爱尔兰房地产泡沫解析，本文主要内容关键词为：爱尔兰论文,泡沫论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自20世纪90年代起，爱尔兰经济开始快速发展。在不足一代人的时间内，爱尔兰就从欧洲最穷的国家之一发展成欧洲最成功的国家。但是，由于房地产泡沫破裂，爱尔兰经济在2008年陷入了前所未有的危机。因此，认真总结、分析爱尔兰房地产泡沫的形成与破裂的过程及其对爱尔兰经济现状的影响，具有较强的理论与现实意义。
一 从“欧洲的乞丐”到“凯尔特虎”
爱尔兰曾是欧洲非常贫穷落后的国家，甚至一度被称作“欧洲的乞丐”。爱尔兰历史学家汤姆·加尔文(Tom Galvin)曾言：“20世纪50年代的都柏林是一个第三世界城市。道路上没有汽车，只有马和光着脚的儿童。许多人生活在贫民窟中，家里没有电视机、没有卫生间。当时的爱尔兰真是一个贫困潦倒、没有前途的国家。”①从20世纪60年代起，爱尔兰政府开始调整经济发展战略，加大对外开放的力度。由于爱尔兰本国的自然资源贫乏、工业基础薄弱，为了吸引外国直接投资，爱尔兰政府提供了多方面的优惠，其中最引人注目的就是对制造出口商品的外资企业免征公司税。②爱尔兰还大幅度降低贸易壁垒，在1965年与英国达成自由贸易协定，并在1967年加入关税与贸易总协定(GATT)。
1973年，爱尔兰加入欧洲经济共同体。③这一被称作“欧洲化”(Europeanization)的重大举措为爱尔兰进一步扩大开放提供了强有力的动力，使爱尔兰的国民经济受益匪浅。④加入欧共体后，爱尔兰的对外经济关系不再限于英国，而是扩大到欧共体的所有成员国。⑤到1977年，爱尔兰与其他欧共体成员国基本实现了自由贸易，其对外贸易在国民经济中的地位进一步上升。20世纪60年代初，爱尔兰的对外贸易额相当于GDP的比重仅为34％，到90年代初已扩大到62％。⑥
除了加大对外开放的力度以外，爱尔兰还对当时世界科技发展的大趋势做出了正确的判断，将电脑、制药、医药科技和金融服务业作为产业结构调整的主要方向。一方面，爱尔兰为鼓励外资进入上述产业提供低税率等优惠；另一方面，跨国公司也十分青睐爱尔兰的诸多投资环境优势，如经济开放度高、以英语为官方语言，以及劳动力素质高等等。同样重要的是，许多跨国公司还希望将业已加入欧共体的爱尔兰作为进入整个欧共体市场的“跳板”。至1975年，爱尔兰已有450多个较大的外资投资项目分布在多个高科技领域，这些投资项目的产值占当时全国工业产值的三分之二。⑦
大力发展教育事业也是爱尔兰经济腾飞的动力之一。根据爱尔兰政府在1965年发布的《教育投资》(Investment in Education)报告显示，当时有50％的学龄儿童在13岁以前辍学。为改变这一状况，政府为全国所有学校提供财政补贴，在全国范围内实行免费的中学教育，甚至还建造了更多的大学。1965年爱尔兰全国共有2.1万名在校大学生，2005年这一数字已扩大到13.7万。⑧
如图1所示，自1987年起，爱尔兰经济进入了高增长时期。在1987年至2007年期间，只有3年的增长率在1.9％-3.3％之间，其余年份均在4％以上，多个年份甚至超过10％。根据欧共体的统计，1960年爱尔兰的人均GDP仅相当于当时15个欧洲国家平均水平的60.8％，1986年也仅为63.7％。但在1999年已高达111.0％。⑨1980年，爱尔兰的人均GDP(按购买力平价计算)为6711美元，1997年超过2万美元，2001年超过3万美元，2007年已高达43251美元。⑩经济的繁荣为爱尔兰创造了大量就业机会。根据经济合作与发展组织(OECD)的统计，自1994年起，爱尔兰国内不同年龄组的失业率都有大幅度的下降，其中25岁至49岁的年龄组从13％跌落至2004年的4％，比OECD国家的平均水平低约3个百分点。(11)
