摘要：房地产行业已经逐渐发展成我国经济中不可或缺的一部分，在房地产项目开发的过程中需要良好的设计管理与之相应的配合，才能保障前期的设计能够达到符合国家的标准化要求。同时设计阶段也是工程项目建设的开始阶段，所以说建设方要对设计管理给予足够的重视程度。设计质量将对整个项目的总体质量产生非常重要的影响，同时设计阶段还对整体的工程造价起到良好的铺垫作用。其次，设计进度的完善与制定能够更好的推进项目的实施与发展，因此设计阶段科学合理的管理将对整个项目的发展促进起到良好的保障作用。
关键词：房地产项目；开发前期的设计；管理探究
引言：
房地产开发商前期的主要工作重点就是对后续的工作进行科学合理的规划，同时提出更加完善的设计管理措施，使今后的建设发展中的各项工作能够有序的进行。其次，房地产项目开发的前期还要对整个市场的发展形势进行全方位的考察分析，根据分析的结果能够有效的提出今后的发展方向。所以，本文对房地产项目开发前期的设计管理应用进行简要的陈述，并提出相关性的建设性意见，希望能够对今后的发展起到良好的推进作用。
一、房地产开发前期能够找准市场的定位
房地产开发项目市场定位的概念主要由市场营销中的市场定位逐渐演变而来。科学合理的市场定位主要通过地产行业的分析调研，以此能够更好的找到自己的市场目标，以及适合自己的消费群体，同时还会更好的明确自身所在市场的定位，从而能够实现设计标准化的建设。房地产开发项目的市场定位主要包括对所在地的规模进行全面的分析，以及所针对自身的消费群体进行有效的选择。
二、项目的前期规划以及合理设计
对房地产开发项目的市场定位起到两大重要性的因素分别为规划设计和建筑设计。其中规划设计要对整个工程的合理投资、控制进度和良好的质量都要产生一定的影响，同时，单体设计水平的高低将对整个商品房的价格产生一定的幅度影响。所以，我们在进行项目设计的时候，主办方应该同主要的设计单位，不仅要对专业性和自身的市场环境充分的调研以及分析，使两者能够更好的有效结合，坚决避免出现盲目的自以为是。同时，我们要在建筑设计单位同规划政府机构建立良好的关系，使其设计单位能够全面的了解房地产行业的各项管理条例及法规，从而能够对规划机构部门提出的要求进行充分的掌握，尽量避免出现设计窝工的现象，从而对整个的工程造价产生一定的影响[1]。
（一）房地产项目的前期规划设计
开发商在前期的工作中主要对整体的建筑进行充分详细的规划，所以说充分详细的规划能够对主体楼盘的前期设计提供良好的充分条件，同时也会在整个的发展过程中起到不可替代的作用。其中，详细的规划主要的问题就是对各个阶段工作能够起到一定的定位作用。因此，在设计的过程中对具体的设计人员提出更高的标准化的要求，使其能够对市场定位进行充分的理解，这样将使设计能够更好的满足市场环境的要求[2]。
（二）主体建筑群体的科学组合
我们要根据选址的具体要求规划设计的条件标准，从而能够提出良好的技术指标，依照地皮的现状尺寸以及市场的定位，从而能够有效的制定出建筑具体的个数、单体的层数、发展的布局、面向的朝向和各个建筑之间的间距，使其能够展现出科学合理的组合方式。其中，组合方式主要遵循的三大原则为：第一，功能性的原则。主要指所建的建筑物能够充分的享受到自然条件，使一户的居住生活环境能够更加稳定可靠。第二，经济性的原则。对于各个措施都能提出完善的经济性技术指标，使每块地都能得到充分的利用。第三，美观性原则。主要依据本土自身的特性，能够良好的表现出建筑自有的风格[3]。
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（三）对公共空间进行合理的规划
公共空间主要包括停车场地、绿地绿化、其他公共设施的安置场地等。同时也是对室外空间科学合理的划分。所谓的建筑内场主要包括公共性的场地、道路两侧的空地和房屋前后的空地。公共性的场地主要是为小区的居民提供健身休息的地方，同时也是重要文体活动的主要根据地。公共设施用地不宜太大，同时还要具有一定的标识性，使其能够同各个设计功能进行有效的结合。其实我们对于道路两侧的空地既可以进行山墙绿植的美化，还可以对其有效的利用形成停车场，供人们使用。除此之外，我们对场地的铺装应该尽量满足大部分人的需求。同时采用不同的铺装材质和形式，能够起到良好的引导作用。
三、项目的建筑主体设计
（一）针对不同户型的设计
住宅户型主要是为人们的居家生活提供良好的便利条件，同时也是对人们的舒适性提供良好的重要保障。在进行户型设计的过程中，首先要遵循市场的原则，其次要遵循技术原则。其中户型设计应该遵循以下几点：功能区一定要表现出合理性和明确性。一般在对户型分区的时候，大致的分为客厅区、卧室区和公共区。其中私密空间的功能主要体现在卧室的起居以及书房的工作等方面。同时还要相应的建立各种辅助空间的应用，比如卫生间、阳台和储藏间等。其中我们建立厨房辅助空间的时候一定要同餐厅建立良好的联系，这样将大大提高厨房操作的便利性，使人们能够更好的感受到家居所带来的快乐。与此同时，卫生间设计已经发展成两大趋势。其一，在建筑中应用双卫，主次卧室各用一间。其二是采用干湿分离的卫生间形式[4]。
（二）建筑外部造型的充分设计
建筑既表现出一定的内在形式，同时还需要统一的外部结构。由于风格和形式的有效结合，使外部造型成为整体建筑发展中不可或缺的一部分。首先，立面主要表现在外部的整体形象，其中主要包括墙体梁柱等主要结构[5]。其次，细节处理主要包括外部的形状、外部的应用物件以及所展现出的图形等几大方面。其中主要体现出对各个细节的效果应用。建筑材质的应用主要指建筑的材料，比如油漆、瓷砖、砂浆等。色彩的应用主要着重表现建筑的整体效果，以此能够更好的抒发人的情感。其次，色彩还能更好地弥补人们对建筑本身质感的不足[6]。
四、结束语
随着改革开放的不断深入发展，使房地产行业得到了有效的发展，但是在发展的过程中还存在着各种问题以及不足，因此需要我们在对进行房地产进行开发的时候一定要对其前期设计进行科学有效的管理，以此能够更好地保证整个行业的稳定运行发展。同时也使整个地产企业产生良好的经济效益，对实现自身的社会价值以及经济价值能够起到一定的助推作用，使企业能够在不断变化的环境中占据一席之地。
参考文献：
[1]李文东.房地产开发项目前期设计管理研究[D].天津大学，2016.
[2]王亚娟.房地产项目设计阶段管理研究[D].天津大学，2017.
[3]王辛乾.房地产开发项目设计与变更管理方式研究[J].北方经贸，2016（5）：135-136.
[4]房圆圆，罗兆烈，西宝.房地产开发项目前期工作规范化管理的程序设计[J].工程管理学报，2016（3）：35-39.
[5]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-246.
[6]方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J].建材与装饰，2017（9）.
论文作者:黄周祥
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/9/11
标签：建筑论文; 房地产项目论文; 设计管理论文; 开发项目论文; 市场定位论文; 作用论文; 阶段论文; 《基层建设》2019年第16期论文;