深圳市金众地产集团有限公司
摘要：随着中国经济重心的内移和调控政策的实施，一线城市土地市场的局限性日益增大，再加上地产开发商的规模扩张、高铁等交通工具的发展等多种因素，给二三线城市的地产市场带来极大的发展潜力，给房地产的发展带来了新的空间和契机。本文结合笔者工作实践试谈三线城市商品住宅从设计构想到实施过程中的矛盾和将矛盾与现实协调统一的心得体会。
关键词：三线城市；商品住宅；住宅设计
一、背景VS设计
2010年4月，国务院下发文件，要求“房价上涨压力较大的城市”推行限购令，随即，包括北、上、广、深等在内的16个城市相继出台限购政策。从而给二三线城市创造发展空间和发展潜力，给房地产发展带来了新的空间和契机。最近几年，看着涉及的三线城市的工程，虽然将一线城市成熟先进的理念带入三线城市，但并不能一蹴而就。之前仅仅看到一线城市光鲜亮丽的一面，通过照搬照抄一线城市的商品住宅的手法来设计。起点虽然高，但最后多数会因为技术限制、市场经济落差等因素或者停滞不前，或者仓皇收尾，或者颠覆修改。导致虎头蛇尾的住宅项目出现在市场上，效果不能令人满意。考虑到一线城市与二三线城市具有不同的城市个性，因此在设计基础、接受观念和实际实施上必定存在差距。
预计到可能出现的一些情况后，在三线城市的项目设计中，我们必须多关注其特有的城市个性及环境，即“人、建筑、环境、经济、政治多位一体的综合情景”。处于同的地域，有同的规律，不同的生活方式，同时在城市个性引导下，我们要理性协调各种影响因素，综合各方利益，给出特定的项目解答。
二、实施VS矛盾、分歧
这里的矛盾主要是指项目的实施到营销阶段，原定构想在当地大环境各类因素冲击下与实际情况产生了相互不协调的情况。先后在三线城市做了几个项目，第一个是定位高端的商品住宅。因为在此之前还未有过三线城市住宅设计到建成的全过程经验，开发商也是2000年新成立的民营房地产公司，没有配备健全的定位分析、风险控制团队，再加上近几年三线城市各种房地产经济、政策变化频繁……理想与现实的距离总是无处不在，从项目设计到建成过程中，当遇到了当地特有的地域因素的冲击时，作为一个早早就开始预售期房的项目，我们没有选择，我们不能逃避，只能应战，在理想与现实之间找到一个平衡点，使得项目得以继续进行。
1.设计中，迎合大众审美观压倒购买力和预算成本
该城市是我们最先接触的三线城市。设计伊始考虑到这是建在三线城市的商品住宅，当地居民对住宅单价的接受肯定不如一线城市高。实地调研当地的房价：2010年该城市中心的房价约6800元/平米，郊区4000元/平米。基于成本的限定，我们觉得应该以简洁的风格、中端成本入手设计，这在日后的定价、销售、回笼资金流中更有竞争力。
但开发商有不同意见，他们觉得高端的设计、古典的风格更有利于销售。因为该城市是一座有诸多人文典故，有2100多年历史的城市。施耐庵、郑板桥、梅兰芳都是杰出代表；古刹光孝律寺、安定书院、“江淮第一楼”望海楼都是著名历史建筑，生活在这么有人文历史氛围的城市的居民，那种历久弥新、凸显尊贵感的古典风格建筑必定更贴近他们的心灵，作为开发商当然首先要考虑迎合当地民众的审美倾向，且目前飞机场、高铁都已在该城市政府工作的议程上，日后一定具有极高的发展潜力，这些成本花上去，肯定能赚回来。
于是设计方向上，迎合大众审美观压倒了购买力和预算成本。按照开发商的任务书，我们为该住宅设计了诸多卖点，房型上：南、北房间均设置大凸窗；南、北都设置大阳台；全隐的空调外机位设置考虑；足足3米的层高；立面上：采用典型的ART-DECO装饰主义风格；全干挂石材外饰面；细部极丰富的立面装饰；在屋顶达到高潮的构架和造型，使这个小区的11栋建筑构成了优美的天际线。
