当前房地产业的工作思路和今年工作重点，本文主要内容关键词为：工作重点论文,房地产业论文,工作思路论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
目前，中央已提出把住宅建设培育成新的消费热点和新的经济增长点的决策，部里已把贯彻落实中央的决策当成中心任务来抓，并在刚刚结束的建设工作会议作了部署。当前我们的首要任务是要把思想统一到中央和部里的精神上来，深刻领会中央的决策对促进社会经济持续稳定发展的战略意义，明确工作方向和思路。
今后一段时间，住宅建设和房地产业的发展思路是：加快住房制度改革步伐，发挥市场机制的基础性作用，加速建立新的住房供应体制；科学控制投资规模，优化投资结构，鼓励建设普通住宅；全面推行住房公积金制度，逐步提高住房公积金比例和归集率，运用公积金加快经济适用住房建设；大力发展住房金融，开拓住宅建设和消费的融资渠道；通过税收政策鼓励住房消费，活跃房地产市场；理清商品住宅价格构成，清理不合理的收费，控制商品住宅价格无序上涨；鼓励房地产开发企业、国有房管企业按市场价格出租住宅，抑制房屋租赁自发市场的过高价格，盘活存量，缓解市场供求的突出矛盾；推动住宅产业现代化，提高住宅建设的科技含量和工程质量；推进物业管理，改善居民居住环境；加快住宅建设的立法工作，完善房地产法制；加强市场监测，防止出现新的“过热”。
根据上述思路，1997年房地产工作总的指导思想是：以中央的战略决策为契机，以“九五”计划为目标，以实现两个根本性转变为动力，继续抓住住宅建设工作这个重点，突破培育市场和物业管理两个难点，积极扶植新的消费热点和经济增长点，力争住宅建设和房地产业有突破性发展。
今年我们应主要抓以下几项重点工作：
（一）抓住机遇，扎实工作，推动住宅建设的快速发展。
1.积极培育新的消费热点和经济增长点。这个问题侯部长和李部长谈了很多重要意见，我们房地局和开发办的同志要从经济社会发展和产业振兴的高度来提高认识，理清思路，突出重点，抓住难点，对加快本地区住宅建设提出具体的意见和措施，将住房消费市场的培育作为突出任务抓出成效。住房消费市场的培育，核心问题是要鼓励居民购买住房，要从土地供应、税收、价格等方面取得实质性的突破。
2.加快住房制度改革步伐。要坚决推行和完善住房公积金制度，采取相应配套政策措施，逐步推进住房商品化；重点改革住房分配制度，探索从实物福利化分配向货币商品化分配的转换，构筑住房社会化供应体系和住房金融配套体系；要稳步推进租金改革，积极提倡新房新体制，提高个人住房消费比重；要充分发挥国家、地方、集体、个人多方面积极性，多层次、多渠道加快住宅建设和解危解困的步伐。
3.继续下大力气抓好国家安居工程的实施。中央领导把安居工程建设和管理的责任交给建设部门，我们的任务更艰巨了。各省、各自治区建委（建设厅）要具体负责本地区国家安居工程的实施工作，进一步加强组织领导，对批准参加国家安居工程城市的实施工作给予全面指导。各实施城市要在选址定点、拆迁安置、规划设计、招标投标、工程质量、验收、销售、售后管理和资金落实等重要环节严加把关。重点是：抓优惠政策的到位、贷款规模和地方配套资金的落实、切实降低工程建设成本、严格控制销售对象和条件、落实物业管理措施等。在实施全过程中，应始终把质量工作摆在首位。要将国家安居工程和解危解困紧密结合起来，确保两个优先。根据中央领导意见，1997年起，对于已下达的国家安居工程贷款规模，在建的项目可以结转；未开工的项目，不得结转。因此，各省要根据实施城市的工程进展和贷款利用情况，及时做好本省实施城市和贷款规模的个别调整工作，以充分利用好本省的安居工程规模和贷款。各省要抓好对安居工程实施情况的统计，按时将统计报表上报建设部，以便部里掌握情况，一方面及时向国务院报告，一方面加强对全国的指导。国家的安居工程具有其阶段性、有限性和示范性，各地要充分发挥当地优势，在实施国家工程的同时，制定好本地住宅建设的发展计划并研究将公积金建房和实施安居工程结合起来，比照有关的优惠政策，予以组织落实，加快解决当地中低收入者的住房问题。
