浅谈营改增后房地产行业的财务管理重点及难点
王可涵 山东大学管理学院
摘要： 随着当前营改增理念的频繁出现，这也表示了整个政府部门对于各行各业营改增的重视度，那么，房地产行业作为我国国民经济发展的支撑性行业，其也属于营改增的重要内容。但结合房地产行业的特殊性，在房地产行业改革中会包含多方面的内容，这就导致其税制改革较为复杂且难度较高，那么，对其进行具体的财务管理就有着十分重要的意义，只有这样才能减小营业税的重复征税。因此，本文就对营改增后房地产行业的财务管理重点和难点进行深入分析和探究，希望能够推进我国房地产行业的可持续健康发展。
关键词： 营改增；房地产行业；财务管理；重点及难点
营改增的改革目的就是希望能够将营业税的抵扣链条进行有效的衔接起来，不断规范营业税环环相扣的税款抵扣制度，减小重复征税的情况，从根源上降低房地产企业的税收负担[1]。那么，房地产行业要注重在对营改增的税负情况进行详细的测算和对比，深入分析营改增对于房地产行业以及房地产企业的影响，并提出有效的优化措施和建议，让企业能够了解税收改革中可能会遇到的相关问题，并做好营改增的相关准备工作。
一、营改增后房地产行业的财务管理重难点问题分析
(一)加大了会计核算的难度
在实行营改增前，房地产企业的营业税核算仅仅关乎到收入的高低。直接用企业所获得的收入×5%，以此得出企业应该要缴纳的营业税，这种计算方式较为简单。但在营改增后，不管是房地产企业的销项税额还是进项税额，都包含增值税核算，这就导致整个核算过程和内容比营改增之前要复杂的多，一旦出现错漏，就会直接影响最终的计算结果。另外，自从推行营改增以来，计算税率的档次有四个，而之前的增值税水流只有两档，这也会加大会计核算的难度[2]。在当前这样的背景下，让原本有混合经营以及从事各种税率服务的房地产企业会计核算工作越来越复杂，若不能对其采取适当的核算方法，就有可能导致企业从高征税，从而增加企业的税负。
数学模型是对现实问题进行数学抽象，用数学语言表达问题，用数学方法构建模型解决问题的素养．数学建模过程主要包括：在实际情境中从数学的视角发现问题、提出问题，分析问题、建立模型，确定参数、计算求解，检验结果、改进模型，最终解决实际问题[5]．下面以理科20题为例，分析高考中数学建模素养的考查情况．
(二)投资和收益的问题
本身房地产行业作为我国国民经济发展的重要行业，在其日常经营管理中，通常会有不同的工种以及部门，行业涉及范围是十分广的，但其一直采取营业税和增值税两种征税方式并行的方法，导致出现重复征税的情况。那么，从理论的角度出发，房地产行业通过促进营改增改革，既可以防止出现反复纳税的现象，又可以降低企业的税负，在很大程度上能够实现房地产行业可持续发展。随着营改增实施以来，其有效推进了房地产企业的资金流转速度，而房地产行业通常在前一阶段都必须要投入很多资金，这样一来，只要企业资金运转出现问题，就可能会引发崩盘的情况，加大企业经营的风险[3]。但同时，营改增改革的进一步实施，也导致房地产企业在经营管理中面临更加严峻的问题，也就是投资和收益之间的问题。对于房地产企业来说，能够在前一阶段运转中存在抵扣的进项税。这就表示有些资金已经出现回流的情况，从而加快企业资金运转。
与此同时，超过经济活动所需的过度货币投放及经济活动的过度货币化，将导致金融业产生“非分之想”，给经济带来负面影响。
(三)房地产企业获得进项发票缺乏足量性
在营改增之后，可以发现房地产企业获得进项发票缺乏足量性，这也是当前房地差行业的关键性问题，这也对房地产企业的税负增减情况直接造成严重的影响。在我国房地产行业不断发展过程中，一般房地产企业的供应商上仅仅通过采购钢材，才可以获取增值税专用发票，但是其他材料的供应商是难以开具足够的、符合法律的进项税额发票。由于其在房地产企业中往往会占据重要的比例，因而这就导致在营改增之后，房地产企业很难获得足够的、能够用于抵扣的进项发票。另外，在营改增之后，房地产项目完工的百分比往往和现行的增值税征收方式，还存在不相适应的地方，这也属于房地产企业财务管理中的重难点部分[4]。因为房地产企业中会存在一些较大的工程项目，这些项目的时间跨度较长，即使在当中有获取增值税进项发票，但是对其进行申报抵扣以及认证等多方面，都有时间的约束。如果统一在年底进行销项税额，这样必定会对企业的发展产生不利影响，除了造成进项税发票超出规定的时间，不能发挥出作用，使得企业税负增加，也会造成已缴纳的进项税额无法在规定的时间内完成抵扣，这样在一定程度上会使得企业的现金流受到不利影响。