然而理想很丰满，现实很骨感。在实施建设阶段，我们的设计与现实情况如购买力、资金、销售、政策、周边楼盘情况，天气、交房周期产生了大大小小的矛盾，我们和开发商一起动足脑筋，想足办法，去协调各种矛盾。
2.实施中，供求关系、购买力引导下，放低身价
在该城市东进南拓、改造老城区、土地投放力度增大的政府策略下，在城市工商部门注册的各类房地产企业已有二百多家，除了规模不大的一些民营房地产企业外，世贸、碧桂园、莱茵达、华润、万达、保利、力保、绿地、中铁、大华等大集团上市公司也纷纷入驻这座历史人文生态之城。
我们再了解下该城市的大体情况：该城市总面积5787平方公里，总人口约为507万，据市政府网站公布的统计结果，2013该城市城镇居民家庭人均总收入31333元，可支配收入29112元。再看一组上海的相关数据：上海总面积6340.5平方公里面积，总常驻人口2380.43万，城市居民家庭人均可支配收入43851元。由此可见，在该城市购房客源的争夺是相当激烈的，而大多数百姓的购买承受能力也不如一线城市。
由于同一时间同一区域销售的楼盘有好几个，分薄了购房的总客源。开发商此时决定不能和供求关系、购买能力这种大环境对着干，再高级的房子，老百姓买不起也没用。我们要放低身价，减少投入，增加竞争力。
我们在体验了一线城市雄厚的财力支撑的建筑盛宴后，早已忽略了曾经的经济适用建设阶段。干挂石材部分是我们首先觉得要关注的成本，我们原先以浅色干挂石材幕墙为立面材料，二三线城市和一线城市在土地价格上有很大差异，在一线城市高地价情况下，干挂石材幕墙产生的造价在总体成本中比例很小，但在二三线城市因幕墙所增加的成本就不容忽视了。我们决定以真石漆代替大部分干挂石材幕墙，仅保留5层腰线以下、凸出墙面的壁柱和典型风格装饰的干挂石材饰面，这样既能保留高档、精致、修长、挺拔的原效果，又能合理减少成本，把钱花在更需要的地方。
第二个关注的地方是阳台部位的全玻璃栏板。我们将阳台原本的全钢化安全玻璃栏板改为虚实结合的形式，即用外压装饰纹路的混凝土实体栏板，取代中间一块安全钢化玻璃。这样的修改丝毫不降低品质，反而使我们的住宅更具厚实稳重感。
事后，我们发现在这样的三线城市，由于成本的限制，全干挂石材幕墙、铝板幕墙、玻璃幕墙这类造价较高外饰面，在普通住宅中运用极谨慎，只有当设计师对建筑材料的特性和效果有非常全面的把握和丰富的经验，才能应对三线城市既要节约成本又能提升效果的挑战。
3.限购政策冲击下，ART-DECO风格的再次合理简化
据统计，90%的人都会觉得带有欧式装饰的建筑比较高端，古典风格的住宅极能博取购房者的第一好感，这也是项目确定为ART-DECO装饰主义风格的主要原因，但那种精巧复杂、凹凸有致、体量感强烈的欧式造型，造价高且施工时间长。
项目在2010年底开工后，国家对房地产连续发布调控政策，2011年1月26日公布了新的“国八条”，紧接着2月住建部又呼吁“加大保障房建设和供应，与地方签订保障房责任书”，市政府响应国家精神，制定了保障房建设计划，这对商品住宅开发商是个不小的冲击。很快我们的开发商在建设进度慢、销售速度慢、资金流回笼慢的三重压力下，决定实施一个更符合三线城市当下大环境的想法——提炼装饰元素，合理简化，与时俱进。
经过多次讨论，我们仍保留每栋建筑向上渐进收分带有强烈标志感的构想，但造型由六面体量变为平面，即在女儿墙上完成此天际线。此次妥协，建成的建筑的体量感、立体感、细节感确实和当初设想有一定差距，但在90多米高空这种细节差距不至于影响大局，远远看去我们的建筑仍旧犹如一个贵族屹立在市中心。
