中国房地产业非均衡性发展研究，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 房地产业现状
1.1 房地产开发投资量呈上升趋势
1992年、1993年中国房地产开发投资增长分别为117%、165.9%，1993年的宏观调控后刹车，1994年增长为31.9%，1995年为21.4 %，1996年基本保持平稳态势，1997年有所回升。
1.2 房地产市场运作基本正常，“房地产热”后遗症仍然存在，住宅产业是投资和市场的主体
1996年全国商品房销售比1994、1995年有所上升：在建面积仍然偏大，1996年新开工的就达7000万m[2]；1996年新开工面积占在建面积比重为19.3%，而1994年、1995年分别是26%、27%；新开工面积中住宅占78.93%，竣工面积达80.39%，销售额中住宅占91.74%。
1.3 房地产业制度逐步完善，市场走向成熟
随着《城市房地产管理法》及其配套法规的出台，预售许可证制度、房屋租赁登记制度、估价师注册制度、中介管理制度、物业管理制度的相继建立，房地产市场投机活动和盲目发展大大减少，市场走向成熟；物业管理和中介服务发展较快，逐步形成了完整的房地产市场体系。
2 房地产业非均衡性发展分析
2.1 房地产业发展时空差异非均衡性分析
2.1.1 年际差异非均衡性分析。 房地产业是国民经济发展的“寒暑表”，国民经济的发展水平、速度、规模、周期波动的振幅、频率等决定着房地产业发展的水平、速度、规模及其周期波动的振幅和频率。因此，从国民经济发展的非均衡性势态可以间接分析房地产业非均衡性。
表1 GNP、房地产投资、商品房销售额增长率对比（1988—1995年）
单位：%
年份 19881989
1990
1991
GNP增长率11.30
4.40
4.10
7.60
投资增长率
53.70 21.30 11.40 31.20
销售增长率
33.73 11.23 23.25 17.85
年份 19921993
1994
1995
GNP增长率12.80 13.40 11.80 10.20
投资增长率 117.00 165.90 31.90 21.40
销售增长率
79.34 102.47 17.92 23.50
由表1 可以看出：房地产市场波动与宏观经济周期波动趋势基本一致，1988—1990年经济处于收缩期，1991—1993 年经济处于扩张期， 1994—1995年经济再转入收缩期。房地产业无论是投资，还是销售年际变化均反映了宏观经济周期波动规律。房地产业年际差异非均衡性符合中国宏观经济运行规律，但不利于房地产业的连续生产性，可能直接导致项目投资中断，造成很大的浪费。
2.1.2 地区差异非均衡性分析。 由于全国各地区房地产产业发展起步时间不同，再加上宏观经济区位差异、经济发展水平不同，所以各地区房地产业发展的速度、规模也不同，房地产市场活跃程度在各地区表现出明显的差异。
表2 东部、中部、西部地区房地产业发展对比（1995年）
项目投资规模 外资利用公司数量
(%) (%) (%)
东部 81.886.6 65.1
中部 10.8 9.4 21.8
西部
7.4 4.0 13.1
全国 100.0
100.0100.0
项目经济利率 平均价格
发展熟化程度*
(%)
(元/m[2])
东部 14.80 1614.24
W＞1
中部
5.2 879.33
W＜1
西部
4.6 924.47
W＜1
全国 13.0 1408.73
0.16＜W＜12.7
注：* 发展熟化度＝（V[,i]/C[,i]）某一区域城市建成区面积）
/∑（V[,i]/C[,i]）/n，V[,i]—某一区域房地产业投资额，C[,i]
i=1
—某一区域建成区面积。
由表2可以看出，房地产投资的东、中、西部差异仍较为明显， 投资主要集中于沿海经济比较发达、开放程度比较高的省、市、其中上海、北京和广东两市一省的投资规模接近全国总投资规模的一半，约占48.4%，而中、西部18个省、市、自治区的投资还不如广东一个省的投资规模。表现很强的地域非均衡性，虽然符合中国区域经济发展特点，但是不利全国统一房地产市场形成、发展，必须下大功夫改变现状，否则中国房地产业很难持续发展。
2.2 房地产市场经济非均衡性分析