二、加强营改增后房地产行业财务管理的有效措施
(一)优化营改增税负测算和评估
根据现阶段房地产企业财务工作团队的实际情况来看，队伍人员的专业素质是良莠不齐的，有些财务工作人员尚未充分认识到纳税筹划的重要性，这样也会导致财务管理工作水平下降。因此，在这种情况下，房地产企业需要组建一支高素质的会计团队，促进财务工作人员全面发展，通过提高财务工作人员的业务水平以及职业素质，确保其可以能够顺利开展企业的税务筹划工作。因为营业税会计核算处理相对容易，而增值税则存在进项税额抵扣的问题，这就加大了会计处理的难度，只有健全会计核算，用适应营改增的政策改革要求。因此，企业就需要正确设置增值税明细账，结合相关规定，对增值税相关业务进行有效的会计处理，详细记录、生成明细账，为其提供准确的税务资料。
(二)加强财务人员的素质培养
在当前这样的背景下，要想切实解决营改增后房地产行业的财务管理重点及难点问题，就要注重积极优化营改增税负的测算和评估工作。根据营改增在房地产行业的发展情况，确保其能够更好地适应营改增，房地产行业必须要改变思想观念，加强研究力度，科学分析改革对于企业的税负影响情况。并结合相应的税收政策，实现资源优势整合、流程优化、分工细化发展，不以此不断优化房地产企业的经营策略[5]。同时，需要对企业内部的各项控制机制进行不断完善，真正确保内部控制机制的建设工作能够落实到位，实现内部控制机制的合理化、有效化和规范化，进而在将内部控制机制贯穿在整个财务管理中，这样不仅可以提高财务工作效率，而且可以避免企业内部管理出现问题。通常流转环节增值税税负的高低，是直接由税率、可抵扣项目和增值税税负能否向下一环节转嫁这三个因素影响的。那么，营改增税负测试指的就是，评估改革对企业在盈利、税负等方面所带来的影响，以此了解改革前后的税负变化，保证提前对企业的会计系统、业务流程等方面进行不断优化，提出对房地产企业今后发展更加有效的税务管理模式。
(三)选用增值税专用发票，加强发票管理
要想不断优化房地产行业的财务管理工作，还要注重结合营改增后的实际情况，企业要注重选用增值税的专用发票，并加强对于发票的管理力度。可以说，增值税专用发票的应用和管理情况会直接关系到企业的利益，决定企业的税负水平。如果建筑安装企业选择缴纳增值税，那么，随着适用税率的不断提升，企业在购进材料过程中，就需要取得增值税专用发票，而这就有效封堵了上游供货商偷税漏税的漏洞[7]。如果直接向房地产开放商多开具增值税专用发票，其自身也会承担更重的税负，因此，这就有效杜绝了乱开发票和房地产企业偷税漏税的情况。所以，这就需要不断加强对于增值税专用发票的管理力度，通过制定严格的发票管理制度和措施，实现发票专人管理，有效规范发票的开具流程，避免因为虚开发票的情况，给企业带来较大的经济损失。
1.4.1 试验用药 止咳橘红颗粒，6 g/袋，生产批号151101；试验药模拟剂，6 g/袋，生产批号160101；金振口服液，10 mL/支，生产批号151017；对照药模拟剂，10 mL/支，生产批号160101；头孢呋辛酯干混悬剂，0.125 g/袋，生产批号150803。以上药物均由康芝药业股份有限公司提供。
三、结语
总而言之，随着营改增政策的有效实施，其能够有效减轻企业的赋税压力，但在实际实施过程中，会因为税率的设计变化，对财务核算方式产生直接的影响，会让财务管理陷入暂时的管理窘境，但房地产行业也需要正确对待这一问题，及时调整自身的经营模式，更好的促进自身的发展。
参考文献：
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