4.推动住宅产业现代化试点工作。年内要完成绝大多数试点省市试点方案的论证；组织专家咨询委员会根据不同地区、不同情况，进行分类指导；通过地区性协作等方式，开展试点中的住宅产业现代化对策、住宅产业模数协调体系、住宅综合性能评价标准、厨卫设施改造方案等方面的交流和研究，并选择有条件的城市，将有关成果尽快推广应用于实际。年初要确定一批住宅产业现代化产品技术改造项目，项目确定后要尽快启动，发挥效益。要把构配件的工厂化生产、新材料新技术的应用和部分材料、设备、构配件的限制生产和淘汰结合起来，通过住宅业现代化工作的区域性推进来实现传统的住宅生产方式的根本转变，以此带动住宅建设的整体进步。部里小区建设试点工作已转入以省为主来抓，希望各省加强领导，认真组织，并把小区建设试点工作与住宅产业现代化工作结合起来，依此来推动住宅小区规划设计水平和施工、功能、环境质量的全面提高。
（二）加强和改善对房地产开发的管理工作。
1.做好《城市房地产开发经营管理条例》的宣传、贯彻。按照计划，条例将在今年颁布，在此之前，各地已相继颁布了一些地方性法规和规章。要通过条例的贯彻，进一步建立房地产开发管理的正常秩序，并通过加强对开发项目的管理，及时发现和解决好出现的问题，并以此建立起房地产市场的监测体系，为宏观决策和市场经营提供服务。
2.加大空置商品房的消化力度。当前，大量商品住宅的空置与人民群众急盼解决住房问题的心情形成强烈反差，国务院领导同志对此很关心，社会反映也很大，国务院领导同志要求建设部对消化空置商品房提出切实可行的办法，我们这次将修改稿再次提交大家讨论。我们要把加大空置商品房的消化力度与解决人民群众住房问题结合起来，与保持经济的稳定、健康、持续发展结合起来。各地要制定切实可行的措施，对空置商品房和因资金紧缺的半拉子工程进行全面的清理，分清情况、分门别类提出消化的具体方案。这项工作要从加快促销、鼓励消费、减轻负担、完善配套和提高物业管理质量、增加供需见面机会等方面来着手，争取年内就有明显效果。
3.认真清理不合理的收费，理清商品房价格构成。要结合贯彻计价费[1996]2922号文件，在坚决取消48项收费基础上，对本地区商品房价格构成和承担的税费进行一次检查。凡没有法律、行政法规依据的收费应立即停止，对明显不合理收费应明令禁止。经营性的配套建设应由经营者购买或承租，不应计入住宅成本。同时要研究解决基础设施建设的合理合法的资金渠道。
4.要加强质量管理。提高质量要从两方面着手，一是要提高房地产开发企业的质量管理素质，积极推行ISO—9000质量管理体系，从抓企业内部制度着手，建立房地产开发企业质量保证制度；二是要建立商品房屋质量保证制度，确保合格产品投放市场。
5.继续加大对拆迁安置管理工作的力度。采取有效措施，健全拆迁许可证制度，坚决贯彻“没有可行的拆迁安置方案，一律不发拆迁许可证”的意见，并加强对拆迁实施中的跟踪管理。要特别重视对遗留问题的解决，及时化解和消除不安定因素。
（三）以促进存量房地产流通为重点，一手抓市场培育，一手抓市场管理。