经济的快速增长和失业率的下降，使爱尔兰成为受人关注的“成功国家”。1994年在美国投资银行摩根士丹利工作的英国经济学家凯文·高迪纳(Kevin Gardiner)仿效“东亚四小虎”的提法，将爱尔兰誉为“凯尔特虎”。(12)自那时起，“凯尔特虎”便成为爱尔兰经济快速发展的代名词而风靡全球。1997年5月17日的英国《经济学家》杂志写道：“仅仅在昨天，爱尔兰似乎是欧洲最穷的国家之一。今天，它的富裕程度已接近欧洲的平均水平，并且正在变得越来越富裕。”在英国经济学家情报社2005年发表的生活质量指数(Quality of Life Index)排名中，爱尔兰雄踞榜首。(13)美国哥伦比亚广播公司在2000年12月11日播放的介绍爱尔兰经济的“60分钟”电视节目中说：“世界上出口电脑软件最多的是哪个国家？哪个欧洲国家的经济增长速度最快？这个国家就是爱尔兰。在此前长达150年的时间内，爱尔兰出口的仅仅是它的人口。今天的爱尔兰有350万人，而在世界各地的爱尔兰人后裔则多达7000万。大量人口向外移民的情况已开始发生变化。凯尔特虎正在召唤其虎仔回家。”
然而，在爱尔兰制造“凯尔特虎”经济奇迹时，一些问题也开始暴露出来。这些问题主要包括：第一，就业率的上升提高了整个国民经济的工资水平，从而影响了爱尔兰的国际竞争力；(14)第二，国际收支中经常项目的顺差额不断缩小，并在2000年后变为逆差。2007年和2008年的逆差相当于GDP的比重超过5％；(15)第三，政府的财政开支快速增长，财政收支的可持续性面临严峻的考验。(16)毫无疑问，上述问题与爱尔兰国内房地产危机有着内在的联系。
二 从经济奇迹到经济危机
经济的快速增长为房地产业的发展奠定了基础，而房地产业的发展又在一定程度上推动了经济增长。在爱尔兰经济奇迹形成的过程中，除高科技产业以外，房地产业做出了不容忽视的贡献。
从经济学角度来看，任何一种商品的价格都是由供给和需求决定的，住房亦非例外。在需求层面上，最重要的决定性因素包括家庭的可支配收入、人口、房贷利率和税收制度。截至1998年，爱尔兰的人均收入已达到欧元区的平均水平。在1996年至2006年期间，爱尔兰的人均可支配收入的年均增长率超过9％，高于任何一个欧盟成员国。(17)收入水平的提高使人们对改善住房条件的愿望与日俱增。
人口的增加无疑为房地产市场的发展创造了有利条件。如前所述，在相当长的时间内，爱尔兰是一个向外输出移民的国家。随着经济的腾飞，爱尔兰向外移民的人数越来越少，而外来移民人数则越来越多。如表1所示，爱尔兰的人口从1981年的344万增加到2002年的392万，在11年的时间里增长了14％，增长率之高在世界上是绝无仅有的。此外，家庭规模的缩小、新组建家庭的增多和离婚率的上升，也扩大了对住房的需求。
在房地产业发展的过程中，由于房地产价格的快速上升产生了获利的预期。因此，除了为自己改善住房条件以外，还有许多人将房地产作为投资的最佳工具，这也助长了房地产泡沫的形成。
众所周知，房地产业的发展需要大量资金。不仅开发商需要资金，购房者也需要资金。在资金方面爱尔兰似乎十分幸运。20世纪90年代，世界经济进入了美国哈佛大学经济学家詹姆斯·斯托克等人所说的“大温和”时代。(18)这一时代的特征是增长率较高而通货膨胀率较低。由于通货膨胀率较低和其他一些原因，许多国家(尤其是发达国家)的中央银行都将利率保持在较低的水平之上，从而使得国际上的流动性较为充裕。(19)直到2005年12月，欧洲中央银行才开始实施货币紧缩政策。还应该指出的是，1999年1月1日欧元问世后，作为欧元区成员国之一，爱尔兰享受了欧元区内低利率的好处。此外，因为爱尔兰的通货膨胀率高于其他欧元区国家，所以，在相当长的时间内，欧洲中央银行的利率政策使爱尔兰本国的实际利率很低，有时甚至达到负数。
