培育住宅建设成为新的经济增长点，本文主要内容关键词为：增长点论文,经济论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
李鹏总理在八届全国人大五次会议政府工作报告中再次强调：“要加快普通住宅建设，这不仅是城镇广大居民的迫切要求，还可以带动相关产业发展，培育新的经济增长点。”李鹏总理从加快经济与社会发展的高度，深刻阐明了加快住宅建设的重大意义，提出了一项推进国民经济持续快速健康发展的战略任务。
一、住宅建设成为新的经济增长点的必要性和可能性
党的十一届三中全会以后，随着经济体制的改革和社会主义市场经济的发展，我国的住宅建设得到了快速发展，房地产市场也迅速发育。目前，已经初步成为一个包括土地使用权出让和转让、房地产开发和经营、房地产交易和中介与物业管理服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。但是，我们也应看到，投资结构不尽合理、商品房在建规模和空置量过大、商品房的价格与居民承受能力差距较大等问题并没有从根本上改变。这些问题仍然制约着房地产业的健康发展。因此，坚持发展普通住宅，进一步调整投资结构，促进空置商品房的消化，盘活存量，搞活流通，促进住房消费，形成住房建设与发展的良性循环，依然是当前的主要任务。
从整个国民经济形势和房地产市场来看，加快普通住宅建设，培育新的消费热点和新的经济增长点，是十分必要也是完全有可能的。
首先，住宅建设的客观需求量大。我国是一个12亿人口的大国，每年净增长人口1400万以上，巨大的人口规模和增长数量是形成住房重大需求的一个根本因素。改革开放以来，新建住宅130多亿平方米，有效地改善了人民群众的居住条件。但是，住房紧张的状况并没有根本改变，住房问题仍是当前城乡居民最关心的问题之一。我国作为社会主义国家，党和政府一向高度重视住宅建设，在“九五”期间城镇计划新建住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米；村镇住宅新建27.9亿平方米。住宅的潜在需求量是很大的。
其次，发展住宅建设、培育住宅消费市场时机是十分有利的。一是中央把发展住宅建设形成新的经济增长点，作为关系整个经济与社会发展全局的一件大事，提到了全党和各级政府面前；二是计划、财政、金融、税务、体改、建设等各相关部门取得了共识，有利于配套政策的制定和出台；三是近年来人民生活水平有很大提高，衣食问题基本解决了，群众的关注热点转向了住房，群众迫切要求改善居住条件，住房社会需求量大；四是经过10多年的探索和实践，城镇住房制度改革的思路越来越清晰，人民群众对改革的承受能力有所增强，住房商品化进程将进一步加快；五是宏观经济的形势比较好，为住宅发展奠定了良好的基础。
第三，发展住宅建设带动经济增长具有别的产业无法替代的优势。一是建住宅的材料设备完全可以依靠国内的现有生产能力，不需要进口。目前钢铁、水泥等是我国的长线产品，发展住宅可以使这些产品的生产能力得到充分发挥。二是住宅建设可以带动建材、冶金、轻工等几十个行业发展；通过住宅建设的技术进步，还能带动相关产业群体的技术进步。三是住宅市场需求量大，具有较短的投入产出周期，有利于调整经济结构和投资结构。四是住宅的建设和售后服务需要大量的劳动力，可以增加更多的就业机会；同时，与住宅建设相关产业的发展、调整和技术进步，也会带动一批企业转轨和走出困境。五是可以引导群众消费，老百姓把钱投在不动产上面，有效地避免金融市场的动荡。
因此，大力发展住宅建设，培育和扶持住宅建设成为新的经济增长点和消费热点，不仅具有必要性，只要政策对头也是完全有可能的。
二、培育和扶持住宅建设成为新的经济增长点和消费热点的政策措施
