摘要：现阶段，我国的房地产公司已经是“后高周转时代”了，房地产行业有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化的增长。不过房地产行业过于追求房地产的快速开发，就必须做到快而不乱。并且从房地产开发的项目来讲，房地产项目快周转应该注重质量，侧重快周转的过程中，追求高品质，并且以质量为先，深耕细作。房地产企业要做好土地的选择和项目的市场定位，做好前期方案的报批和各项准备工作报批文件的推进。
关键词：房地产项目；快周转；问题；应对策略
一、房地产行业新形势: 机遇与挑战并存
万科、中海、碧桂园、金地、绿城、华润置地、合生创展、富力、雅居乐、世茂房地产十家国内优秀大型房地产企业在各自的2017年报中对行业形势的判断基本一致，主要包含以下四点：
1. 受益于中国经济持续稳定发展、城市化进程稳步推进、居民改善型需求逐渐增加等良好形势，房地产行业从长期来看仍有很大的发展潜力。
2. 宏观调控主要是打击投资需求，防止房地产价格对宏观经济产生重大影响，不会使房价发生逆转，从长期来看有利于行业的持续健康发展。
3. 当前市场的价格波动是阶段性的理性调整。在市场心态回归理性后，观望气氛仍可能持续一段时间。
4. 在紧缩货币政策和闲置土地处置力度加大等调控措施下，很多规模小、资金短缺、管理不当的房地产公司将面临淘汰，行业整合的新格局已经形成。对于大型房地产企业，虽然同样面临调控带来的挑战，但更是一个难得的发展机遇。综合以上观点，可以认为，房地产行业长期向好、但短期存在波动，对大型房地产企业来说，机遇与挑战并存。所面临的挑战是如何在快速发展的同时规避行业短期调整带来的风险，在机遇与挑战并存的新形势下，大型房企如何稳健地实现快速发展。
二、我国房地产企业的快速周转存在的问题
１．提升周转速度尚存很大空间
我国房地产企业规模普遍较小，行业领跑者万科2017年的市场占有率也仅为2.07％。房地产企业之所以难以长大的一个重要原因是，住房产品具有异质性和不可移动性的特点。这直接导致房地产开发的复杂性和长周期性，造成资金的巨额占用，限制了资产利用率，从根本上限制了房地产企业的发展速度。但是，住房产品特性并不能说明全部问题。同为房地产企业，万科的标杆———美国帕尔迪公司2015年的资产周转率高达1.13，而我国Ａ股上市房地产企业2017年的平均资产周转率则仅为0.38，仅为帕尔迪的三分之一。从我国房地产行业内部来看，不同公司之间也存在较大差异，比如，碧桂园2017年的资产周转率达到了0.66，远远超出行业平均水平。因此，我国房地企业的周转速度尚有很大提升空间[1]。
２．房地产行业成长缓慢
2016-2017年间，由于房地产市场行情火爆，加之资本市场重现繁荣，大型房地产企业通过资本市场巨额融资及自身内部积累，总资产实现了迅速膨胀。但是，在总资产大幅增长的同时，主营业务收入的增长速度却远远没有跟上总资产增长的速度。总资产增长固然是企业规模扩大的一个方面，但是，房地企业要想获得持续快速成长，关键是主营业务收入及利润的不断增长。根据主营业务收入＝平均总资产×资产周转率，可以发现，要使主营业务收入实现持续快速增长，惟有提高资产周转速度。至于周转率与利润的关系，很多房地产企业倾向于以降低周转率来换取高毛利率，事实上往往是得不偿失的。因为从长期来看，随着房地产行业趋于理性和成熟，行业毛利率必然会逐渐趋于合理，企业难以将增长的期望寄托于高毛利润的维持。而且，高利润低周转的模式在行业调整期将面临巨大的流动性风险。根据净资产收益＝销售净利率×资产周转率×权益乘数，既然行业利润率难以持续维持在高位，而由于我国房地产企业的高负债率和宏观调控的现实，进一步提高权益乘数的空间也已经很小。因此，从长期来看，只有不断提高资产周转率，才能给股东带来持续的高回报。因此，对于大型房地产企业来说，只有提高周转速度，才能实现持续快速的发展。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆尤其是在行业趋向成熟、利润率趋于合理的过程中，必须加强资产运作的能力，才能在未来的房地产微利时代立于不败之地。