爱尔兰的银行还将其获得的大量外资贷给房地产开发商和购房者。1999年，在爱尔兰银行的负债总额中，本国储蓄者存款占53％，外国信贷机构仅为19.8％；而在2008年，前者下降到22.2％，后者则上升到29.1％。(20)这意味着爱尔兰银行对外资的依赖越来越重，这也为信贷泡沫的形成提供了便利。爱尔兰银行的负债额相当于GDP的比重从2003年底的10％提高到2008年初的60％。(21)银行信贷相当于GNP的比重从1997年的60％增加到2008年的200％。这一比重几乎是其他工业化国家的2倍。(22)
资金的充裕既使购房者能较为容易地获得房贷，也使开发商扩大投资成为可能。1993年，爱尔兰房地产业的投资相当于GDP的比重为6.6％，2005年上升到10.4％。(23)面对巨大的需求，房地产开发商以源源不断的银行资金为后盾，大力扩大供给。1995年，爱尔兰全国建造了3万套住房，2007年建造了8万套，即每20个家庭可购买一套住房。(24)这一比例之高在世界上也是少有的。房地产业的快速发展必然会带动建筑业。1996年，爱尔兰建筑业占GDP的比重为5％，2006年已上升到10％。2007年，该部门提供的就业机会占就业总人数的比重高达13.3％，比1993年增长了一倍。(25)
对房地产的巨大需求提升了房地产价格。1995年至2006年，爱尔兰新建住房的价格每年平均增长12％，二手房的价格增长了3倍。从20世纪90年代中期至2006年，爱尔兰房地产价格的上涨幅度在OECD成员国中居首位，(26)甚至高于房地产泡沫较为严重的美国加利福尼亚州和纽约市。如在1996年5月至2007年5月共11年的时间内，美国的房地产价格增长了一倍。而在爱尔兰，增长一倍的时间仅用了4年(即1996年5月至2000年5月)。(27)1995年，爱尔兰的房价一般是一个工人年薪收入的4倍。至2006年下半年，这一价格已变为年薪收入的10倍，首都都柏林的二手房价格是年薪收入的17倍。(28)
房地产业的快速发展和房地产价格的大幅度上升为爱尔兰房地产泡沫的形成创造了条件。自2007年起，由于不断上涨的房价制约了需求，爱尔兰的房地产市场出现了供大于求的不良局面。虽然房价在下跌，但需求未见扩大，许多新建住房被闲置，房地产泡沫开始出现破裂的迹象。2008年7月与2007年7月相比，房地产名义价格和实际价格分别下降了9.4％和13％。(29)至2009年，爱尔兰全国的房地产价格比最高点的2007年下跌了37％，都柏林下降了42％。(30)据《爱尔兰时报》(2009年10月10日)报道，彼得·凯利法官称，房地产泡沫破裂后，他已接手了70起与房地产买卖有关的诉讼案件。在这些案件中，房地产的价值已缩水70-80％。(31)
爱尔兰房地产业的萧条沉重地打击了向房地产开发商和购房者发放巨额信贷的银行业。自2007年3月起，爱尔兰银行业的股票价格开始下跌。与2007年的“辉煌”时期相比，盎格鲁-爱尔兰银行(Anglo-Irish Bank)的股票价格在2008年底下跌了98％。(32)2008年9月29日，该银行遭受了规模庞大的挤兑，其他银行也处于越来越危险的境地。国内外投资者和储蓄者甚至开始担忧爱尔兰的整个银行体系可能会彻底崩溃。
2007年年中爆发的美国次贷危机最初对爱尔兰的冲击微乎其微，因为爱尔兰的银行没有购买过多的美国次级债券。但是，2008年9月美国雷曼兄弟公司倒闭诱发的国际金融危机对爱尔兰房地产业产生了非常大的负面影响，这与以下两个因素有关：一是国际金融危机减少了国际金融市场上的流动性，爱尔兰银行难以获得足够的外部资金，资金周转失灵；二是国际金融危机沉重地打击了爱尔兰房地产开发商和购房者的信心。
除国际金融危机外，外部环境的变化也加快了爱尔兰房地产泡沫的破裂。这些不利因素包括：欧元的升值以及主要贸易伙伴经济增长率的下降打击了爱尔兰的出口，国际市场上能源价格的上涨增加了进口费用，国际金融危机的爆发导致国际资本市场上的流动性减少等。
