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房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。在我国，随着经济的快速增长，房地产投资的发展相当迅猛，投资者利润十分丰厚，但人们却忽略了隐藏在利润后面的风险。因此研究房地产投资风险对我国房地产投资的有序发展具有十分重要的意义。本文将从房地产投资特点和我国房地产投资资金运动的矛盾两个方面分析房地产投资与风险的关系，揭示在房地产投资过程中必须注重对风险的研究。
一、房地产投资特点与风险
房地产产品是一种特殊的商品。房地产投资与其他投资相比，具有不同的特点。这些不同的特点决定了房地产投资是一种高风险属性的投资。
（一）房地产投资的不可移动性与风险
土地与房屋同属于不动产范畴。土地在地理位置上的不可移动性，决定了房屋在空间位置上的固定性。房地产的不可移动性是区别于其他商品的一个重要特征。受这个特征的影响，以房地产为投资载体的房地产投资也呈现出不可移动性的特征，即流动性差的特征。
房地产投资的不可移动性包括两层含义：一层是房地产投资的位置的不可移动性；一层是房地产投资的物业销售的地域限制性。这都是房地产投资的重要风险因素。
房地产位置的固定性使房地产具有区域性和单件性的特征，从而在价值上形成城镇与城镇之间，同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。在资金量一定的情况下，房地产开发商选择了A地就不可能再去选择B地，也不可能把投资的物业从一个地域转移到另一个地域。地段价值的级差等级是历史形成的，开发商在短期内不可能改变它，这在一定程度上限制了开发商对开发地段或区域的选择，给项目选址带来很大的风险性。同时，房地产商品价格与项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境优劣密切相关。在房地产经济学中，一般把建筑物叫做主体产品，把与建筑物相联系的管理，服务及周围环境叫做外延产品。消费者对房地产的购买不仅是购买主体产品，在一定程度上更是为了购买外延产品。因此，项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境变化直接导致开发利润的波动，而某一地段社会经济及地理环境变化是非常复杂的，带有很多不确定性因素，会加大风险的程度。
房地产销售存在着地域限制性。在存在市场分割的条件下，资金和劳动力很难从一个地区转移到另一个地区，投资（非房地产投资）的地区转移和人口的机械增长都很难引致与房地产项目所在地相比的对房地产的需求。换句话说，就是对房地产的需求主要在项目所在地，外地对本地项目房地产的需求量很小很小。因此，在本地需求饱和以前风险较小，在本地需求饱和以后则风险很大，而饱和与非饱和的界限受众多不确定性因素影响往往是很难确切弄清楚的。从不同物业类型这个角度看，由于市场分割条件下资金的流动性相对大于劳动力的流动性，住宅销售的地域限制性要比商业用房和工业用房销售的地域限制强。因此，在其他条件相同的情况下，住宅投资的风险要比商业用房和工业用房投资风险大。
（二）房地产投资的资金大注入量与风险
房地产投资是资金密集型的投资，从购买土地到房屋的出售、出租或经营，要经过规划勘察设计、施工建设、竣工验收、物业出售或出租、物业管理几个环节，在这几个环节中，需要大量的资金投入。从房地产开发资金来源看，房地产开发资金大致分为四个部分：一是自有资金；二是贷款；三是预售收入；四是其他来源。房地产的贷款一般是抵押贷款，开发商要取得抵押贷款必须有可靠的抵押物。在房地产开发项目融资过程中，一般是用开发项目的土地或首期建筑物作为抵押品，而土地开发完毕或首期建筑物的竣工同样需要数量不少的资金，这部分资金主要是自有资金。预售收入虽然是房地产开发资金的一个重要来源，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第四十四条之（三）规定，商品房预售必须具备的条件之一是，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的百分之二十五以上……”。因此，房地产投资资金大注量存在着二个特点以及与之俱来的风险性。第一，资金投入总量大。一般来说，投资规模越大，资金投入量越多，投资者所承担的风险越大。第二，自有资金投入量大。投资者在自有资金总量一定的条件下，自有资金越聚集在某一个项目上，则分散风险的能力越小，风险聚集的程度越高。
（三）房地产投资的周期长久性与风险