3.抗短期冲击能力较弱
近期国内房地产市场出现了较为浓厚的观望气氛，局部市场出现了一定的调整。同时，在宏观调控背景下，不但信贷收紧，而且资本市场融资难度也加大。因此，2018年房地产企业将面临较大的资金压力。
在当前房地产行业短期存在被动的形势和宏观调控背景下，房地产企业必须更多地依靠经营现金流来维系。提高周转速度，快进快出，可以加速资金回笼，从而有效降低企业的流动性风险，增强企业抵抗短期波动的能力。为了有力说明加快周转对增强抗短期冲击能力的重要意义，本文采用清华大学杜丽虹博士提出的“短期风险头寸”概念，对金地和绿城抗短期冲击的能力进行比较。根据杜丽虹博士的定义，短期风险头寸＝存量资产周转率—（流动负债—货币资金）／总资产。其中存量资产周转率为本年主营业务收入与年初总资产之比，反映了企业产生经营现金的能力；而净流动负债率，即（流动负债—现金及等价物）／总资产，则体现了企业当前的财务安全性，两者的差就是企业抗短期冲击的能力[2]。
快速周转不但能加快企业发展速度，而且能增强企业抵抗短期冲击的能力。也就是说，快速周转有助于企业稳健地实现持续快速发展。
三、实现快速周转的应对策略
１．品质是基础
产品品质是企业生存与发展的根基，不注重产品品质的企业，即使在短期能侥幸得利，但从长期来看注定是无法持久的。随着房地产行业从供方市场转向买方市场，原来那种只要拿到土地造出房子便可赚得满盆钵的时代已经一去不复返。大部分房地产企业都已经意识到，要想在新的市场环境中占得一席之地，必须不断提高产品品质，为顾客提供高性价比的住房产品。因此，虽然快速周转十分强调速度，但是，速度必须建立在高品质的基础之上，这样才能实现有质量、可持续的快速增长。
2.品牌是保障
品质是企业的基础，但只有将品质进一步提升到企业品牌的高度，才能为企业带来更多的竞争优势。对于房地产企业来说，加强品牌建设是实现快速周转的有力保障。首先，品牌知名度高的房地产企业在同样条件下更容易卖出房子，从而有利于加快销售速度。其次，品牌能为企业吸引更多行业内优秀人才以及外部资金等资源，从而为快速周转提供强大的支持。最后，好的品牌可以带来品牌溢价，也就是可以提高售价，从而有利于企业在不过多损失毛利率的情况下实现快速周转。
３．标准化是关键
实现快速周转的关键是标准化，包括管理标准化、产品标准化、流程标准化。首先，对于房地产企业来说，随着企业规模不断扩大，尤其是开始跨区域多项目运作后，管理的难度越来越大，对企业管理能力的要求也越来越高。对于大型房地产企业来说，提升管理能力有两个关键，其一是要优化集团管控模式，完善集团公司对项目公司的激励和约束机制；其二是要通过一系列制度和规范将一些常规性管理问题标准化，提高管理效率。其次，建立标准化的产品体系是房地产企业进行多项目开发时实现快速周转的关键。很多房地产企业由于产品零乱，缺少明确的标准，导致效率低下。因此，房地产企业应形成明晰的产品线，如万科的城市花园、四季花城、金色家园系列，每一系列的产品都有统一的标准，可以大大提高生产效率。最后，建立标准化的流程管理体系，可以保证房地产企业管理与业务动作体系的有序性，有助于提高开发效率。
四、结语
在我国的建筑市场与我国对于房地产行业的调整之上，我国的人民素质普遍提高，对于房地产的需求趋于合理化，因此快周转时代早已来临，房地产行业在发展的时候必须注重质量，规避政策风险，抓住市场机会，得到政府的更多的支持，促进我国的房地产的行业快速发展。
参考文献
[1]罗钧.房地产开发项目的成本费用控制[D].天津大学,2003:74.
[2]邓卫.我国房地产业发展的时弊与对策[J].1999,(04).
论文作者:陈少君
论文发表刊物:《基层建设》2018年第18期
论文发表时间:2018/7/26
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