关键词：“互联网+”背景下 长租公寓 盈利模式
二十一世纪作为互联网兴盛的年代，网络经济为各行业发展增添新的生机与活力，特别是针对长租公寓企业来讲，其具有很短的发展时间，缺乏完善的营销理念与模式，人才不足，造成长租公寓盈利变得非常困难，而科学合理地盈利模式对于长租公寓企业的发展具有不容忽略的影响。为此，要想充分借鉴互联网技术的优势，探究可行性强、先进的盈利模式，促进长租公寓收入的最大化提升，保证可以在短期内将投资收回，并对长租公寓企业的运行风险做到合理规避，与企业自身效益密切相关，需强化重视。
一、长租公寓发展中存在的问题
（一）单一的运营模式
当前，长租公寓具体的收入来源只是收取租户的租金，这和传统的租赁模式差距并不大，公寓行业无法在短期内收回投入的资金，因此不得不面对很大的投资风险。虽说有些长租公寓以期利用增值服务实现额外收入的获取，但此种收入有限，租户缺少兴趣，参与度不高，并未对长租公寓行业的盈利形成很大的影响。
（二）偏窄的融资途径
长租公寓前期需要很大的投资量，不管是分布式的运营模式，还是集中式的运营模式，在房产的租赁与购买机器装修中都要耗费大量资金，而公寓行业不具备宽阔的融资渠道，一般状况下，仅能引进地产的私募资金或是风险投资，无法得到银行贷款的支持。同时，资本容易进入，退出困难，因我国目前的退出制度尚未健全，所以很多股权投资结构仍处在四处观望的状态，为长租公寓企业后续的发展造成严重阻碍。
（三）有限的品牌溢价
我国长租公寓企业当前处于初步发展阶段，人们对于该行业的认知度仍远远不够，在房源选择方面需要考虑到服务、装修、租金、交通、地点等层面。极少对品牌效应深入考虑。就算长租公寓价位方面比普通的出租房高，但品牌溢价不高，公寓行业利益方面有限，这对长租公寓以后的发展无疑是严重的阻碍。
二、长租公寓的盈利模式
（一）租金差模式的有效扩大
长租公寓行业需通过加大租金差实现利润的获取主要呈现在以下方面：第一，在设计长租公寓期间需要对投资的回报率优先考量，致力于在各阶段落实控制成本的工作，通过减少运用成本、改造成本、设计成本来达成加大盈利目标；第二，选取和长租公寓类似性质的物业，降低产品的改造时间与成本；第三，为中端与高端用户专门打造出精装修、地点繁华、交通方便、服务优质的公寓商品，加大品牌的溢价；第四，充分借鉴互联网平台使人力资源的投入进一步减少，通过减少运营成本，实现服务效率的全面提升。
（二）房地产信托投资的资金模式
房地产信托投资的资金模式即REITS模式，基金公司先收购产权时间长的发地产之后快速将其改造成公寓项目，再将其通过基金的方式发行与拆分，公寓企业可通过对基金份额的购买，获得一定时间的公寓运营权。由于公寓收购与改造的主要负责人为基金公司，因此公寓行业仅需支付管理方面的资金即可，最大化降低公寓行业前期投入的成本，待公寓满租之后才能获得预期的现金流。
（三）增值服务模式
现阶段，租户对于长租公寓的需求已无法满足单纯地居住，而是对公寓提出提供增值服务的要求，如购物、社交、餐饮等，租户多样化的需求为长租公寓行业以后的发展带来很大的发展契机。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆基于“互联网+”的背景下，诸多公寓行业开始在线上和足够进行交流，将租户的需求进行挖掘，线下给租户供应诸多增值服务，此种服务提升了租户的兴趣，并为公寓行业带来理想的经济收益，并促使公寓行业收入来源的有效扩大，也就是说，在长租公寓未来的盈利模式中增值服务属于必然的趋势。
三、“互联网+”背景下长租公寓的发展措施
（一）创新长租公寓的盈利模式
公寓行业要想保证最大化的经济效益，推动长租公寓长期有效地发展，必须进行盈利模式的创新，通过分析长租公寓的收入来源可见，企业主要的盈利来源即为收取租金与服务收益，这就决定了要想创新长租公寓的盈利模式大体可以分成两种路径：
