将住宅层数定为14层。同时根据沪住建规范【2017】9号文第七条要求，需要新建不大于计容面积10%的配套建筑作为本小区租赁住宅的配套用房，包括物业用房、养育托管、社区食堂、便利店、洗衣房、水泵房、垃圾房等供小区居民使用的配套设施，而地下室部分则考虑降低建设成本，不予拆除，用作小区的地下车库，同时将地下二层与北侧良华购物广场通过汽车通道连通，达到共同使用，提高停车效率，错峰停车的目的。在将本地块改造成高层住宅时，还需要重新考虑间距问题和日照问题，控制好与周边爱博二村住宅的间距，对周边住宅进行测绘，重新做日照分析，做到不影响周边住宅的日照条件。
在地下室设计方面，因考虑不拆除原地下室，仅部分拆除原地下室顶板，将新建住宅的剪力墙落到地下二层，再将地下室顶板和住宅结构墙重新连接起来，需要考虑较多的设计施工技术问题。首先，整个地下室需要进行结构检测，根据检测结果和最终方案来进行相应的结构加固设计。其次，要详细制定整个地下室的拆除和施工方案。为减少对周边居民的影响并且保证整个地下车库的抗浮不出现问题，设计拟先拆除中间区域的原有商业，周边保留一跨外围原商业用房先不拆。将住宅区域的地库顶板打开到地下二层，在需要补桩的区域采用锚杆静压桩进行补桩，再将局部地下二层的结构底板加厚到1200，把住宅剪力墙承载于地下车库加厚的底板上，同时在施工时要保证做好地下室的排水和降水工作。待住宅施工到地面以上后，再植筋将地库顶板和住宅结构墙体连接起来，封闭车库顶板。待地上住宅施工到一定高度后，拆除周边剩余的商业，保留局部二层商业作为小区配套用房。第三是要考虑机电管线机房的接口问题和地下室的净高问题。因原建筑作为配套商业时，市政已经在地下室相应位置预留了给排水、强、弱电的管线接入口，为了降低市政工程重新施工的工程量，充分利用原设计条件，设计时在地下室的各个市政接口附近考虑新的设备用房。因原地下室顶板是商业室内地坪，新建地下室顶板需要保留一定覆土厚度用于绿化建设，因此地下一层的层高将会比原先的低1米左右，需要根据新的地下室顶板高度来优化梁高和地下室机电管线布置，节约净高，满足停车库的基本需求。
因本项目改造的条件较为复杂，经虹桥商务区管委会同意，本项目可以不使用装配式设计，但是在绿色建筑方面，需要参考《既有建筑绿色改造评价标准》GBT 51141-2015，完成绿色二星的设计。
结语
以上所述的便是原华漕镇214地块配套商业用房改为租赁住宅项目的一些改造流程和设计要点总结，因本项目是上海市第一个相关类型的改造项目，之前未有过相关的案例可以参考，相当于是一种新模式的探索，因此在实际操作中也走了不少弯路。希望本项目的改造经验总结能为城市更新中的类似项目提供相应的参考。
参考文献
[1]曹逸兴，王珣，马悦，吴浩源.上海优化改造存量商业资源发展众创空间的策略研究[J].现代商业，2017（01）：33-34.
[2]庞国彧，华晨.存量视角下老旧商务楼宇改造的困境与对策[J].华中建筑，2015，33（03）：16-19.
论文作者:陶佳伟
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第16期
论文发表时间:2018/11/1
标签：项目论文; 住宅论文; 地下室论文; 存量论文; 商业论文; 顶板论文; 虹桥论文; 《建筑学研究前沿》2018年第16期论文;