乡村振兴战略是党的十九大提出的一项重大战略，是关系全面建设社会主义现代化国家的全局性、历史性任务，是新时代“三农”工作总抓手。长期以来，普遍存在农村整体发展落后，农业基础薄弱，农民增收困难，农村人才、技术等资源要素短缺等现象，主要是农民资金不足导致的。农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等，集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一、农业产业得不到有效的金融支持等问题已经成为城乡发展、乡村振兴的掣肘。集体土地上不动产登记工作的开展已迫在眉睫。
集体土地上不动产登记的研究与探讨
◎胡燕
尽管我国《不动产登记暂行条例》已经实施，但是针对集体土地上不动产登记与国有土地上等其他不动产登记差异的基础上，如何合法合情合理开展工作，切实解决集体土地上不动产登记中现存的问题。文章将结合浙江省富阳区集体土地上不动产登记的实际情况进行分析。
(1) 川藏高速公路崩塌极为发育，具有机制复杂、隐蔽性高、规模大和危害强、发生突然、防治困难的特点，在我国崩塌研究中具有典型性和代表性。
一、富阳区集体土地上房屋登记情况
1988 年，富阳区按照浙江省人民政府《印发〈浙江省城镇房屋所有权登记发证办法〉的通知》（浙政（1988）8 号）精神印发了《富阳县房屋所有权登记发证实施细则》。同年9 月开始在常安、受降、灵桥等七个建制镇开展集体土地上的房屋登记工作。为了方便乡镇发证，还在新登、大源两个建制镇建立了房地产管理站，负责开展辖区内周边乡镇集体土地上房屋登记的受理及审核等职能。
截至2015 年12 月31 日富阳区城区和建制镇集体土地确权登记发证具体情况如下：
二、周边区县市集体土地上房屋登记的具体作法
彭柏林教授在公益伦理概念的界定中指出：“……是依据一定社会伦理道德的基本价值观念对公益救助活动的客观要求所进行的理性认识和价值升华。”[2]彭柏林教授认为公益伦理的产生是建立在人们对蕴涵在公益救助活动中的道德必然性的认识和把握的基础之上的。因此，以非政府、民间的形式对社会弱势群体实施人道救助的社会活动——公益救助是公益伦理得以展现的载体和基础。
1.桐庐：2004 年以前发过证，后来因拆迁暂停办理。2013 年7 月17 日印发了《桐庐县集体土地范围房屋登记操作规程（试行）》，文件明确了集体土地范围内的房屋登记的类型、登记程序、申请人的确定、登记所需材料、特殊情况的处理方式等，该操作规程出台后共发放了31 本房屋所有权证，办理抵押登记2 户。
例如进行“统计”这一内容的教学时，高中生虽然对统计有了一定了了解，但是两点一线在生活中接触到的统计类知识是非常有限的，学生还是只能机械学习统计方面的知识。而使用微课，视频中有大量关于这方面的资料和生活素材，在观看时让学生感觉他们身在其中，然后在学生的头脑中建立一个丰富和感性的理解。学生能够对统计随机抽样以及分层抽样等概念有清晰的认识，对样本标准差以及平均值的计算这方面知识的学习也就非常容易了。
专题调研周边区县市就集体土地上房屋登记问题的一些做法。
房屋登记相关法律法规历经调整和修订后，已经日趋完善并渐成体系，以我区为例，当前集体土地房屋登记工作中存在的问题主要有以下几方面。
2.建德：1992 年以前规划区内、1997 年6 月以前规划区外的，需提供农村集体建房批文或采取申请人具结（村集体经济组织及乡镇街道盖章证明建房事实情况）；1997 年6 月至2008 年，规划区外，提供选址意见书和村镇建设工程规划许可证；2008 年至今，规划区外，提供乡村建设规划许可证；1992 年至今，规划区内，提供建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。超建面积处理分为三种情况：一是超土地批准范围的，补超土地范围的面积后予以登记；二是超批准建筑面积的，在5%以内按照实际建筑面积办理；超面积在5%以上的，层高、楼层符合规划审批的，按照批准建筑面积办理登记，剩余部分个案办理；三是超层的一律不予办理。2011 年10 月13 日，建德市人民政府印发了《建德市农村居民房屋抵押贷款办法（试行）》，之后对集体土地上房屋办理了抵押登记。但由于办理抵押登记需提交村民代表大会关于农村居民房屋抵押贷款相关事项的决议、村民委员会同意处置承诺书、权利人同意处置农村居民房屋承诺书等材料，目前只办理了2 份。
5.各个时期的批建单位、批建标准不统一，造成提交批建建设证明文件无法统一。农村建房最早由村委会批准，后由村委会、乡镇两级审批，随后又变为村、镇、县三级审批，不同时期审批部门不同，审批的标准也不一致。这也给房屋登记机构的登记发证工作带来一定的困难。