（1） 轻资产化。传统企业设计与改造长租公寓需投入大量资金，还经常会遇到招租困难、工程延期、预算超支等很多问题，致使资金发生回流不顺畅，公寓行业生存与发展面对非常严峻的考验。选用轻资产化恰好能够解决上述问题，运用互联网转化产品为服务，或是外包部分工程，保证长租公寓各阶段有效节流，降低公寓行业资金的投入力度，企业具备充足的资金流用于公寓规模的扩大，可以快速回收成本，实现品牌的建立，获得更好地经济收益。
（2） 盈利后向化。长租公寓的盈利基础即为租户，唯有提升租户对于长租公寓的信赖与归属感，方可引来更多租户，长租公寓招租方面的问题也能得到有效地处理。充分借鉴品牌效应，得到租户的认可，同时将完善化且优质化的生活服务提供给租户，使他们对于公寓依恋感有效增强，促进公寓服务订单量的有效提高，这样企业才能从中获取利益，有利于企业实现良好地盈利标准。
（二）借鉴“互联网+”的影响
基于“互联网+”背景下，长租公寓产品的行动规划影响，实现了改造公寓软硬设备的智能化，进而给租户供应个性化、舒适的居住环境。与本地生活类服务项目合作，属于补充线上的服务，还能引入线下的零售与餐饮，都不失为最佳的实施方案。另外，还包括鉴于信用的金融支撑在内的线上线下相结合的生活服务。比如说，长租公寓的开场和阿里芝麻信用进行深度合作，退出诸多优惠的租房服务与活动，通过信用评价将优质服务提供给租户，其中涵盖租金的减免优惠互动、月付房租、先住后付等特权，借鉴“互联网+”平台，促进租房活动更便捷，给长租公寓挖掘大量租户，促进公寓盈利全面提升。
（三）品牌的强化建设
我国大部分长租公寓行业都在借鉴新闻报道、微信公众号、社交网等形式提升大众对于企业品牌的认识度，但结果表明，宣传品牌的观众人数非常有限，品牌难以实现快速有效地溢价。建设长租公寓品牌属于非常负责而长时间才能完成的过程，企业发展中需采取多样化的宣传品牌手段，并将租户切实需求进行调研，来构建高水平且充满个性化的产品，该流程并非朝夕即可实现的，唯有将以上工作贯彻落实，逐渐加大长长租公寓的影响力，租户才可以逐渐认可该品牌，进而提升长租公寓的品牌溢价效应。
（四）公寓企业人才的强化培训
长租公寓企业的产业链前端牵涉到诸多环节，如整修设计、改造、拿房、选址等，与房地产企业存在着紧密的联系，后端牵涉运行和管理，其中涵盖后台的IT系统设计、运维，及其出租后提供的服务，有和计算机技术以及酒店的管理专业等密切相关，人才数量与质量方面都需达成较高的标准。但我国在培养长租公寓人才方面存在一定的不足，并未进行专业培养公寓人才的机构，为实现此种情况获得有效地改善，需增加培养公寓人才，具体包含建设酒店及房地产等相关专业的人才系统，通过校企合作进行专业课程的开设，并强化实习场地的构建，培养订单式人才按照市场与企业对人才的需求进行培养，以此将该行业人才缺少的这一问题彻底解决。
总之，基于“互联网+”背景下，长租公寓获得了有效地转型与发展契机，企业需要抓住这一契机，敢于挑战，借鉴互联网技术的优势进行长租公寓盈利模式的探索，同时强化建设品牌与人才培养，为长租公寓后续的稳定发展提供保障。
参考文献：
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[2]吴力军. “互联网+”背景下的长租公寓盈利模式研究[J]. 住宅与房地产, 2018, No.494(09):83+88.
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[4]李嘉. “租住同权”背景下基于信托制度的长租公寓融资模式[J]. 贵州社会科学, 2018, No.343(07):118-126.
论文作者: 曲文斌
论文发表刊物:《城镇建设》2019年 24期
论文发表时间:2020/3/4
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