面对一系列内忧外患，爱尔兰政府被迫在2009年1月接管了盎格鲁-爱尔兰银行，并承诺对爱尔兰的六大银行的存款和债务提供担保。(33)分析人士认为，爱尔兰政府之所以作出这样大胆而危险的承诺，是因为它坚信当时出现的市场恐慌是暂时的。截至2010年9月，爱尔兰政府已为救助银行投入330亿欧元(占GDP的20％)，从而加重了政府的财政负担。
为了拯救陷入困境的银行业，爱尔兰财政部长布雷恩·雷尼汉于2009年9月16日宣布，政府将成立国家资产管理署(National Asset Management Agency，NAMA)，以折扣价格“购买”银行的贷款。这些贷款基本上都是银行向房地产开发商或购房者提供的，其中大部分是不良贷款，但也有一些是“优良”贷款。因为它接手的主要是不良贷款，所以媒体将它称为“坏银行”。但实际上它不是一家可以接受存款的真正意义上的银行，而是一家资产管理公司。
爱尔兰国家资产管理署不是用现金，而是以一种由政府担保的债券“购买”银行的贷款。它大约需要用总额为540亿欧元的政府债券“购买”账面值约为800亿欧元的贷款。这些贷款转手后，房地产开发商和购房者需要偿还银行的贷款的数额不会发生变化。(34)
政府希望通过成立NAMA达到以下三个目的：一是化解银行的呆账，以恢复投资者和储蓄者的信心；二是避免银行以牺牲纳税人利益的方式来“养肥”自己；三是避免政府对这些有问题的银行实行国有化。(35)但也有不少人认为，NAMA很难实现“一箭三雕”。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨指出，“NAMA对银行实施的救助行为犹如世界各地经常发生的高速公路上的抢劫。银行家用枪顶着政治家的头，说天马上要塌下来了，经济马上要崩溃了，除非你给我钱。”(36)
为防止爱尔兰危机的“传染效应”进一步扩散，欧盟和国际货币基金组织(IMF)要求爱尔兰接受外部援助，但爱尔兰政府最初并不同意。鉴于经济形势未见好转且有不断恶化之虞，爱尔兰政府被迫在2010年11月28日宣布，同意接受欧盟和IMF提供的850亿欧元的救助，其中225亿欧元来自IMF，225亿欧元来自欧洲金融稳定机制(EFSM)，177亿欧元来自欧洲金融稳定机构(EFSF)，175亿欧元来自爱尔兰国家养老金储备基金(National Pension Reserve Fund，NPRF)，48亿欧元来自英国、瑞典和丹麦。(37)
根据爱尔兰政府与欧盟和IMF达成的协议，爱尔兰必须承诺在2015年以前将财政赤字占GDP的比重降低到3％以下，必须提升国民经济的竞争力和强化银行体系的活力。
反对党认为，接受欧盟和IMF的救助是政府的“失败”，一些议员甚至认为政府出卖了国家经济主权，并要求立即提前举行大选。但政府则认为，这一救助不会导致爱尔兰失去经济主权。(38)
爱尔兰房地产泡沫的破裂引发的危机产生了巨大的政治成本。压缩财政开支意味着许多人享受的社会福利会减少。因此，2010年10月27日，爱尔兰多个工会组织了一次约5万人参加的大游行，抗议政府的反危机措施。由于联合政府出现分裂，总理考恩不得不在2011年2月1日宣布解散议会，提前大选。(39)
毋庸置疑，爱尔兰房地产泡沫破裂引发的危机加剧了市场恐慌，也使国际社会高度关注希腊债务危机产生的传染效应，甚至导致一些人对欧元的前途产生了担忧。然而，我们在预测欧元的前途时，除了经济因素以外，也不能忽视政治因素的影响。可以断言，欧元的崩溃必将意味着欧元区国家经济的崩溃，甚至意味着欧盟的崩溃，欧盟的崩溃必将意味着欧洲一体化的崩溃，而欧洲一体化的崩溃则必将意味着“欧洲的崩溃”。因此，正如法国总统萨科齐所说的那样，出于政治成本的考虑，欧洲领导人“绝不会对欧元置之不理，绝不会放弃欧元。”(40)