要使住宅建设真正成为新的经济增长点，关键要解决好两个问题。第一，要解决居民愿意买房的问题。要使居民愿意买房，主要有两条途径。一是加大住房制度改革的力度，逐步改变住房福利分配制度。这个问题不解决，继续实行福利分配制度，老百姓对住房商品化就不会有太大的兴趣。但在现有条件下，要完全取消福利分配制度，短期内难度较大。二是提高房租，缩小租售比价。提高房租已是大势所趋，各地的房租水平都在逐步提高，但从目前的工资水平来看，房租提高太快，低收入者承受不了，普通老百姓也难以一下子都接受，搞不好就会引起社会不安定。因此，缩小租售比价，单靠提租，短时间很难有明显的效果。第二，要解决居民的购买力问题。要使居民买得起房，一要控制房价，二要提高职工收入。提高职工工资，必须和整个改革相配套，从目前的财政状况和经济实力，要想短时间内使工资有明显的增长，可能性不是很大。
因此，要使住宅成为新的经济增长点和消费热点，还得通过深化改革，通过综合性措施来实现。基本思路是：坚持以住房商品化为主线，加速住房制度改革步伐，建立针对不同对象的住房供应体制，推行抵押贷款和实行住房公积金制度等多种融资方式，运用税收、地价等经济杠杆，理顺和完善各类住宅的价格体系，采取租售并举等多种流通形式，推动住宅建设，促进住房消费，来满足城乡居民日益增长的住房需求。具体的政策措施主要有以下几个方面。
（一）加大城镇住房制度改革力度，加快建立新的住房供应体制。要加快改变目前的住房实物福利分配制度，转向货币工资分配制度；将住房制度改革与工资制度改革、劳动制度改革通盘考虑；合理调整公有住房租金，缩小租金与售价的比差。要逐步建立以商品化为主要发展方向、政府主要解决公务员住房和低收入者住房、社会住房主要通过市场来提供这样一个体制，政府以政策来推动住房的发展，把政府直接提供住房控制在适当的范围内，通过税收、土地、金融等优惠政策鼓励建设居民住房，通过价格调控保护消费者的利益，对不同收入家庭的住房供应实行不同的价格政策。对低收入家庭，提供含有政府补贴的住房，以优惠价格或以较低租金出售、出租；对中等收入家庭，通过一定的价格控制措施，由市场提供微利住宅；对高收入家庭，则实行完全的市场价格政策；同时，政府控制对低收入家庭和中等收入家庭提供的住宅建设标准。这两年搞安居工程受到了群众的欢迎。主要的一点就是安居工程与住房解危解困结合起来，政府对面向中低收入家庭的住房在政策上给予了优惠和支持，通过划拨土地，减免基础设施配套费用和控制开发建设利润，降低了成本，以低于市场上同类住房价格直接向中低收入的住房困难户出售，对加快住宅建设，推动住房商品化起到了积极作用。但是，由于安居工程没有确定的资金渠道，完全靠银行贷款，不可能成为政府解决职工住房问题的主渠道，要从根本上解决我国城市居民的住房问题，根据我国国情并借鉴一些国家的经验，必须坚决推行和完善住房公积金制度。同时，将安居工程的政策全面运用于公积金建房上，使之成为现阶段符合中国国情的、解决中低收入职工住房问题的有效途径。
此外，解决居民住房问题，买房绝不是解决住房问题的唯一方式。国外一般情况下是先租房后买房。在发达国家的城市中，相当一部分居民也是靠租房来解决住房问题的。而我们现在出于转换体制、加速商品化或回收资金的需要，政策重点放在鼓励买房。从长远看，应大力发展住房的租赁市场，使那些暂时还买不起或不打算买房的居民能够按照自己的需要通过租房来解决居住问题。
（二）建立和完善住房公积金制度。建立住房公积金一是可以为住宅建设提供长期、稳定的资金来源。如1995年，全国职工工资总额为8100亿元，如按个人、单位各5%计算，1995年的公积金总额就可达到810亿元，约占目前整个城镇住宅建设投资的1／4强，随着职工工资的不断提高，住房公积金的归集量还会有增加。有这样一笔稳定的资金，对于发展住宅的作用是不言而喻的。其二，可以提高城镇居民的购房欲望和住房消费能力，从而带动住宅建设。国家、单位资助和职工专项储蓄，形成公积金，职工实际上享受了国家或单位补贴，而公积金又只能专项用于住房消费，所以可以有效地提高居民的购房欲望和住房消费能力。第三，可以利用公积金住房独特的优势，享受政府在地价、配套方面的优惠政策，降低开发成本，再加对开发企业限制利润从而有效地降低售价，有利于形成住宅的直接消费市场，有力地推动普通标准住宅建设的发展。
