城市土地地质经济评价的理论与方法[＊]，本文主要内容关键词为：地质论文,土地论文,经济评价论文,理论论文,方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
摘要：城市土地地质经济评价是根据城市建设中存在着土地利用与地质环境不协调的矛盾，以及制定土地价格时忽略地质环境因素而提出的新概念。文章论述了该评价的基本思路、类型、指标体系、模型和方法，并以厦门海沧开发区土地利用适宜性地质经济评价为例，简述了该评价理论和方法的重大实践意义。
关键词：城市土地；地质经济；指标体系；评价模型
The Theory and Method on Geology-Economy Evaluation of Urban Land/Wang Jianrui & Zhao Zhanyuan(Hebei College of Geology,Shijiazhuang,050031).
Abstract:The geology-economy evaluation of urban land is a new concept which is put forward on the basis of the inharmonic contradictionbetween land use and geologic environment and problems neglecting the factors of geological environment in working out land prices.This pape r discussed the fundamental thinking,types and contents,index system,models and methods of the evaluation,and introduced the great practicalsignificance of the evaluation of land suitability in Haicang land utilization,Xiamen.
Key words:urban land;geology-economy;index system,models and methods of evaluation
1 城市土地地质经济评价的基本思路
长期以来，我国城市土地利用方式与地质环境不协调的问题严重，损失巨大。如四川省攀枝花市建市以来，共发生大滑坡数十次，经济损失达数千万元；西宁市青海机床锻造厂建设面积5万m[2]，其中由于黄土湿陷而开裂的房屋达85%；邯郸市303营房、邢台市西北部疗养院、石家庄市棉纺八厂宿舍楼等均因地基下陷而损坏，既浪费了资源，又增大了基建投资。
在确定土地价格时，由于忽略地质环境的影响，其价格不尽合理，影响了对土地资源的开发和利用。一般而论，地价高国家的收入就多，可缓解资金困难，但不利于国内企业和外商的投资；地价低虽易吸引国内外资金，但国有土地资产的流失和土地资源的浪费严重，因此，必须合理确定土地价格。在确定土地价格时，人们往往忽略了地质环境因素，影响了土地价格的合理性。其主要原因是：①忽视地质环境对土地利用的制约因素；②地学信息的专业性强，难于被城市规划、土地管理等部门采用；③在理论和实践上未能解决如何把地学信息转换为易被非地学工作者使用的经济信息。因此，必须重视地质环境对土地利用的制约因素和对土地价格的影响，在理论上和实践上把地学信息转换为城市规划、土地管理等部门易于采纳的经济信息。城市土地地质经济评价就是以土地利用为目的，在城市环境地质研究的基础上，使用地质经济指标和评价模型，从经济角度对城市地质环境质量进行评价。通过评价，将地学信息转换为非地学人员易于掌握的经济信息，为城市建设用地实现地质环境利用优化和科学制定土地价格提供依据。
2 城市土地地质经济评价的类型
根据城市土地地质经济评价的目的，该评价主要有3个类型。
2.1 适宜性地质经济评价
地质环境与土地利用方式之间的关系复杂，不同的地质环境条件与不同的土地利用相互“组合”，存在着经济合理性问题。地质环境条件相同而土地利用方式不同，或地质环境条件不同而土地利用方式相同，其地质环境的开发费用都不尽相同。因此，地质环境开发费用的多少，反映了不同地质环境条件对不同土地利用方式的经济适宜性程度。通过比较不同土地利用方式的地质环境开发费用，可选择最佳的土地利用方式，实现地质环境与土地利用的协调。土地利用适宜性地质经济评价，就是通过估算地质环境开发费而计算出的经济适宜性系数来表达地质环境对土地利用的经济适宜性程度，为土地利用优化服务。该评价可以是单目标评价，如某一土地利用类型的选址问题；也可多目标或综合评价，如土地利用结构优化等。后者可称为土地利用适宜性优化地质经济评价，主要为土地利用规划提供依据。
2.2 效益地质经济评价
该评价可反映不同土地利用方式下地质环境开发费用的经济效益，是投入与产出的比较。基本思想是从土地利用的角度出发，把地质环境开发费用作为土地利用的部分投入，而把某种土地利用形式后的收益作为产出。因此，该评价结果能清楚系统地反映不同土地利用方式的地质环境开发费用的效益和投入的开发费用是否合算。