三 爱尔兰房地产泡沫破裂的启示
爱尔兰房地产泡沫的形成与破裂，为我们提供了以下三点有益启示。
第一，要提防房地产泡沫诱发的“非理性繁荣”(Irrational Exuberance)。“非理性繁荣”是美国联邦储备委员会前主席格林斯潘在1996年分析股票价格与风险预期、通货膨胀等因素的关系时提出的概念。他认为，“非理性繁荣”能将资产价格提升到“不适当”的高度，尔后就会出现意料不到的长期性“缩水”。(41)此后，国际上的许多学者将“非理性繁荣”这一概念扩展到包括股票市场、房地产市场等更宽的经济领域。
早在2005年，英国《经济学家》杂志发表的一篇文章就指出：“在如此多的国家，房地产价格的上涨速度如此之快、持续时间如此之长，是前所未有的。……2000年的股市泡沫破裂后，不断上升的房地产价格成为世界经济的支撑。如果房地产泡沫破裂了，那会出现什么样的结果？”(42)令人遗憾的是，包括爱尔兰在内的几乎所有国家都置之不理。
诚然，房地产业与国民经济中其他产业的“前向联系”和“后向联系”都很密切，因此房地产业的快速发展委实能对经济增长做出重大的贡献。然而，正是因为房地产业具有上述特点，所以它很容易制造出泡沫和“非理性繁荣”，而这一泡沫终究是会破裂的，由此而来的成本也将是非常巨大的。据爱尔兰政府在2010年9月估计，整顿整个银行体系可能会耗资500亿欧元，相当于GDP的约三分之一。2010年爱尔兰的赤字财政相当于GDP的比重高达32％，是欧盟的《稳定与增长公约》规定的上限(3％)的10倍，也是欧盟问世十多年以来出现的最高纪录。(43)根据欧盟统计局的统计，2008年和2009年爱尔兰的经济增长率分别为-3.5％和-7.6％。(44)
盎格鲁-爱尔兰银行主席德莫特·格利森在2009年5月表达的下述感叹或许是一服迟到的“后悔药”：“我们喝了太多的自信酒。举国上下的自信心态酿造了这杯酒”。(45)
第二，要加强政府对银行放贷的干预。在影响房地产市场供求关系和房地产价格的诸因素中，银行的放贷规模非常重要。房地产价格的上升使银行的回报增加，反之则会减少其回报，并导致银行的资产质量下降，进而损害其进一步放贷的能力。因此，2004年国际货币基金组织编纂的《金融稳定指标编辑指南》将房地产市场作为衡量金融体系是否稳定的指标之一。(46)
银行的放贷是房地产业所需资金的主要来源。因此，一方面，银行信贷的增加会推动房地产业的发展，有时甚至会助长房地产泡沫的形成；另一方面，房地产业的发展(尤其是房地产价格的快速飙升)会鼓励银行作出不当的反应，加大对该部门的放贷。由此可见，在房地产业快速发展时，政府对银行放贷的干预是极为重要的。爱尔兰房地产泡沫的形成与银行无节制的放贷有着非常密切的关系。例如，爱尔兰全国建筑协会(Irish Nationwide Building Society)是一家吸纳储蓄和发放住房贷款的金融合作社，其业务的重点应该是向众多的需要购房的个人发放贷款。但其80％的资金却贷给少数几个开发商，从而加大了金融风险。又如，为了扩大业务量，银行不惜提高贷款价值比。(47)2006年，银行三分之二的抵押贷款的贷款价值比已超过90％。直到此时，金融监管部门才开始作出规定，要求银行对那些贷款价值比高的抵押贷款“安排更多的准备金”。令人遗憾的是，“更多的准备金”在数量上是微不足道的。例如，根据规定，贷款价值比为100％的抵押贷款需配备的准备金率应该从4％上升到4.8％。如果一笔抵押贷款为50万欧元，银行仅需增加4000欧元的准备金。可想而知，这一增加额度难以遏制银行发放更多的抵押贷款。(48)
在国际上，银行的资产负债平衡表规模年增长率超过20％，就被认为是超越了“警戒线”。在爱尔兰，1998年至2007年期间有多家银行超越这一“警戒线”。盎格鲁-爱尔兰银行在9年中有8年超过这一“警戒线”，其9年的平均增长率高达36％，爱尔兰全国全国建筑协会在9年中有6年超过。(49)毫无疑问，信贷泡沫是助长房地产泡沫的“元凶”之一。