2.2.1 市场供给——社会需求非均衡性分析。改革开放以来， 生产发展、政治安定、人民生活水平显著提高。以经济高速增长为基本特征的中国现代化进程，必然要求房地产业以较快的速度超前发展。 从1991年至1994年全国用于房地产开发的投资为5558亿元，平均每年增长95.4%，大大高于GNP的增长速度。目前房地产业占GNP的比例还很小，1994年只有3%。80年代全国城镇每年建成住宅1.30亿m[2]，90 年代以来住宅建设步伐进一步加快，1993年建成住宅面积2.05亿m[2]，1994年达到2.40亿m[2]。从1979年至1994年累计建成住宅22.8亿m[2] ， 折合4550万套。
随着经济发展，生活水平提高，“城市化”步伐加快，在今后几年内势必要求大力发展住宅建设，2000年“小康”标准人均居住面积为8.0m[2]，比目前全国城镇人均居住面积6.4m[2]高20%。国家统计局资料显示：全国有420 万困难户急需解决住房问题（人均居住面积少于4.0m[2]）， 有3000万幢危房亟待更新，有40%居民需要进一步改善居住条件。仅以上几个方面，“九五”期间共需建13.5亿m[2]住宅，平均每年不少于2.7亿m[2]，折合500万套左右。其外，中国经济的高速发展，与世界贸易组织接轨，使各行业、各地区对生产经营用房需求量骤增，预计到本世纪末需要新建、改建各类生产经营用房20亿m[2]，平均每年 4亿m[2]以上。
表3 1985、1989—1995年全国固定资产投资建设情况
项目 1985 1989 1990 1991
全社会固定资产(亿元) 2543.24137.74449.3
5508.8
全国建房面积(m[2])148859131788137171
152813
房地产开发投资(亿元)
项目 1992 1993 19941995
全社会固定资产(亿元) 7855.0
12457.9
16370.3
16277
全国建房面积(m[2])172173183449218950 240000
房地产开发投资(亿元) 731 1138 23322831
由表3和上述分析可以看出， 房地产市场供给是远远不能满足社会需求的。“九五”期间全国各类建设面积需要6亿m[2]以上， 而实际供给能力仅仅2—3亿m[2]，市场供给与社会需求之间远远达不到均衡状态，严重制约城市居民生活水平提高，不利于房地产业真正地走向市场经济道路。
2.2.2 价格——实际购买力非均衡性分析。目前， 房地产市场处于卖方状态，商品房价格居高不下，出现大量积压。有关专家分析商品房价格时指出，主要由于构成商品房正常成本方面的价格上涨过快，房屋使用功能改善和标准提高，各种税费和摊派费用过多及房地产企业的期望利润率过高造成的。
表4 1987—1995年全国商品房平均销售价格、上涨率及工资水平
年份 1987 1988 1989 1990 1991
价格(元/m[2])407.7 509
573
703 802
上涨率(%) 23.3 13.7 22.7 22.7
工资水平(元) 14591747 1935 2140 2340
年份 1992
1993
19941995
价格(元/m[2]) 1050
1280
14091710
上涨率(%) 30.9
21.99.921.5
工资水平(元)
2711
3371
45385364
另一方面，普通居民往往无力购买，住房困难。世界银行对许多国家推行住房商品化进行考察后认为， 住房价格与一般家庭收入之比在3：1—6：1之间，才有可能推行住宅商品化。根据1995 年中国城市统计年鉴，一些大中城市一般家庭平均年收入为5000—6000元，住房价格与收入比例多在12：1—15：1之间，有些地区甚至达到20：1—30：1之间，这样悬殊的比例大大地削弱了城市居民实际购买力，延缓了住房商品化的步伐。
表5 1994—1995年全国商品房屋空置情况 单位：万m[2]
住宅面积
年份合计
总计 别墅公寓 安居工程
1994
3288.61 2512.37 158.27
1995
5031.40 3881.57 263.29
209.73
办公楼商业营业
年份
写字楼 用房 其他
1994
192.14 400.79
183.31
1995
255.07 601.23
293.53
由表5可以看出， 目前商品房价格与居民实际购买力之间存在着巨大差距。正是由于价格——实际购买力非均衡性导致了房屋大量空置。价格——实际购买力非均衡性对房地产市场培育既有负面效应，亦有推动作用。
2.3 房地产投资结构非均衡性分析
