刘磊
东阿恒信集团房地产开发有限责任公司
摘要：房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效, 直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性, 设计的成果是由建筑设计院完成的, 而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用, 故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。本文作者对房地产项目设计管理进行了分析。
关键词：房地产项目；设计设计管理
随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求不断加大。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、施工和销售取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由建筑设计院完成的。其次，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
1房地产项目设计管理特点
工程项目实施阶段包括可行性研究、工程概念方案设计、工程施工、竣工验收、交付入住等。无论项目大小，由于是定点、定时实施，其过程都是一样的。
1.1重复的特点
每个项目都有其共同性，也就是其组成，架构，组织等，从形式上来说都是相同的。设计管理更加如此，从设计团队的组建，技术力量的匹配，工作任务的划分，到设计任务的实施过程，都是相同的路径。
1.2独特的特点
每个项目，虽然有其相同的特点，但基本上都会有很大的不同。从结构上来说，所处的地址不同，基础形式、基础埋深会不同，使用功能的变化，会使得荷载计算不同。从建筑上来看，为了适应周围环境，从形式、色彩等都需做相应的变化。项目设计前虽然设计方案已基本确定，但在实际实施中，会根据市场预测情况和实际进行局部调整，相应的细节部分会根据具体情况不同而不同设计。因此在设计管理中，要充分考虑多变的情况，从时间、人员、组织、安排等方面要有充分的准备，以确保项目设计顺利完成 。
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此, 在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。
项目管理是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目, 其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理, 即把持续进行的运作的许多方面视为项目, 并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成: 启动、计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中, 引入项目管理的概念, 对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理, 起到积极的作用。
2设计项目管理的内容
2.1制定可实施计划
所有工作进行之前都应先有计划，才能按部就班，顺利实施，设计项目管理也不例外。包括目标，时间，节点，方法，人员组成等。从项目可行性研究、设计方案比较、设计任务书制定、设计过程管理、设计出图时间及审查均应有详细的计划，并进行有效的管理。
设计工作是为了表现项目开发者的形式需求、满足项目开发的功能需求。因此，设计工作开始之前，也需要对设计想法、设计准备、设计过程、设计审核等等做充分的讨论后，制定切实可行的各项计划。
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2.2有效的组织
计划管理的前提是组织管理，有再详细的计划，必须通过组织有效的管理，才能达到最佳效果。因此，应组织有效的团队进行设计管理。这个团队应包括负责人、工程技术人员、预算人员、各专业设计人员、审核人员、辅助人员等组成，还需要对项目设计的各阶段进行评审，提出相应修改意见，以确保项目设计达到目标要求。
优秀的设计管理组织，可以建立良好的沟通机制和顺畅的设计流程，在从规划设计、概念设计到初步设计、施工图设计，各个步骤，各个专业间需要不断的、充分的、频繁的讨论、沟通直至定稿。
2.3严格的监督和管控
在项目的设计过程中和项目实施中，监督和管控是十分必要的。在设计过程中，监督设计的细节部分是十分关键的，各专业之间需要有效控制，避免各自为政，出现矛盾。从而可避免在实施中产生很多的设计变更。
设计失误是设计的最大隐患，将导致项目成本增加、工期增加，更有甚者，会出现重大事故。所以，设计的全过程中，都必须加强审查、审核、对比。除了设计人员自身自觉以外，监督检查也是必不可少的。当然，更不能由于时间要求紧迫，就放弃审查和监控。
2.4限额设计和进度管理
对目标成本和进度等进行把握，合理的进行三者的统一，做到设计成果即满足功能要求，又满足建筑形式，最大限度节约成本，在要求的进度计划和限额内圆满完成设计任务。
房地产项目的设计的限额指标，可以在设计单位招标时进行确定。也就是在概念设计招标时，预先设定目标投资额，设计单位做概念方案时，除了考虑项目外观、构造、功能以外，还要对工程投资有一定的考虑。施工图设计招标时，可以将方案设计成果预先试算，以含钢量、砼含量等作为筛选设计单位的重要条件，这样，设计师在设计过程中，会牢记节约成本这条基本原则，最终达到在满足使用功能、项目形象、规范要求的情况下，投资最节约。
3房地开发中设计管理工作的主要措施
3.1优化设计方案
首先应根据规划条件对项目进行准确定位，如住宅和商业的比例的划分、位置、规模均应根据市场情况来确定；其次在设计中，对住宅的户型面积、户型布局、商业面积划分、项目总体布局、开发节奏等均应根据价值工程法进行多次优化，才能够确保工程的功能达到最佳状态，使工程的结构更合理，从而提高投资者的经济效益。
3.2时刻牢记成本观念
在设计方案确定后，应编制投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。在施工图设计过程中，考虑各构件之间的相互受力、支撑关系，尽力测算结构钢含量和砼含量的最经济状态，对保温材料、防水材料、设备等应按照当地常规和规范进行详细考量，有效的控制整个项目的工程投资。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。
4结束语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23).
[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10).
[3]代 杨, 孙 慧, 贾 博, 赵丽英. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技风, 2010,(18).
论文作者:刘磊
论文发表刊物:《防护工程》2018年第21期
论文发表时间:2018/12/10
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