爱尔兰学者摩根·凯利通过计算抵押贷款与房价的关系后得出这样的结论：银行的巨额放贷是导致房地产价格快速上升的主要原因之一。他认为，抵押贷款增加1欧元，房价就上升1.13欧元。(50)此外，由于拥有大量资金的银行急于放贷，以获取最大限度的利润，因此它们在放贷时就会降低信用标准，从而使许多缺乏偿还能力的购房者也能轻而易举地获得房贷。
一些爱尔兰学者认为，导致爱尔兰金融监管不到位的原因之一可能是联合政府中第一大执政党共和党(Fianna Fáil)与房地产开发商的关系十分密切。(51)爱尔兰中央银行行长帕特里克·霍诺翰则认为，国际财务报告准则(IFRS)不利于金融当局及早发现银行的问题和风险，因为这些准则在很大程度上都是“事后诸葛亮”。(52)无论这些判断是否属实，可以肯定的是，银行在向房地产业放贷时的不理智的冲动，最终使银行在房地产泡沫破裂后付出了沉重的代价。正如霍诺翰所说的那样，“随着尘埃落定，人们认识到，本轮危机的大部分损害，无论是名誉上的还是财务上的，都是由盎格鲁-爱尔兰银行造成的。”(53)
第三，要重视财政政策对房地产业的双重影响。作为国家调节总需求的重要手段之一，财政政策对房地产业的影响不容忽视。为刺激房地产业的发展，国家可通过增加或减少税种、提高或降低税率等方法来调节房地产市场的供求。换言之，国家既可通过财政政策来鼓励其发展，也可通过这一政策来遏制其过热的发展或预防泡沫的产生。
财政政策在推动爱尔兰房地产业发展的过程中发挥了重要作用，但也助长了房地产泡沫的形成。长期以来，为房地产开发商和购房者提供的税收优惠一直是爱尔兰税收体系的特点之一。这种优惠必然会导致目前存在的住房的过度供给。尤其对那些未来几年需求难以摆脱疲软的地区来说，这种税收优惠的反作用更为明显。(54)爱尔兰财政部的一个研究报告也认为，“爱尔兰的整个税收体系都是有利于财产所有权(尤其是住房所有权)的。这一特点比其他任何一个欧盟国家都明显。爱尔兰是世界上少数几个既允许个人支付的银行贷款利息可抵消个人所得税、又不征收财产税的国家之一。这不仅缩小了税基，而且还鼓励人们在房地产业投资，从而助长了房地产泡沫的形成。”(55)
房地产泡沫破裂后，由于房地产业陷入了困境，政府从中获得的税收大幅度下降。2007年以来，爱尔兰的税收总额减少了30％，而与房地产业密切相关的印花税、资本收益税和公司税则减少了58％。(56)
四 结语
自上世纪90年代开始，伴随着经济的腾飞，爱尔兰人对房地产的需求不断扩大。对此，政府在资金和税收等领域采取了多方面的措施，以刺激供给。但是，房地产市场的快速发展也为房地产泡沫的形成创造了条件。由于供给大大超过了需求，不断上升的价格被迫大幅度回落，闲置房数量也不断增加。
事实上，在美国次贷危机爆发之前，爱尔兰的房地产泡沫就已经开始破裂。当然，这一危机在很大程度上加大了房地产泡沫的破裂对爱尔兰银行业的打击。为救助陷入危机的银行体系，政府的财政状况陷入了危机，而财政危机进而使国民经济和政局陷入了危机。由此可见，爱尔兰面临的是一种由房地产泡沫的破裂诱发的囊括银行危机、财政危机、经济危机和政治危机的多重危机。
爱尔兰房地产泡沫的形成和破裂为我们提供了三点有益的启示：必须提防房地产泡沫诱发的“非理性繁荣”，必须加强政府对银行放贷的干预，必须重视财政政策对房地产业的双重影响。
感谢孙杰、陈新、熊厚、李罡为本文提出了许多宝贵意见。
注释：
①"The Celtic Tiger:And Old Traditions Are Being Uprooted",December 11,2000,http://www.cbsnews.com/stories/2000/12/11/60II/main256404.shtml.
