1.1 B地产项目简介
B著名地产项目位于深圳市宝安区，为城市更新项目，共有两个地块，其中01地块总用地面积为8905.42㎡，建筑容积率≤7.94，建筑覆盖率≤50%，绿化覆盖率＞30%；需配置605个停车位，用地性质属新型产业用地；02地块总用地为5924.66㎡，建筑容积率≤3.08，建筑覆盖率≤35%，绿化覆盖率＞40%，需配置66个停车位，用地性质属三类居住用地。两个地块需按绿色建筑、市政、节能、减排、环保等相关规定执行，落实海绵城市相关建设要求（海绵城市年径流总量控制率应≥70%）。落实《深圳市装配式建筑发展专项规划（2018~2020）》的相关要求，满足《深圳市装配式建筑评分规则》。地块共建设了4栋建筑，其中01地块包含1#产业研发用房，2#丁类厂房，总建筑面积91045.44㎡，计容积率建筑面积为73111.89㎡；02地块包含3#宿舍楼，4#幼儿园，总建筑面积31635.45㎡，计容积率建筑面积为18664.71㎡。
（二）报建流程
2.1前期
首先向深圳市规划和自然资源局申报开展计划立项，编写专项规划研究报告、可行性研究报告及交通影响评价、市政工程设施、海绵城市、产业规划、生态修复、土壤检测等专题研究且出具不占林地证明、拆除证明、航空限高咨询复函、集体资产备案等文件，向有关政府部门汇报，取得深圳市宝安区城市更新局批复的关于《项目城市更新单元规划》审批情况的复函。接着向深圳市宝安区城市更新局办理项目实施主体确认书，向深圳市宝安区发展和改革局办理深圳市社会投资项目备案证，跟深圳市宝安区建设工程质量安全监督局签署关于基坑支护施工的建设工程项目质量安全监管协议并取得回执，向深圳市宝安区城市更新局办理《建设用地规划许可证》和《建设工程方案设计核查意见书》同时向深圳市规划和自然资源局宝安区管理局办理《建筑物命名批复书》。
2.2中期
接着方案设计确认后分规划部分和施工部分报建同时进行：规划报建部分包含向宝安区环境保护局递交环评资料取得环境影响评估影响批复，向深圳市水务局递交用水节水报告取得建设项目用水节水评估报告备案办理回执，向深圳市宝安区水务局递交水土保持资料取得项目水土保持方案备案回执，向深圳市宝安区人民防空办公室递交人防设计资料取得深圳市人防工程建设意见征询单，向深圳市住房和建设局消防局递交消防设计取得建设工程消防设计审查意见书，向深圳市宝安国际机场安全管理委员会递交《项目净空限高报建审核申请表》取得净空限高审核的复函，向深圳市宝安区环境保护和水务局递交海绵设计资料取得海绵城市意见的复函，由主体设计院配合绿色建筑咨询单位编写绿色建筑设计专篇说明、海绵城市专篇、景观和内装设计承诺函、灵活隔断计算书、 水系统规划方案及说明、高强度钢筋使用比例计算书、建筑采光分析报告书 、节水计算分析报告、可再循环材料比例计算书、绿色建筑设计预评价申报自评估报告（新深标）、能耗模拟分析报告、视野分析计算书、眩光分析报告书、装饰性构件造价比例计算书、 自然通风模拟分析报告、场地交通站点分析报告、室外风环境模拟分析报告、外窗可开启面积比例计算书、结构规则性计算书、照明计算书递交审图机构取得绿色建筑审查报告，由主体设计院编写建筑节能设计专篇、建筑节能设计计算书、建筑节能设计报审表、建筑节能设计审查备案登记表、建筑门窗开启比例面积表递交审图机构取得节能建筑设计审查报告、向施工图审查机构递交施工图设计图纸及装配式专家审查意见、结构计算书、装配式建筑项目实施方案、取得深圳市房屋建筑工程施工图设计文件审查报告、向深圳市宝安区公共物业管理局递交设计图纸，沟通协调公共配套设施涉及各相关政府部门包括（区教育局、区卫生健康局、区民政局、区文化广电旅游体育局、区街道办、区公安分局、区城市管理和综合执法局）取得宝安区公共资源规划设计意见书，向深圳市宝安区水务局递交相关设计图纸资料取得城市排水设计许可证，向深圳市宝安区城市更新局递交完善的建筑施工图设计资料及其他相关资料，编写关于方案设计与施工设计之间修改调整的请示PPT，通过会议后取得建筑工程规划许可证，后续向深圳市宝安区住房和建设局办理《基础和主体建筑工程施工许可证》。向深圳市不动产登记中心办理《不动产权证》，向深圳市宝安区住房和建设局办理《预售许可证》（招拍挂等项目现场进度达到2/3后可预售，城市更新类项目现场进度达到1/3楼层满足预售条件）。
施工部分报建是现场施工做完初勘做基坑支护设计并收集监理合同、施工总包合同、预算书、补充协议、施工工期说明书、施工单位安全生产许可证、项目经理安全生产考核证、基坑支护设计审查合格证、施工现场燃气管道及设施确认表、公司营业执照及政府相关批文，填写施工许可阶段申请表和从事建设工程施工活动的承诺书向深圳市宝安区住房和建设局办理土石方及基坑支护工程建筑工程施工许可证，然后做详勘做桩基础设计跟深圳市宝安区建设工程质量安全监督局签署关于桩基施工的建设工程项目质量安全监管协议并取得桩基础施工许可证回执。
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2.3后期