房地产投资的周期是指从开始投入资金到项目完全竣工交售并全部收回投资的全过程。以产权出售为目的的房地产商品的投资周期是指从开始投资到物业全部竣工、产权完全出售、资金全部收回这一过程。以出租或自营为目的的房地产商品的投资周期是指整个投资回收期。从投资周期的长短来看，一个小区的建成或一幢单体高层物业的建成都需要三、四年左右的时间。一般来说，以出租或自营为目的的房地产商品的投资周期比以产权出售为目的的房地产商品的投资周期要长得多。
房地产投资的周期长久性带来了众多不确定性因素，从而引发房地产投资风险。首先，投资周期长使开发费用特别是后期费用和项目的售价、租金变得不确定。投资周期越长，这些因素就越不确定，风险相对也就越大。其次，投资周期长使市场供求变化，消费者的偏好，社会和地区经济形势的好坏很难预测。在房地产开发项目中，资金一旦投入，就很难根据发展了的情况及时调整方案。因此，往往会出现这样的情况，当被需求刺激起来的某项目开发还未完工时，该项目的市场就处于疲软状态。再次，对于以出租或自营为目的的房地产商品来说，投资周期长会使物业的设计、装修及所处地理位置很难适应因社会经济条件变化所引起的消费者需求心理的变化。这种情况下，开发商或者承担着物业空置率提高的风险，或者承担着为适应消费者需求心理而改建、重建、重新装修的沉重的费用。二者都会使开发商利润受到严重的损失。
二、我国房地产投资资金运动的矛盾与风险
房地产投资固有的特点决定了房地产投资的高风险属性，而我国房地产投资资金运动的矛盾进一步加大了这种风险的程度。
房地产投资资金运动，同其他投资的资金运动一样，分为资金筹措、资金运用、资金回收偿还三个阶段。资金运动从一个阶段顺利过渡到另一阶段是房地产投资资金良性循环的重要前提。我国现在尚处在社会主义初级阶段，一方面建设资金不足，另一方面市场机制还有待健全和完善，在房地产投资资金运动的各个阶段都不同程度地存在着矛盾。
在资金筹措阶段，存在着资金投入量大且集中与资金来源量小且分散的矛盾。房地产商品是价值含量很高的商品，它要求资金投入量大而且投入集中，而我国实际情况是建设资金匮乏，来源量十分有限。在这种情况下，要筹集到项目所需资金，必须通过各种渠道“广辟财源”，这会使资金来源更加分散。因此，往往会出现这样的情况，在国家紧缩的宏观经济政策调控下，作为容易出现泡沫经济的房地产业首当其冲受到控制，受政府投资政策的引导和房地产利润率的驱动，房地产投资资金来源骤然减少或者“断流”，这会使本来就蕴藏着很大风险的房地产投资更是“雪上加霜”。
在资金运用阶段，存在着生产的连续性要求高与滚动资金到位及时性差的矛盾。我国目前建设资金不足，为了解决房地产资金的大需求量，开发项目中多采用滚动开发的形式。按生产和再生产一般规律要求，生产必须具有一定的连续性。在滚动开发条件下，要求滚动资金及时到位。由于市场机制不健全，各种市场信号的导向功能弱，再加上房地产投资周期长，致使滚动资金到位的及时性较差。在市场疲软时这种情况尤其突出。滚动资金到位的非及时性会使项目开发过程中断，延长开发周期，使本来不确定的一些因素不确性程度更高，这无疑增加了投资风险。
在资金回收偿还阶段，存在着消费者购买支出的集中性与资金积聚的长期性的矛盾。房地产投资资金的回收偿还来源于消费者对房地产商品的购买，而消费者购房资金的支出往往是集中支付的。在我国，居民平均消费水平比较低，以住宅物业为例，积聚一笔购房资金需要很长一段时间。从下表中可以看出我国住房价格与居民家庭年收入比远远高于世界平均水平。14.8的比值意味着购买一套住房大约需要积攒十五年的整个家庭的收入。虽然住房金融——按揭可以给居民的购买能力以支撑，但在92年以前还没有开展按揭这一业务，目前虽有开展，但开展的力度也不够。以广州为例，1994年推出133宗物业，仅12处有按揭，1995年推出300宗物业，仅有6宗由银行提供按揭。这会引起两个问题，一个是开发商投下去的资金能收回来，但回收的时间慢；一个是开发商投下去的资金在一段时期内收不回来。前者是有按揭的支持，但按揭期限较长；后者则是居民根本无力购买，这多出现金融紧缩的经济形势下。这两个问题中的任何一个问题的出现都会使房地产投资者承担更大的风险。
各国住房价格与居民家庭年收入比
不同收入水平住房价格与 住房信贷业务
国家 收入比
（%）
高收入国家 5.02（不含东京） 26.5
中等收入国家5.51 15.7
低收入国家 4.37
3.4
中国
14.80.0
世界平均值 5.0
资料来源于1993年联合国《住房指标调研项目》（《中国房地产》1994.1—2期）
综上所述，房地产投资是具有高风险属性的投资，在我国市场机制尚未健全、房地产资金运动矛盾重重的情况下尤其如此。因此研究房地产投资风险显得尤为必要。同时，在我国研究房地产投资风险也具有重大现实意义：第一，可以促进政府行为合理化、企业行为理性化，保证市场运行的平稳有序，缩小波幅。第二，可以提高房地产市场效率、优化社会资源配置、促进资产合理组合、增加社会福利。第三，促进房地产资金良性循环，加快房地产业发展，并在带动其他相关产业发展的相互关系中起积极作用。