②加入欧共体后，在其他欧共体成员国的压力之下，爱尔兰取消了这一优惠措施，参见William Crotty and David E.Schmitt eds.，Ireland on the World Stage，Essex：Pearson Education Limited，2002，p.62。
③1961年，爱尔兰表达了加入欧洲经济共同体(EEC)的愿望，英国也希望加入这一组织。但是由于法国的反对，爱尔兰和英国直到1973年才如愿以偿。
④例如，欧共体的共同农业政策使爱尔兰的农产品销售获得了更大的市场。
⑤1979年爱尔兰加入欧洲货币体系后，本国货币不再与英镑挂钩。这进一步削弱了爱尔兰经济与英国的联系，同时强化了爱尔兰与其他欧洲国家的经济关系。
⑥J.W.O'Hagan,The Economy of Ireland:Policy and Performance of a Small European Country,Dublin:Gill & Macmillan Press,1995,p.38.
⑦Http://www.heritage.org/research/reports/2006/06/how-ireland-became-the-celtic-tiger.
⑧Brigid Laffan and Jane O'Mahony,Ireland and the European Union,Basingstoke:Palgrave MacMillan,2008,p.226.
⑨这15个国家是比利时、德国、法国、意大利、卢森堡、荷兰、丹麦、英国、希腊、葡萄牙、西班牙、奥地利、芬兰、瑞典、爱尔兰，参见William Crotty and David E.Schmitt eds.，Ireland on the World Stage，New York：Longman，2002，p.53。
⑩资料来源为国际货币基金组织(IMF)发布的数据。
(11)OECD,Ageing and Employment Policies:Ireland,2006,p.51.
(12)Kevin Gardiner,"The Irish Economy:A Celtic Tiger",MS Euroletter,August 31,1994.
(13)Http://www.economist.com/media/pdf/QUALITY_OF_LIFE.pdf.
(14)1987年，爱尔兰政府、工会、雇主三方建立了所谓“社会伙伴关系”。根据这一制度安排，工资水平由政府、工会、雇主通过谈判和协商来确定。但是，面对充分就业基本实现的形势，工人却能规避政府的监督，成功地与雇主达成提高工作的补充协议。
(15)Klaus Regling and Max Watson,A Preliminary Report on the Sources of Ireland's Banking Crisis,Ministry of Finance,Ireland,2010,p.23.
(16)公务员队伍的扩大是导致政府财政开支失控的主要原因之一。根据OECD的统计，在2001年至2008年期间，爱尔兰公务员人数增长了15.5％。
(17)Jānis Malzubris,"Ireland's Housing Market:Bubble Trouble",ECFIN Country Focus,Vol.5,Issue 9,September 26,2008.
(18)James H.Stock and Mark W.Watson,"Has the Business Cycle Changed and Why?",NBER Macroeconomics Annual 2002,Vol.17,January 2003.
(19)其他一些原因包括：1997年的亚洲金融危机、1998年的俄罗斯金融危机、1998年美国长期资本管理公司(LTCM)的破产、电脑“千年虫”(Y2K)的困扰、互联网泡沫的破裂以及“9·11”事件等，对世界经济的可持续增长构成了威胁。为了消除上述因素的不利影响，必须使利率保持在较低的水平。参见Klaus Regling and Max Watson，A Preliminary Report on the Sources of Ireland's Banking Crisis，Ministry of Finance，Ireland，2010，p.11。
(20)Gregory Connor,Thomas Flavin and Brian O'Kelly,"The U.S.and Irish Credit Crises:Their Distinctive Differences and Common Features",Irish Economy Note,No.10,March 2010,p.7.
(21)Patrick Honohan,"Resolving Ireland's Banking Crisis",The Economic and Social Review,Vol.40,No.2,Summer,2009,p.209.
(22)Morgan Kelly,The Irish Credit Bubble,UCD Centre for Economic Research Working Paper Series,University College Dublin,December 21,2009,p.25.
(23)Jānis Malzubris,"Ireland's Housing Market:Bubble Trouble",ECFIN Country Focus,Vol.5,Issue 9,September 26,2008.
(24)Morgan Kelly,The Irish Credit Bubble,p.3.