但是，我们必须看到，要全面推行住房公积金制度，困难是多方面的。目前，住房公积金制度的实行也存在着一些突出的问题。一是公积金制度的普及面还不广。公积金制度的提出已经好几年了，但至今全国归集的公积金仅380亿元，上海就占去了119亿元。大量急待住房融资的中低收入家庭和住房最困难的居民所在的城市和企事业单位，由于财政困难和企业效益不好等原因，还没有建立住房公积金制度；没有工作单位的居民，也不能通过公积金融资购房。二是公积金交缴比例不高，公积金的积累仅为职工工资的10%，按照目前公积金积累水平计算，一般职工家庭至少要60年的公积金积累才能按成本价购买一套普通标准住房，如果按市场价购买住房，则要百余年的公积金积累。从公积金总量看，即便将公积金全部用于发放个人住房抵押贷款，每年至多只能满足1.5%的职工家庭实现住房融资需求。而且由于“粥少僧多”，每笔贷款金额平均只有2万元左右，不能满足政策售房的个人融资需求。因此，在房改会上朱镕基同志提出在公积金比例确定和增长问题上不要一刀切，条件差的城市和企业可以少交点，有条件的城市和企业可以成倍提高公积金存缴占工资的比率。
住房公积金制度一是要建立好，二是要使用好。在这两个问题上要尽快有所突破和创新。首先是归集好公积金。有了稳定的资金渠道，住宅建设、解决住房问题才有了基本的条件。然后才是要用好这笔钱。目前不少城市将归集的公积金放在帐上，失去了归集公积金的意义。要围绕住房公积金制度，建立新的住宅建设融资体系和新的住房消费融资体系。新加坡的住房公积金制度是比较成功的。他们有一个中央公积金管理局，专门负责各项公积金的归集；建屋发展局负责长远规划、住房政策、住房建设计划、住房的规划设计和施工管理、发放购房贷款、销售、租赁及物业管理，购房者向建屋发展局申请低息住房贷款。这些经验是值得我们借鉴的。下一步发展住宅建设，要把公积金制度的建立和完善作为突破口，尽快建立完善的公积金归集、使用和监督制度。没有建立住房公积金的地方，要尽快建立。有条件的地方、有条件的企业，要逐步提高公积金的比例和公积金的归集率。同时，要管好、用好公积金，加强使用监督，使其在支持住宅建设和消费中发挥好主渠道的作用。
（三）发展住房金融，把个人购房抵押贷款业务的工作放到重要位置上，使个人购买商品住宅的一次性集中支付变为长期分散支付，提高居民购房能力。在发达国家，住房金融是金融服务的一个重要方面。60年代以后，发达国家的金融服务已经逐渐从单一地支持生产，转向以支持消费为主，这一经验是值得我们借鉴的。金融对消费的支持，使得最终消费活跃了，市场的动力就有了，间接地推动了生产，同时也防止了市场供大于求的不良现象的出现。信贷对住宅建设的支持，应逐步从单纯支持开发企业建房转向支持住房消费与支持住房建设投入并重，并逐步加大支持住房消费的比重。发展住房的个人购房抵押贷款，需要解决两个问题：一是还款期限；二是贷款利率。第一个问题比较容易解决，只要银行对这个问题形成共识，完全有条件延长还款期。在国外，一般住房抵押贷款的还款期都在20年以上。第二个问题需要从政策上去解决。解决的办法有两个：一是财政给些贴息，以降低利率；二是组建专门的政策性住房银行，国家给予扶持。国外住房银行发展很快，对住宅建设和消费发挥了重要作用。新加坡政府1988年到1993年用于住房贴息的财政支出分别占政府总支出的6%—9%。瑞典政府通过长期住房信贷和贴息支持住房供应市场，1993年政府对每平方米的补贴达2500元瑞典法朗。日本政府建立了住宅金融公库支持住宅建设，其资金来源主要是向政府借款，向居民提供建造或购买住房的长期、低息贷款，1993年度，政府的低息借款占公库资金总额的91.6%。德国的住房储蓄体系在住房融资中起着越来越重要的作用，其融资比重从1988年的42%上升到目前的62%。到1993年年底，西德有30%的居民参加了住房储蓄。东西德统一后，住房储蓄成为东德住房机制转换的重要内容。
