摘要：不动产测绘作为不动产登记的重要基础和依据，为不动产产权管理、城镇规划开发利用提供科学严谨的测量成果和基础资料。随着不动产登记制度的升化改革以及统一登记工作的全面开展，构建合理、高效的测绘管理体系也日趋重要，不断完善不动产测绘对登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”具有重要意义。
关键词：不动产登记；不动产测绘；
一、引言
随着我国经济社会的高速发展，分散的不动产登记模式己经无法适应社会管理和社会经济活动的要求。为改变原有的分散登记体制，国家对不动产实行统一登记制度。不动产测绘是为获取和表达不动产信息，对不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况及不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况等要素进行的测绘工作。不动产测绘是一种法定测绘，测量工序、测量成果需符合法律法规、测量规范以及相关技术标准;其测量成果经过有关部门的审核,成为不动产产权的成果,并受物权法的保护。
二、分散的不动产登记与测绘
《不动产登记暂行条例》施行之前,我国的不动产登记长期处于分散多元的模式，易产生重复登记、遗漏登记形，甚至造成登记错误，不利于保护权利人的合法权利。另外不同登记部门之间存在职能交叠，易产生推楼导致效率低下，给办事群众造成不便。
当前测绘市场有限开放，由不动产登记机构选定数家具有相应资质的测绘单位进行不动产登记测量。由于房屋产权登记与土地登记隶属于不同的管理部门，房产测绘和地籍测绘也分别由不同的测绘机构实施作业。房产测绘与地籍测绘的规范、标准和技术平台不统一，测绘工序流程，精度指标都存在一定差别，造成了测量成果的表达不同，测量结果的一致性无法得到充分保证。不同的登记机构各自拥有独立的数据管理平台，行业标准不同，数据指标不一致，登记数据相互独立，造成登记信息难以有效共享和充分应用。
三、与统一的不动产登记相适应的不动产测绘
不动产测绘是政府行使不动产登记职能的行政技术行为。测绘地理信息相关内容作为不动产统一登记中的重要组成部分，是确认不动产界址、范围以及相互关系等不可或缺的重要依据。
3.1 不动产测绘工作标准
不动产测绘成果是不动产登记的必要材料，然而不动产测绘管理制度尚不完善。《中华人民共和国测绘法》等法律法规确立了地籍、房产测绘等制度和资质管理等规定，《不动产权籍调查技术方案（试行）》对权籍调查的程序等进行了明确，但并未对不动产测绘这一核心内容进行统一和规范。国家及行业尚未给出完善的不动产测量标准和细则。目前仍在探索和不断完善之中。
为进一步提高不动产测绘的质量，全力支撑不动产登记制度全面改革，需要建立体制健全、机制顺畅、技术成熟、管理规范的不动产测绘制度，研究编制相应的不动产测绘技术规范和标准[1]。其中，不动产测绘精度指标的确定是不动产测绘行业标准的重要内容，其直接决定了不动产测绘采用的技术路线、作业方法、成果表现形式以及测绘作业的效率和成本[2]。需要对现行适用的相关规范和标准进行深入研究，探讨各类型不动产测绘工作的共同和特有特点，明确不动产测绘的基本要求，建立起以宗地为基本单元的不动产测绘技术指标统一体系。使各类不动产登记能够在统一的技术框架下根据其特点确定其测绘精度指标，以满足不动产测绘统一登记的工作要求。
3.2 不动产测绘测成果的一致性
不动产测绘工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地图和房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。对于建筑物类的不动产而言，不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面内容，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书。在目前的不动产统一登记形势下，要形成一份用于房屋交易管理和不动产登记的多用途的不动产测量报告，需要国土测绘和房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，由于数据采集的目的不同以及测量误差的客观存在，房产和地籍测量成果的差异依旧存在。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆不动产统一登记之初，采取测绘机构各自独立测量同时共享测绘成果的方法，整合成不动产测量报告。