根据国家土地管理局统计，1991年底全国共有经济开发区117个，1992年底猛增至2700个，1992年新增的经济开发区是1991年前历年总和的20倍。具体出让情况如下表6：
表6 1993—1995年国有土地使用权有偿出让情况
单位：人民币亿元，外币亿美元
年 出让出让有偿出让收入
地块面积
合计
征地费
份 (宗)(ha)人民币 外币人民币
外币
1993
42076
57338 405 18.4 77 0.07
1994
97405
49432 359 33.7 166 0.05
1995 105473
43092 333
6.6 81 0.04
年有偿出让收入
开发费
出让金收入 其 它
份
人民币外币 人民币外币 人民币
外币
1993
55 0.17 181 6.00
4627.45
1994
72 0.18 110 1.66
55
164.74
1995
48 0.09 174 1.18
29 5.30
由表6可以看出，1993年全国共出让土地4.2万宗，面积约5.7 万ha，1994、1995年分别出让土地9.7万宗、10.5万宗，面积约4.9万ha、 4.3万ha。对上述开发区和已出让土地的投资结构进行分析，发现有两个明显的特点：一是开发区大部分集中于东部沿海城市的城郊结合部、近郊或远郊；二是开发区的土地用于建筑豪华别墅和高级楼宇较多，真正用于普通居民住宅建设的比例并不十分高。投资结构可按物业类型与成本构成划分，具体情况如下表7。
表7 1994—1995年按物业类型分的房地产开发投资结构
单位：亿元.%
住宅
年份合计公寓别墅 安居工程
合计比重
小计 比重小计 比重
19943450 201658.4 285
8.3 1193.4
19953151 175855.8 206
6.5 1374.3
办公楼
工业用房 其 他
年份写字楼
合计比重合计比重合计比重
1994 409 11.9 65 1.9535 15.5
1995 405 12.8 56 1.8504 16.0
表8 1994—1995年按成本构成分的房地产开发投资结构
单位：亿元.%
合计 建筑安装费市政配套费
金额 比重 金额比重 金额 比重
19943450 100
144241.8
690 20.0
19953151 100
143745.6
567 18.0
设备工具费土地购置费 其他费用
金额 比重 金额比重 金额 比重
1994 832.4
67219.5
562 16.3
19951013.2
52016.5
526 16.7
由表7、表8可以看出，无论是房地产内部各种物业的投资结构，还是成本构成结构，都表现出明显的非均衡性。这种非均衡性是违背房地产业健康发展规律的。1994、1995年住宅建设分别占到整个投资的58.4%、55.8%，远远达不到投资结构均衡状态所要求的指标（70%），且内部含大量豪华别墅和高级公寓，与实际社会需求、购买力都不相符；成本构成结构亦很不合理，土地购置费与其它费用比重过高，从而导致房价过高，居民买不起。其外，大市政配套费用纳入房地产开发经营成本也不尽合理，加重了购房者的负担，阻碍了住宅市场化的健康发展。
2.4 房地产市场结构非均衡性分析
经济体制改革以来，房地产市场发展虽然很快，但是市场结构非均衡性仍然很明显，主要表现在二个方面：一是从市场层次结构发育程度看，房地产的一级市场比较活跃，而二级尤其三级市场低迷，制约了产业的市场化进程；二是从行业结构分析，上述投资额与建筑面积数据显示，房地产投资市场和建筑施工市场比较活跃，而房地产金融市场、物业管理、中介服务等严重滞后，水平很低。中国房地产市场结构是不符合产业均衡性发展要求的，已经逐步成为房地产发展的重要制约因素。
2.5 房地产市场体系非均衡性分析
我国房地产业尚处于起步阶段，加之，市场经济体制还不完善，因此，房地产业法规建设滞后，规章制度不全；宏观调控机制尚未形成，市场主体行为欠规范。因此，还没有形成较为完善的市场体系。在这样市场体系下，房地产业发展是不可能得到保证的，必须引入西方发达国家的先进管理方法，实行企业经营体制改革。
3 房地产业非均衡性发展的对策
3.1 健全房地产法规体系，加大管理力度