我们把甲方当作设计团队的一员，在三线城市大环境不好的情况下，坚持自己的理念的同时通过充分的沟通来寻求最好的解决方法。
4.特有的销售模式引导下，保温材料的合理选择
我们的开发商采用销售部分物业来回笼现金流的滚动开发模式，将这个小区分三期开发销售，从2011年开始销售一期，预计要在2015年销售第三期，三线城市的商品住宅销售速度也远远不及一线，有的楼盘一期3、4栋房子，销售2、3年也是很正常的事情。销售时间长对房子的质量要求就更高，一旦前期现房出现墙体裂缝等明显质量问题，对后期销售就是一个致命的影响。
适逢公消[2011-65]号文发布，挤塑聚苯保温板不符合防火要求，必须替换。此时市面上已有多种A级防火保温材料供选择，如岩棉板、泡沫玻璃板、发泡水泥板等等，但是这些保温材料要么不能保证外墙面长时间不产生裂缝，要么价格太贵。
在调研了几乎市面上所有的A级保温材料后，一种弹性隔热反射涂料结合外保温腻子，再由内保温砂浆辅助的保温系统，在性能、造价上最终获得了业主、审图部门、墙改办、消防部门的全部认可。这种保温系统将外保温“穿棉袄”的总厚度适当减少，以减少外墙体裂纹产生，并以内保温辅助，对间隙使用空调的居住建筑非常合适。
三、总结归纳VS展望
第一个设计项目建设过程中，无论现实情况与设计构想，还是设计构想与实际建造，都产生了数次矛盾分歧。导致矛盾分歧产生的重大因素有：1.国家对住宅的限购政策和对保障房的推进政策2.市政府土地投放力度逐年加大，引入大量房企，呈现相互竞争局面3.信贷与税收政策的变化4.地价成本的上涨5.建筑行业钢材、木材、水泥价格及人工成本的上涨6.节能减排等强制性建设标准的提高7.居民购房心态和实际购买力8.当地为劳动力输出城市现状9.周边楼盘营销手段10.当地政府部门的观念11.当地建筑施工单位的建造水平差异等等。
个人觉得所有引起项目设计与实施矛盾的因素中，80%归根结底都汇集到经济因素对项目的影响，当地经济大环境决定了整个项目的定位，项目定位又决定了整个设计构思，以这个流程走下来，项目才能从纸上变为现实。可见建在三线城市的建筑，更需要因地制宜，尊重城市文化和地域特色。
从事三线城市的项目设计，一线城市的设计经验拿来主义，南运北调、照搬照抄，在三线城市是行不通的，还是要从这个城市本身的地域性出发，挖掘其特有的城市个性，在社会人文因素、地域特色、经济政策、技术条件相互作用下，理性的判断市场、预估市场，充分考虑如何使政府、开发商、民众三方面利益协调，在理想的“高端大气”与现实的“经济适用”之间，寻找到一个设计平衡点，使设计品质与建设成本达到内在的统一，从而使建筑设计具有时间和空间的限定，不断发展，自我更新。
未来城市住宅的发展也会细分，如度假旅游居住、养老居住，我们甚至也可以发挥出超越设计的那部分价值，如规划一种生活方式、提供前瞻性的业态策略、创造宜居乐居的社区生态链等等。
参考文献
[1]刘晓钟，城市建设要发挥地域特色和文化，《时代楼盘》2012-92，20～21
[2]肖毅强、刘穗杰，基于可持续的“经济适用”型公共建筑设计思考，《建筑学报》2012-2，24～25
[3][4]王漓峰，保留城市记忆元素，植入现代生活方式，《时代楼盘》2012-92，12～13
论文作者:乔千
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第13期
论文发表时间:2017/10/12
标签：城市论文; 项目论文; 建筑论文; 开发商论文; 成本论文; 住宅论文; 商品住宅论文; 《建筑学研究前沿》2017年第13期论文;