竣工验收包含基础工程、主体工程、屋面及防水工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水工程、建筑电气工程、通风与空调工程、建筑节能部分、室外工程、节能专项验收、消防专项验收、人防专项验收、电梯专项验收、规划验收、环保专项验收、水保专项验收、竣工验收、安监评价、质监评价、竣工验收备案。房产证办理及入伙包含物业专项维修基金缴交、初始登记、房产证办理、入伙、回迁安置。物业移交包含公配移交、签署前期物业管理协议、物业移交、保修服务。
（三）建筑设计流程
计划立项后就可以开展建筑规划概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。在方案设计确认后，现场做完初勘后开展边坡及基坑支护设计然后做详勘紧接着桩基础设计。在初步设计启动前，主体设计院内部建筑、结构、暖通、电气、给排水各专业举行项目会议先就方案设计条件进行优化处理和协调专业间设计问题。在施工图设计初步完善的过程中，同时开展景观概念设计、景观方案设计、景观施工图设计和各专项设计包含海绵城市设计、绿色建筑设计、建筑节能设计、装配式建筑设计、钢结构深化图纸设计、泛光照明深化图纸设计、幕墙深化图纸设计、楼宇智能化图纸设计、高低压深化图纸设计、燃气深化图纸设计、电梯深化图纸设计、空调、热水系统深化图纸设计、厨房设备深化图纸设计、游泳池深化图纸设计等等。在施工图设计取得深圳市房屋建筑工程施工图设计文件审查报告确认后，可开展精装概念设计、精装方案设计、精装施工图设计。在施工过程中，难免会有设计变更，这有可能牵扯专业的调整，各专业将设计变更做好归档，后面竣工验收需要将所有的设计变更汇总到竣工设计图纸当中。
（四）施工阶段流程
实施主体确认后开展房屋拆除、管辖迁改工作，然后在已有资料和地质测绘与调查的基础上，对场址进行勘探和测试工程。经过选址勘察和初步勘察之后，场地工程地质条件已基本查明，再对具体建筑物地基和具体的地质问题进行详细勘察，为进行施工图设计和施工提供设计计算参数和可靠的依据。岩土工程公司完成基坑支护设计，办理完土石方及基坑支护工程施工许可证后，现场方可进行基坑支护及土方施工。主体设计院完成桩基础设计且办理完桩基础施工许可证后，现场方可进行桩基础施工。主体设计院通过施工图审查办理完建筑工程规划许可证及基础、主体建筑工程施工许可证后主体部分开始到各专业的意思施工。
结合项目具体情况，将项目施工阶段划分为以下共十七部分。
1：土方外运施工及基坑支护工程；
2：第一、二道支撑梁施工；
3：基础部分有1、基础底板施工，包含工程桩破除、工程桩检测部分；2、 根据后浇带将基础底板划分成厂房、研发楼、幼儿园、宿舍区四大区域进行施工；
4：框架结构工程施工1、地下部分（根据后浇带分四个区域施工）包含厂房区域地下室、研发楼区域地下室、幼儿园区域地下室、宿舍区域地下室。2、地上部分至结构封顶包含厂房（11层）、研发楼（30层）、幼儿园（3层）、宿舍楼（26层）；
5：室外施工电梯安装
6：二次结构浇筑施工，含地下室浇筑施工、厂房、研发楼、幼儿园、宿舍二次结构工程施工；
7：室内抹灰工程（厂房、研发楼、幼儿园、宿舍）；
8：室外抹灰工程（厂房、研发楼、幼儿园、宿舍）；
9：幕墙工程；
10：门窗、栏杆、百叶窗工程；
11：外墙饰面工程（外墙贴砖、外墙喷涂料、外挂石材、外挂铝板等）；
12：室内及公共部位精装修工程（地下室、厂房、研发楼、幼儿园、宿舍）；
13：爬架安装与拆除工程；
14：屋面防水与保温工程；
15：地下室工程（地下室墙体砌筑、地下室门框及水电配合机电设备预埋、地下室天棚、内墙等饰面工程、地下室机电安装工程：暖通、强电、消防、弱电、地下室地面工程、机械车位安装工程、发电机安装工程）；
16：室外附属工程（室外给水安装工程、高压电工程施工、室外园林景观绿化、覆土、围墙工程）；
17：室内电梯安装与调试工程。
五、总结
在地产公司做建筑设计师除了需要了解上述的规划报建、建筑设计、施工流程外，还要提升个人的综合能力。比如，除了本专业建筑设计专业知识和掌握施工工艺外，还需要了解结构、暖通、电气、给排水其余专业的基本知识，还需要掌握装修设计知识，装配式建筑设计知识，园林景观设计知识，海绵城市设计知识，绿色建筑设计知识等其余专项设计知识。还需要提升个人编辑专业知识文本的能力、汇报能力及各种办公软件。这样才能将各方面的信息综合了解才能保证项目顺利开展。
参考文献
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[5]朱丹薇.绿色建筑设计在建筑设计中的应用思考[J].砖瓦世界,2019,(22):40
论文作者:林汇盛
论文发表刊物:《中国建筑知识仓库》2019年05期
论文发表时间:2020/4/16
标签：深圳市论文; 建筑论文; 工程论文; 建筑设计论文; 施工图论文; 地下室论文; 基坑论文; 《中国建筑知识仓库》2019年05期论文;