在不动产统一登记的过渡期内，可探讨由一个机构独立完成不动产测绘工作，形成一份完整一致的不动产测量报告。从规划审批到竣工验收直至登记发证，整个行政审批流程所涉及的测绘工作交由一个单位进行跟踪测量，不仅可以减少重复测绘，提高测绘成果利用率，保证测量成果的一致性，更有利于测绘人员、设备、资金和技术的综合利用，减少不动产测绘大量的重复工作，节省人力、物力和财力。
3.3 不动产测绘成果的质量管理
不动产测绘集实践性、科学性、统一性于一体，测绘成果的质量不仅关乎不动产登记的正确性，同时也是测绘单位生命的保证。根据《测绘成果质量检查与验收》规定，测绘单位实施成果质量的过程检查和最终检查。为了满足不动产登记的要求,应在测绘单位中推行ISO质量管理体系,按照不动产测量内容、过程和方法将测量进行细分,让质量控制贯穿于整个测量过程。在不动产统一登记新形势下，需要不动产登记机构遵循登记与测绘一体的原则对管辖范围内的测绘工作进行统一管理。测绘单位应协同登记机构制定科学、高效的不动产测绘方案，针对不动产登记的需要采用灵活的测绘工作模式。在实际工作中，不动产登记部门需要与规划部门、测绘单位之间进行协调配合，通过详细的商讨来预估测绘工作中可能会出现的问题，制定相应的处理方案，确保不动产测绘工作能够高效、优质的完成。
3.4 不动产测绘技术分析
不动产测绘为不动产统一登记提供可靠的测绘成果，随着现阶段各类技术的不断更新与发展，除了传统的不动产测绘技术外，新的不动产测绘技术也随之产生。
（1）传统的不动产测绘的主要操作流程为：①收集所要勘测地点的资料信息，进行基本的了解工作，然后根据之前收集的数据制定勘测计划；②专业测绘人员进行实地勘测，然后将实地勘测数据输入到计算机系统中处理；③计算机根据输入的数据进行绘制测量图、宗海图、宗地图等工作[3]。外业数据采集主要依靠全站仪、RTK以及皮尺丈量等手段来获取，其工作量大、耗时长、成本高的问题一直未能很好的解决。
（2）遥感技术也是较为常见的野外测量技术，为了提升测绘工作水平，需要充分应用遥感技术，发挥其在不动产调查测绘中的优势，提升测绘工作效率，保证测绘结果的可靠性[4]。
（3）基于无人机倾斜摄影三维建模的不动产测绘技术[5]:其主要作业流程为：①无人机倾斜摄影②倾斜摄影三维模型重建③三维裸眼采集地形、地物点，得到二维平面矢量图和三维立体图。该测绘技术相对传统测绘技术具有更高的工作效率，减轻了外业工作量、减少了测绘工作成本，是一种可以应用于不动产测绘的新技术。
结束语
不动产统一登记的全面开展及有效实施，有助于各地政府更科学的掌控管辖区域内各类不动产的详细情况。不动产测绘工作的日趋完善，有利于进一步强化不动产的高效管理。不动产登记管理信息平台不仅规范记录不动产登记过程中的事项内容，保存不动产权属登记材料，同时存储了大量的不动产地理空间信息。不动产登记数据与空间信息的结合将迎来广阔的应用前景，不仅为政府相关管理部门对城镇住房各项指标的掌握提供重要依据，同时借由地理信息空间技术深挖数据内容获取有效信息，以此开展不动产经济研究、区域资源配置及产业布局优化等，为地方经济规划、环境治理等领域提供决策支持。
参考文献
[1]桂德竹，张成成． 测绘支撑不动产登记“四统一”的思考［J］． 测绘与空间地理信息,2015,38(6)．
[2]王树东．面向不动产登记的不动产测绘精度探讨［J］．北京测绘，2017(2).
[3]潘英. 不动产测绘特点及测绘技术分析［J］．地质•勘察•测绘，2018.9.
[4]陈传宏. 新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究［J］．资源信息与工程，2018.10.
[5]原喜屯，高鹏伟．基于倾斜摄影三维建模的不动产高效测绘［J］．北京测绘，2018,32(10).
论文作者:金晶,潘中华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
标签：不动产论文; 测量论文; 工作论文; 成果论文; 技术论文; 高效论文; 机构论文; 《基层建设》2019年第1期论文;