(25)Jānis Malzubris,"Ireland's Housing Market:Bubble Trouble",2008.
(26)Ibid.
(27)Gregory Connor,Thomas Flavin and Brian O'Kelly,"The U.S.and Irish Credit Crises:Their Distinctive Differences and Common Features",Irish Economy Note,No.10,March 2010,p.9.
(28)Morgan Kelly,op.cit.,p.9.
(29)Jānis Malzubris,"Ireland's Housing Market:Bubble Trouble",2008.
(30)Morgan Kelly,op.cit.,p.10.
(31)"Judge Says Cases Showing Falls in Property Values of up to 80%",The Irish Times,October 10,2009.
(32)"Ireland to Nationalize Anglo-Irish Bank",USA Today,January 15,2009.
(33)政府曾向岌岌可危的盎格鲁-爱尔兰银行注资，但收效甚微。
(34)The National Asset Management Agency:A Brief Guide,March 30,2010.
(35)"The Morning after:Ireland's Toxic-asset Plan Makes a Good Fist of a Bad Situation",Economist,September 17,2009.
(36)David McWilliams,"Namais Highway Robbery",October11,2009,http://www.sbpost.ie/commentandanalysis/nama-is-high-way-robbery-44915.html.
(37)Http://graphics.thomsonreuters.com/F/09/EUROZONE_REPORT2.html.
(38)Http://news.xinhuanet.com/world/2010-11/20/c_12795900.html.
(39)2007年6月，共和党、绿党、进步民主党组成联合政府。共和党领袖伯蒂·埃亨再次蝉联总理，布赖恩·科恩出任副总理兼财政部长。2008年5月，科恩接替埃亨出任总理。在2011年2月25日举行的大选中，统一党大获全胜，共和党惨败。
(40)克里斯·贾尔斯：“欧洲政界领袖：绝不放弃欧元”，英国《金融时报》(中文版)，2011年1月28日。
(41)Http://www.federalreserve.gov/boarddocs/speeches/1996/19961205.htm.
(42)"The Global Housing Boom:In Come the Waves",Economist,June 16,2005.
(43)"Irish Crisis Shakes Europe",The Wall Street Journal,October 1,2010.
(44)Http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do.?tab=table&init=l&plugin=1&language=en&pcode=tsieb020.
(45)Gregory Connor,Thomas Flavin and Brian O'Kelly,"The U.S.and Irish Credit Crises:Their Distinctive Differences and Common Features",Irish Economy Note,No.10,March 2010,p.8.
(46)IMF,Compilation Guide on Financial Soundness Indicators,July 30,2004.
(47)贷款价值比(loan-to-value，LTV)是指贷款金额与抵押品价值的比率。例如，一客户以价值100万元的房地产作抵押，向银行贷款。如果银行以70％的贷款价值比放贷，那么该客户只能获得70万元的贷款。一般情况下，贷款价值比愈高，意味着银行承担的风险愈大。
(48)Morgan Kelly,op.cit.,pp.11-12.
(49)Patrick Honohan,"Resolving Ireland's Banking Crisis",The Economic and Social Review,Vol.40,No.2,2009,p.217.
(50)Morgan Kelly,"The Irish Credit Bubble",op.cit.,p.11.
(51)F.McDonald and K.Sheridan,The Builders:How a Small Group of Property Developers Fuelled the Building Boom and Transformed Ireland,Penguin Press,2008.
(52)Http://www.telegraph.co.uk/finance/financetopics/financialcrisis/8160883/Ireland-central-bank-governor-Patrick-Honohan-attacks-unsatisfactory-accounting-rules-for-banks.html.
(53)John Murray Brown,"Irish Taxpayer Peers into Big ‘Black Hole'",Financial Times,April 1,2010,http://www.ft.com/cms/s/0/269bf270-3d26-11df-b81b-00144feabdc0.html#axzzlF2uUNeul.
(54)Address by Governor Honohan to the British-Irish Parliamentary Assembly 40th Plenary Conference,February 22,2010.
(55)Klaus Regling and Max Watson,A Preliminary Report on the Sources of Ireland's Banking Crisis,Ministry of Finance,Ireland,2010,p.27.
(56)Address by Governor Honohan to the British-Irish Parliamentary Assembly 40th Plenary Conference,February 22,2010.
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