1.认真做好房屋重置价格的制定与发布工作。由国家计委和建设部联合起草《城市房屋重置价格确定及公布办法》，已于年前上报国务院，待国务院审议通过后，近期内将发布实施。因此，做好房屋重置价格的制定与发布工作，将是今年市场管理的一项新的重要工作。各地要把这项工作作为增强对房地产市场价格的调控能力、规范市场秩序、完善市场体系的一项重要工作来抓。操作中要正确理解重置价格的概念。这次确定的房屋重置价格的构成内容中包括了土地取得费用，这是与传统意义上房屋重置价格的重大区别。对于房屋拆迁，可以按照房屋建造期和土地使用权取得方式不同（出让或划拨）来确定不同的拆迁补偿政策，因此也不存在增大补偿费用问题。
2.进一步开拓租赁市场，加大管理力度。房屋租赁管理仍是当前市场管理的重点和难点。要努力适当降低租赁税费，合理调节租赁收益，引导商品房屋进入租赁市场，盘活存量直管公房，促进租赁市场的发育。上海对房屋租赁实行综合税率和温州市实行公房租赁市场竞争的措施，都有很好的借鉴意义。在拓展房屋租赁市场的同时，要加强管理工作。要严格规范租赁证发放和合同登记备案制度，并进行跟踪管理。对比较容易出现问题的房屋预租活动，要比照商品房屋预售管理的有关规定重点抓。各地要结合本地区的实际情况，找准突破口，如社会问题比较多的城乡结合部的房屋租赁问题、外来人口的房屋租赁问题等，集中力量，重点解决，以维护社会的正常秩序。目前，因房屋租赁发生的房屋纠纷案件日益增多，有资料表明，广州市各类房地产纠纷案件中，占首位的房屋租赁纠纷案，约占总数的70%，排在拆迁纠纷之前。因此，各地对租赁管理工作要引起足够的重视，深入、细致地做好管理工作。
3.积极发展和规范中介服务市场。尽管这几年中介服务市场有了长足的发展，但是总体上说，中介服务的发展仍然是当前我国房地产市场发育中的一个薄弱环节，突出表现为行业基础差、人员素质不高、技术标准不统一、中介行为欠规范等。各地要认真执行《城市房地产中介服务管理规定》，抓紧建立和完善单位资格审批制度、执业人员考试注册制度、从业人员培训持证上岗制度、涉外资格对等互认制度等，逐步使中介服务市场规范化、法制化。不久前，我部下发了对房地产估价机构资格等级管理的文件，希望各地认真贯彻。
4.促进公有住房出售及其售后的再流通。公有住房出售后的再流通，是影响到推动公有住房出售的一个重要因素，要认真研究好政策措施，着重解决好以下三个方面的问题。一是研究好允许流通的范围、条件和方式。比如，上海、武汉等地在坚持一户购买一套自用公房的前提下，以房屋调换等方式允许公有住房出售后进入市场，这一举措对于调动职工购房积极性，改善居民居住条件，促进空置商品房屋销售起到了积极的作用。二是要研究好鼓励再流通的综合配套政策。对于因改善居住条件的需要，转让后再购买自用住宅的，要考虑在税费政策、收益分配政策上予以一定的支持。三是再流通过程中应保证国家的收益。这次会上我们提交了一个待议文件，请大家认真讨论修改。
5.积极开展房地产抵押管理工作。人民银行即将出台《个人住房担保贷款办法》，部里《城市房地产抵押管理办法》也将报部常务会议审议。在有关法规出台后，各地要积极做好抵押登记管理工作，认真核查抵押物的权益是否合法，对颁发的《房屋所有权证》进行注记并颁发《房屋他项权证》。要建立、健全抵押期间的跟踪管理制度；抓紧制定并推行抵押合同示范文本；要切实改进我们的抵押管理工作，简化程序，提高效率，以高度的责任感和服务意识，加强内部协调与配合，简化手续，缩短时间，维护登记机关的良好形象。抵押中涉及需要进行房地产评估的，应由当事人提出申请，不得借管理手段强制评估。
（四）稳步推进物业管理工作。
