胜利石油管理局胜中社区管理中心 山东 东营 257000
摘要：随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，城市小区规模、数量均呈急剧增加之势。而与此不相适应的是，目前小区的物业管理水平仍十分低下，并物业管理纠纷也日益增多，基于此，本文就主要分析在物业管理在实践中遇到的问题，并积极寻求解决的对策。这对于正确处理物业管理纠纷案，稳定社会秩序，完善物业管理法规，具有十分重要的现实意义。
关键词：物业；管理；解决对策
引言
物业管理是顺应房地产开发而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善。在我国还属新兴行业，因而会出现这样或那样的问题，但物业管理行业作为一种新兴的产业，其前景是广阔的。随着房地产市场的规范发展及买方市场的全面进入，物业管理服务将不再是单纯的售后服务，它将贯穿与房地产开发的全过程。为此，本文就针对物业中的管理及解决对策展开探讨。
1 物业管理纠纷的主要表现形式
通常纠纷产生的对象是业主与小区物业管理公司，两者因同一项相关物业及物业管理服务的权利及义务产生相互矛盾的主张和请求，引起相关财产的争执。物业管理纠纷的表现形式有很多，以下是对其分类：
1.1业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷
通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满，其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时，向物业索赔，但物业管理公司对此问题拖延不予处理，最终导致纠纷产生。
1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷
物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷，其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化，导致业主不满进而发生纠纷。
2 物业管理中存在的主要问题分析
2.1物业管理人员综合素质较低
小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质，以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看，大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力，其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平，而当前物业公司雇佣的多是不专业，素质较低，缺乏服务意识的工作人员，加之缺乏有效管理，引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。
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2.2服务不到位，维修保养不得力
一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务，其服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离。而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，这显然不符合专业物业管理规范的要求。
2.3物业管理费收缴困难
标准未形成物业公司在正式接管某一区域的物业后，应该通过房地产开发获取一定的运营资金，进行一系列的物业管理工作，并根据其物业管理的服务数量和质量，向广大业主收取相应的服务费用，以维持物业管理的持续发展。由于物业经济管理中服务性收费的标准没有统一，不同的物业公司按照不同的标准进行收费，对需要收费的项目也没有形成一定的行业标准，业主难以接受这种不规范的收费行为，所以造成了物业公司与业主之间的经济纠纷，很多业主感觉物业经济管理服务的收费与其服务质量不相符、不对等，收费标准偏高，所以使物业经济管理收费困难，影响了物业管理的正常发展。
3 物业管理中问题的解决对策
3.1多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。
3.2建立专项维修基金管理委员会
专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
3.3制定规范的收费标准
首先相关部门要根据物业公司的服务程度和服务质量以及物业经济管理的水平来确定收费标准，在制定收费标准的过程中，如果物业管理市场的竞争非常激烈，在供大于求的条件下，要通过降低收费标准的方式实现市场份额的提高，而在供小于求的条件下，应该根据实际情况适当提高收费标准，但是要注意与业主进行有效沟通，避免和业主产生经济纠纷，降低物业公司的形象。
4 结语
总之，随着我国社会经济发展迅速，城市化水平也逐渐加快，人们对于居住区的物业要求也在不断提高。因此物业管理行业在这样的大背景下得到迅速发展。但由此产生的物业管理问题也不断增多，主要表现为居民区内的小区物业管理纠纷，如何解决这些问题促进物业行业的可持续发展迫在眉睫。因此，本文提出多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质、建立专项维修基金管理委员会、制定规范的收费标准以及加大监管力度等解决对策，从而提高物业管理水平。
参考文献
[1]章文.我国物业管理的现状解析[J].2015.
[2]崔艺红.商品物业纠纷问题的法律思考[J].2016.
论文作者:陈小波
论文发表刊物:《防护工程》2017年第14期
论文发表时间:2017/11/2
标签：物业管理论文; 物业论文; 业主论文; 从业人员论文; 纠纷论文; 收费标准论文; 物业管理公司论文; 《防护工程》2017年第14期论文;