（四）要通过税收政策的杠杆作用鼓励住房消费。要系统地研究、改革现行的房地产税制，参照国际惯例，规范流转税、财产税。本着鼓励个人住房消费的思路，减轻在商品房流通环节税赋过重，避免对一种行为同时并征流转税和财产税。另外，现行房地产交易契税税率6%，是50年代初规定的，当时房产价值量小，税负也低，而且当时也不鼓励个人购房。现在房产价值量大，也鼓励个人购房，仍按6%征收契税显然过重了。在税制没有作系统的改革前，可以考虑采取一些优惠政策，比如对个人首次购买自用的普通标准的商品住宅减免契税或对为改善居住条件转让原住宅购买新住宅的，按价差交纳契税，并相应核减个人所得税的计税基数并允许税前还贷等。在税收征管上，尽量减少预征税。在税收上的优惠，孤立地看，国家减少了收入，但综合地看，住房消费发展了，住宅建设发展了，税源反而扩大了，应该不会减少房地产方面的税收收入。而且，最重要的是促进了住房供应体制的转换，减少了国家在住宅建设上的直接投入。
（五）理清商品住宅价格构成，控制价格的不合理上涨，逐步建立符合市场经济体制的房地产价格体系。造成商品房价格居高不下的原因是多方面的，除市场供求关系作用、通货膨胀拉动等因素外，主要原因还在于价格构成本身不合理。现在的商品住宅价格构成是在计划经济体制下形成的，包含了城市基础设施的建设费用、公共服务配套建筑的建设费用和拆迁安置费用等，房地产的开发成了社会发展综合性的开发。客观上，前几年住宅建设高速发展，各项社会事业的发展没有资金来源，而住宅的使用又必须有相应的配套，所以形成了目前商品住宅价格构成的现状。随着市场经济的发展和个人住房消费市场的形成，价格构成需要重新来认识并分别加以解决。
理顺商品住宅的价格构成，应该分别从长远和近期来考虑。从长远看，一方面，可以考虑将住宅用地一次性收取70年土地出让金的办法改为买房后的长期分期支付地租，以减轻职工买房的一次性负担。另一方面，逐步理顺城市基础设施建设的资金渠道。要保障城市的可持续发展，没有必要的城市基础设施投资是不行的。住宅小区的基础设施建设，其建设费用可以摊入住宅的建设成本，这在国外也是这么做的。需要研究的是要建立住宅小区范围外的基础设施建设正常的资金渠道。我们考虑，一是要提高城市维护建设税的税率，扩大专项税收；二是要把城市土地的收入主要用于城市基础设施建设；三是逐步地调整城市公用事业的价格，逐步走向投入产出的良性循环。
近期可以办到的：一是对普通住宅开发用地应减免地价，二是清理不合理的行政性收费。对经营性配套设施的建设，应坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，通过价格调整使其保本经营，而不应摊入商品住宅的建造成本。在目前商业行业市场化程度已相当高、同时商业网点的建设已有城市规划布局保证的情况下，应尽快停止向普通住宅建设摊派商业网点建设费的做法。对拆迁户的安置，应结合住房制度改革，以合理的价格有偿提供，回收部分资金，降低商品住宅成本。
（六）依靠技术进步，实现住宅建设从粗放型向集约型转轨，提高住宅建设的功能质量和效益。发展住宅建设使之成为新的经济增长点，一方面是培育住房的消费市场，鼓励居民的住房消费；另一方面是要促进住宅建设增长方式的转变，围绕住宅这一最终产品，形成一个符合现代工业发展要求的产业群体，通过住宅建设增长方式的转轨，带动一批相关产业的增长方式转轨。在这方面，日本的经验值得我们高度重视，住宅工业化于1960年在日本兴起，在1970年到1990年间，虽然住宅建设的规模基本没有扩大，但通过对传统住宅生产的革命，机械、电子等相关产业都取得了飞速发展，住宅及相关产业增加值增长了16倍。住宅产业的产品发展，生产规模扩大和技术进步，给日本的经济发展带来了活力。从我国的国情出发，推进住宅产业现代化的总体思路是：住宅产业以规划设计为龙头，以革新相关的材料和部件为基础，以推广应用新技术为导向，以社会化大生产配套供应为主要途径，对节能住宅、新墙体住宅实行政策倾斜，鼓励住宅建设及材料、部件生产的技术进步，合理调整建筑材料、住宅部件生产的结构与布局，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的体制，逐步实现住宅建设向效益、质量型转轨，提高居住环境质量和使用功能。
总之，住宅建设能否成为新的经济增长点，核心的问题：一是住宅消费热点的形成，二是住宅增长方式的转变。我们将会同相关部门为此作出不懈的努力，为促进国民经济持续快速健康发展，全面实现我国现代化建设的宏伟目标，做出卓有成效的贡献。