1.新建住宅小区要全面地实行物业管理。经过几年的实践，各地在新建住宅小区推行物业管理体制方面取得了明显的成效，尽管各地的经济发展水平有差距，市场的发育程度有差距，但都创造了一批符合本地实际的物业管理的典型。下一步工作的任务是要总结经验，有计划地扩大物业管理覆盖面。政府主管部门不能停留在一般号召上，要给予具体的组织指导，以新建小区为突破口，打开局面。现在，物业管理的好坏越来越成为消费者选择购房置业的重要条件，物业管理的推行已经成为培育住房消费热点的一项重要措施。各地要从老百姓的实际需要出发，象抓住宅小区建设一样，抓住宅小区的物业管理。
2.要在老住宅小区及公房售后物业管理工作两大难点上取得突破。旧住宅小区推行物业管理难度比较大，但并非无所作为。上海、大连已经取得了突破，他们的经验具有普遍指导意义。对旧小区的治理改造，在一些城市可能难以象大连一样全面展开，但选择一两个小区通过试点总是可以办到的。旧住宅小区实行物业管理，重点是环境整治、转换机制、理顺关系、保障权益。一些城市房改售房后，没有相应的配套售后管理政策和措施，各方面责、权、利不清，产生不少问题，也影响了房改的推进。公房出售后的物业管理，是当前一项紧迫的工作，重点要解决好建立业主自治管理组织问题、维修养护责任问题、大修和设备更新经费来源问题。上海已经制定了一个公房出售后的管理办法，可供各地参考。这次会议上，我们就公房售后管理提交了一个待议文件，请大家讨论、修改。各地要尽快将公房售后的物业管理工作开展起来。
3.要抓好推行物业管理的基础性工作。要认真研究、探讨普通住宅小区物业管理经费来源，房屋、设备、设施维修基金的建立，逐步实现普通住宅小区物业管理合同、业主公约、物业管理企业财务制度，使物业管理工作纳入法制轨道。
4.要全面提高物业管理企业的服务意识和服务质量。徐虎同志是在我们物业管理行业里成长起来的先进模范，物业管理行业首先要学习徐虎精神，推行烟台承诺制，认真搞好房屋维修管理，全心全意为人民服务。对与老百姓日常生活密切相关的水电急修等维修和服务项目要普遍实行承诺，以优质的服务、合理的收费树立起良好的企业形象。为提高企业整体素质，物业管理企业的经理和其他管理人员的持证上岗培训工作，要按建设部的统一部署进行。
（五）狠抓房地产产权产籍管理工作。
1.清理整整顿房屋所有权登记发证管理的工作秩序。第一，依法建立健全具有政府行政职能的房地产管理机构。凡不具有政府行政职能的机构如房产经营公司不得发放产权证明。第二，坚决制止非房地产管理部门办理房屋所有权登记发证工作，依法追究违法单位（个人）的法律责任，对非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》要向公众宣告无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记。第三，产权登记发证实行属地管理原则，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发房屋所有权证。中央和省、自治区、地区行署建设行政主管部门不办理房屋所有权登记发证。县政府设在市内（市、县同城）的城市由市人民政府房地产管理部门颁发《房屋所有权证》，县人民政府房地产管理部门不得颁发市辖区内的《房屋所有权证》；房屋产权实行一级登记有困难的特大城市，可以实行二级管理，市一级房地产管理部门统一负责全市产权登记管理和颁发《房屋所有权证》，区级房地产登记机构受市房地产管理局委托，负责办理区范围内的产权登记管理和代市发放《房屋所有权证》的工作。市各区、新技术开发区不得自行颁发《房屋所有权证》。