法律是市场经济得以正常运行的保障。多年来“房地产法规”建设一直滞后于房地产业的发展，是房地产体系中的薄弱环节，制约了房地产业的健康稳步发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》确定了比较系统的房地产基础管理制度，加之预售许可证制度、房屋租赁登记制度、估价师注册制度、中介管理制度、物业管理制度等配套法规相继出台，房地产法规体系逐步完善。为了切实贯彻房地产业政策，必须进一步健全法规体系，如房地产金融、广告、抵押等涉及市场活动和管理的规则都应有详尽的政策法规加以明确界定。除了加强立法和建立市场规范外，当前应加大管理力度，整顿房地产市场秩序，真正做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，保护国家、经营者和消费者合法权益，保障房地产业稳定健康发展。
3.2 加大投资力度，转换投资机制，改善投资环境，引进外方资金
房地产业是国民经济发展的主导产业，对社会经济发展和解决城镇居民住房问题有着重要意义。政府的宏观调控要注意对房地产市场主体的培育，促进房地产业的发展。由于特殊的国情，决定了今后要加大房地产业的投资力度，重点扶持，以满足各行业、各部门不断增长的房屋需求。同时，房地产业投资资金需求量大，国家单方面投资远远不能满足整个社会需求。因此，必须转换投资机制，改善投资环境，吸引更多的国内外资金投资房地产业。改善投资环境应该从全局利益和长远利益出发，区别轻重缓急，有计划、有步骤地从宏观上改善房地产投资环境的关键性、骨干性硬件，正确处理好东部沿海地区与中、西部落后地区之间的关系，兼顾各类物业投资环境的改善，亦要强化对外资合法权益的保护，提高政府办事效率，防止地区之间压价竞争。
3.3 加强房地产市场培育，推行房地产业市场化、商品化、证券化
由于房地产市场发育非均衡，加强市场培育对房地产业发展是至关重要的。目前，房地产金融市场滞后，不利于房地产业市场化、商品化、证券化的推行。首先要考虑成立国家房地产银行或住宅银行，来指导和调整整个房地产金融市场；其次建立专业性房地产金融组织，如住宅合作社、住宅公共积累基金会及其它住宅金融机构；再次由商业银行提供房地产信贷业务，目前上海市试行新的“按揭”方式，对活跃房地产市场起着巨大作用。大力发展面向个人购房抵押贷款业务，主要应注意三个方面：一是提高住房贷款限额；二是贷款利率尽可能优惠一些；三是适当延长住房贷款规还期限。商业银行要建立资产负债比例和风险管理机制，逐步成为自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束。自求平衡、自我发展的金融市场体系，以其来推动房地产市场化、商品化、证券化，促进资金回笼、产权流通和风险分担。
3.4 加大工资改革力度，加快住房改革进程
尽快把个人住房消费全部理入工资，以提高居民的购买力，培育住宅市场。目前，全国城镇居民住房消费仅占收入的3—5%，而储蓄率却高达12—15%，与西方经济发达国家刚刚相反。今后几年里应着手改变这种势态，普遍建立住房公积金，增加住房建设资金来源，实施安居工程，平抑住房市场价格，加快住房改革进程，改变长期以来禁锢在人们头脑中的“住房靠国家，分房按等级”福利观念，促进公房商品化、市场化，消除当前房地产市场流通“梗阻”问题。首先要适度降低商品房价格，彻底清除各种不合理的税费和乱摊派，规范政府行为；其次要提高公房租金，改革原有住房制度中的“租不养房”的局面，开始进入住房资金投入产出良性循环，刺激存量房屋市场化；再次，实行商品房与安居工程住宅对接，这是尽快消除商品房市场“梗阻”的一项权宜之计，此外，可通过提高工程质量、物业管理水平、改售为租等方式促进市场流通。要从根本上解决需求——实际购买力之间的非均衡，必须全面深化经济体制改革，建立和规范整个市场体系和市场机制。为房地产市场的正常运行创造良好的外部环境。
3.5 实行区域化政策和“梯度推进”和“中心城市辐射”相结合的发展战略
房地产发展非均衡在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性特点，而我国经济发展的区域上的非均衡性加剧了房地产业发展的非均衡。东部沿海地区房地产业起步较早，发展快，市场发育程度高，而中、西部地区较为落后。为了与国家经济重心“北进西移”趋势相适应，使房地产业的发展满足于当地经济发展的需求，并在经济发展中起到主导作用，应根据不同地区经济发展水平和市场发育程度，制定对房地产业发展或鼓励或限制的区域化产业政策。依托“中心城市辐射”，实现房地产业“梯度推进”的发展战略。