2.3 地价地质经济评价
该评价可说明不同土地单元在不同土地利用方式下影响土地价格的地质环境费用份额，为科学地制定土地价格提供依据，使制定的地价更趋合理。如按剩余法，地价计算公式为：土地价格＝预计综合开发价值－开发总投资。显然，在开发总投资中是否引入地质环境开发费将直接影响地价的合理性。该评价可为土地交易服务。
3 城市土地地质经济评价的指标体系[（1）]
根据城市环境地质研究资料，城市土地地质经济评价是运用地质经济指标和模型对土地质量进行评定，因此建立的评价指标较重要。经研究，该指标体系（附表）在层次上可分为指标类、指标组和具体指标三级。指标类包括若干指标组，指标组中又包含若干具体指标。根据指标的不同性质和目的，将指标体系划分为地质因素费用指标和地质经济分析指标两大类。前者反映各地质单因素费用的多少和地质环境开发总费用，可直接用于土地地质经济评价；后者则是为城市规划等部门提供土地利用地质环境适宜性状况和为制定土地价格服务。其中土地利用地质环境适宜性指标，用于评价地质环境对不同土地利用类型的经济适宜性，并根据土地利用类型所需地质环境总费用占该类型建筑物价格的百分比，用适宜性系数S来表示。土地利用地质环境费用效益指标，用于反映不同土地利用类型的地质环境开发费用效益，按构成土地成本的地质环境开发费用占土地级差收益的百分比r来表示。土地价格地质指标组可进一步划分为3个指标，其中地价地质指数是各土地单元地质环境开发费用与本区最少开发费用之比，这3个指标为确定土地价格服务。
附表 城市土地地质经济评价指标体系
注：类别栏中，1为“地质因素费用指标类”；2为“地质经济分析指标类”。
4 城市土地地质经济评价模型
在城市土地地质经济评价模型[（2）]中，地质因素费用计算模型较重要。计算费用的一般公式为：
C=f（P，Q，U）
式中，C为环境地质损失费用；P为环境地质损失发生的概率或权重；Q为建筑物价值或损失的实物量；U为环境地质损失占建筑物造价的百分比或损失计算单价。
在地质因素费用计算模型中，常用的主要有以下几种。
场地平整费：V[,C]=P[,U]·V[,Q]
式中，V[,C]为场地平整费；P[,U]为单位土（石）方量费用定额；V[,Q]为场地挖（填）土（石）方量。
地基处理费：D[,C]=D[,U]·E[,Q]·S[,P]
式中，D[,C]为地基处理费；D[,U]为不良地基处理费用占建筑物造价的百分比；E[,Q]为建筑物价值；S[,P]为需作地基处理面积占总面积的百分比。
地震费用：Z[,C]=K[,P]·E[,Q]+M[,U]·T[,P]（E[,Q]+E[,B]）
式中，Z[,C]为地震费用；K[,P]为抗震加固费系数；E[,Q]为建筑物价值；E[,B]为建筑物室内资产价值；M[,U]为不同地震烈度下损失系数；T[,P]为T年内超越概率。
土地资源损失：T[,C]=Y[,U]·S[,Q]
式中，T[,C]为土地资源损失；Y[,U]为单位面积土地机会成本；S[,Q]为建筑物占地面积。如该损失已作为土地征用费考虑，则在地质环境开发总费用中不予计入。
5 城市土地地质经济评价的方法
城市土地地质经济评价可按以下程序进行：①研究评价城市的地学信息，确定对土地开发利用有制约影响的地质环境主题，在此基础上划分土地评价单元，准备评价底图。②根据国家土地利用方针、政策和城市总体发展要求，确定城市土地利用类型，并调研、估算各种土地利用类型的建筑物及其室内资产价值。③建立具体评价指标及其相应地质经济评价模型，计算地质环境因素对各种土地利用类型的期望费用和各评价指标值。④在计算费用的基础上，编制城市土地地质经济评价系列表格和图件，清楚系统地反映不同土地单元对不同土地利用类型所需地质环境开发费用、适宜程度、地质环境开发费用效益和地价地质指数等。⑤优化土地利用结构，确定最佳土地利用方案，提出建设用地合理利用地质环境建议等。
在城市环境地质研究的基础上，按上述评价程序，可以快速完成城市土地地质经济评价。如厦门海沧开发区一类居住用地适宜性地质经济评价图（附图略），就是基于海沧开发区环境地质研究和上述评价方法完成的。从全区看，适宜一类居住用地区有温厝西南部海沧一带，温厝东部渐美、东屿一带和场区北部后柯—新垵—霞阳一带；不适宜区主要是中央高丘基岩区蔡尖尾山—新娘山一带，以及京口岩山一带。在规划海沧开发区一类居住用地时，尽可能安排在最适宜土地单元，这既保证了一类居住用地与地质环境要求相适宜，还可给国家或土地使用者节省大量的地质环境开发费用。据计算，建在最适宜区与不适宜区，两者每公倾相差十多万元。因此，在开发区按土地利用类型适宜性地质经济评价图优化土地利用，将能产生较大的经济效益。同样，如果在全国开展城市土地利用地质经济评价，并用评价成果指导城市土地管理，将会给国家节省巨大的建设资金，避免地质灾害。因此，在全国开展的城市土地地质经济评价中，应尽快将该方法作为城市规划、土地管理等部门指导城市土地利用的工具，对优化城市建设用地和制定合理的土地价格具有重大意义。
* 地矿部“八五”科技攻关项目部分成果。
收稿日期：1996-03-14