4.土地使用权登记以“户”为单元进行登记，造成房屋所有权人认定难。2010 年开始，我区国土部门对宅基地使用权人以“户”为单元进行登记，造成“登记申请人”认定困难。在房屋流转或抵押时，权利主体不清晰势必受到影响。
三、集体土地登记存在问题
3.淳安，90 年代初曾发过证，后暂停，现在正准备发证。
DR-1型干眼仪对泪膜脂质层光干涉图像的观察结果显示戴镜后1个月较戴镜前比较泪膜脂质层分级出现下降，差异有统计学意义（P＜0.001），3个月和6个月时趋于稳定，与戴镜前比较差异无统计学意义。见表1。
1.土地、规划等要件证明资料普遍存在缺失、不够规范现象。部分集镇沿道路两旁的农民宅基地批准的土地、规划用途为商住楼，实际用途一楼为商业，二层以上为住宅或宾馆等。《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织、农民集体所有的土地或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。在集体土地上建商住楼而且房屋登记性质为商住，显然被法律所禁止。
2.违章建设现象较为严重，超建部分处理复杂。由于历史原因，未批先建、多占宅基地的现象比较严重，还有的在合法房屋上搭建违章建筑。若要先进行违建处理，村民认为办证手续麻烦，还要多花钱，索性不办了。
3.集体土地上房屋流转的限制，必然影响村民办证的积极性。根据《土地管理法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权；《担保法》明确规定，农村宅基地不能抵押。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，仅村民之间，农房所有权方可流转。所以集体土地房屋抵押登记面临着合情、合理、不合法的尴尬局面，流转的限制最终必然影响农民办证的积极性。
音乐欣赏教学情境设计时，需要调动多种教学手段，特别是多媒体的运用，可以为学生带来更直观的学习体验。如欣赏苏少版小学二年级音乐上册《打花巴掌》这首歌曲时，教师在课堂之初，为学生设计一个“杯子节奏游戏”：这桌子上有六只杯子，老师先来打出一个节奏，大家仔细观察，看谁能够掌握住要领。教师操作之后，并进行示范讲解：看我第一拍是强拍、第二拍是弱拍、第三拍又是强拍……这样就构成了强弱强弱强弱的节奏。学生跟随教师一起展开尝试，很快就掌握了基本要领。教师利用多媒体播放《打花巴掌》，让学生利用相关节奏打出强弱拍子。学生在不断操作实践中，对节拍的强弱规律有了更深刻理解，由此潜移默化地提高了音乐素养。
4.临安，集体土地上房屋可以办证的。
四、集体土地登记解决的对策建议
根据上述情况，结合目前现状，提出以下工作建议：
1. 规范登记行为，依法实施登记。土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第三条的规定执行，符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第四十一条的规定执行。以上两项材料是集体土地房屋登记的核心材料。集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守国家法律和有关规定。因此，不动产登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登记。
2.积极争取地方政府出台相关配套政策。全国很多地方政府出台了相关的政策规定及配套措施，对集体土地房屋所有权登记工作进行积极的探索、尝试和突破，为登记机关开展登记工作提供了切实法律保障。有效地激活了一直处于“冷冻“状态下的农民资产，促进了农村经济的进一步繁荣与发展，取得了社会认可和当地群众的拥护、支持。
3.采用试点先行，以点带面逐步铺开。因农房存在的上述问题，工作的开展不能一蹴而就，建议采取先易后难、试点先行、循序渐进的方法，在试点中总结经验教训，然后再全面铺开。
1.2.1 原位末端标记法(TUNEL)检测胎盘滋养细胞的凋亡:参考罗氏凋亡试剂盒说明书，切片脱蜡、水化、漂洗，蛋白酶K孵育30 min，过氧化氢浸泡5 min，TUNEL反应液暗室37 ℃孵育60 min，PBS冲洗终止反应，滴加Converter-POD于37 ℃水浴箱中孵育30 min，最后DAB显色10 min，苏木素复染，封片。光学显微镜下观察胎盘滋养细胞的凋亡程度，计算滋养细胞凋亡指数。罗氏Tunel凋亡检测试剂盒购自基因科技(上海)有限公司。
4.历史遗留问题构建完善的纠纷处理机制。针对历史遗留问题，相关部门应该尽量构建完善的纠纷处理机制，确保能尊重农民群众的意见和建议，实施有效的处理，保证工作顺利推进，维护农民群众的合法权益。
（作者单位：杭州市富阳区房地产管理处）
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