2.继续抓好房地产基础测绘的试点工作。通过试点工作，创造经验，推动全国房产测绘工作。
（六）在继续抓紧法制建设的基础上，大力开展执法检查工作。
我们要积极配合国务院有关部门，争取《城市房地产开发经营管理条例》的早日颁布，《房地产抵押管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》、《房屋产权产籍登记办法》、《城市房地产拍卖管理办法》和《房地产估价技术规程》等部门规章也要在年内出台。各地也要抓住新机遇，使得法规建设尽快覆盖行业管理的各个方面。目前有法不依、执法不严、违法不纠的现象有相当程度的存在。一定意义上讲，不认真执法可能比没有法带来的负面影响更大。因此，今年各地要对主要法规的执行情况进行一次全面检查，针对当前行政执法中存在的困难和问题进行调研和论证，及时发现问题，纠正不正当行为，在此基础上进一步做好法规的修改、补充和完善工作。
（七）重视基础建设，提高现代化管理水平。
各地要充分认识当前推动管理现代化的重要意义。这项工作做好了，对于加强和改善房地产市场的宏观调控，提高政府决策水平，建立房地产市场监测体系，提高办事效率和服务质量，树立房地产管理部门的权威和形象，都将产生积极的意义。目前，我司已经开发推广了房地产市场管理信息网络系统、产权管理系统和房地产开发统计软件。我们正和部信息中心一起，考虑下一步将三者有机地结合起来，形成全国联网的、统一的、全行业的管理网络系统。现在有不少地方已经采用了计算机管理系统，但由于缺乏统一的技术标准和操作规程，导致各地运行的系统很不规范，不仅造成大量的重复劳动，而且也不能实现规模效益和数据共享。因此，要着眼全局，尽快推广应用统一、规范的管理信息系统。各省、自治区、直辖市的主管部门要加强组织协调和宏观指导，首先实现本区域内的计算机联网，为实现全国联网奠定基础。同时，各地要加快信息资源的开发与利用工作，充分利用现有资料，及时地进行归集、整理、分析等处理，定期发布信息，向政府及其有关部门提供决策依据，为社会提供查询服务。
（八）加强精神文明建设和行风建设。
房地产管理部门的工作与老百姓的日常生活关系密切，如产权产籍管理、市场管理、拆迁管理、物业管理等，都是社会服务的窗口，是党和政府联系人民群众的纽带。要把加强行业精神文明建设，特别是行风建设，作为今年的一项重点工作，要在廉政建设、文明服务两个方面取得明显的成绩。行业作风建设，一是提高认识，加强领导。良好的职业道德，既是行业文明的外在表现，又是行业文明的内在要求。各级房地产管理部门，一定要坚持两手抓、两手都要硬的方针，根据各个单位的特点，把精神文明建设和行风建设与管理的有关环节有机地结合起来，做到优化管理和优质服务的统一。二是加强职工队伍的建设。要结合行业特点，开展多种形式的岗位培训和在职培训，努力提高干部职工的思想道德和科学文化知识水平，树立为民、便民、利民的行业风尚，形成加速人才成长的良好氛围，造就一支政策水平高、业务能力强、纪律严、作风硬的职工队伍，从而真正为群众排忧解难，为社会送去方便。三是着力于立章建制，形成强有力的约束机制。要通过法律、行政、经济的手段和道德规范，形成完整的规章制度，建立起强有力的监督约束机制，包括管理各个环节的操作程序、服务标准、工作纪律以及相应的惩戒措施等，做到管理有序，奖惩分明。四是坚持典型引路，形成有效的激励机制。去年各地通过在本系统内学习推广徐虎精神和烟台建委社会服务承诺制等典型经验，取得了卓有成效的成绩。各省、自治区、直辖市的主管部门，也要结合本地实际，通过创建文明服务示范窗口的活动，进一步形成学先进、赶先进、超先进的热潮。