摘要：房地产开发项目在我国经济发展中有着主导型作用，也是我国建设发展的基础，随着经济实力的飞速发展，我国在经济基础和市场规模中都为房地产开发项目打下良好的基础，初步进入经济结构转换的调整阶段，现如今由于市场的转变和人们需求的转变，房地产行业也要顺应时代进行开发，许多企业正寻求新的经营模式，从而更好的推动我国经济发展趋势，本文从我国房地产发展现状、房地产开发的客户需求、跨界合作经营模式、现金流管理等四个方面研究房地产开发的经营模式。
关键词：房地产；开发项目；经营模式
房地产作为我过经济发展的支柱型行业，具有很强的企业关联效应，房地产开发能带动其他行业的发展，例如建材行业、设计行业、零售行业、机械行业等，能够带动多种产业迅速发展，给人民提供更全面的就业机会，甚至影响到国内各地的经济建设，加快城市住宅建设，解决人民住房条件，改善居民居住质量[1]，同时影响城市文明建设、教育文化发展、家庭居住配套设施、人民生活水平等，在当代社会不断发展中，房地产产业已经形成了强大的规模，在社会中占有无法代替的地位，在当今市场环境的变化中、政府政策的调整下，房地产开发项目的经营模式需要不断的创新，需要一种新型的经营模式，适应当前社会飞速发展的形式，为我国经济做出贡献。
一、目前我国房地产产业的发展情况
目前，房地产行业在我国经济发展中起到了举足轻重的作用，在过去十年，房地产行业处于上升阶段，房地产企业依靠当宽松的货币政策和当地政府对土地财政的依赖，导致房地产企业利润快速增长，而房地产行业高速发展的“黄金十年”由于人口红利的逐渐消退，这种开发模式已经不再适合当前经济形式。随着中央和地方政府对房地产行业的不断规划和调整，我国房地产行业在不断改善中渐渐走向成熟，房地产行业进入微调使其，由于社会不同年龄和不同阶级的出现，居民在文化教育、休闲娱乐、投资地产等方面有着不同需求，房地产传统的经营模式已经不再适合当前飞速发展的社会，需要结合客户的具体需求创立全新的经营模式。
二、房地产开发的客户需求
（一）客户需求的具体分析
我国当前社会，依据不同年龄、不同职业、家庭因素等方面，对房地产都有不同需求。根据我国当前社会的贫富差距分层化，对客户需求理性的分析是房地产开发项目的经营模式创新的关键，由此可以判断[2]，经济条件一般的家庭，如初步建立家庭的年轻人，在房地产需求方面看中价格因素、地理位置、户型等因素，对周边配套设施、交通是否便利等因素可以稍微做出让步，而经济实力处于中上等的居民，对房地产的要求就会更高，需要居住环境更好，地段是否利于未来投资等方面进行考量，在居民生活条件多种多样的情况下，房地产的需求不仅限制于地理位置和户型等因素，更要延伸到物业安全、文化交流、社区福利等方面。以满足人民对生活质量的品质要求有所提高。
（二）根据客户需求建立经营模式
根据居民对生活水平的要求和物质生活的追求，我国当前在房地产开发项目上也应顺应居民需求，从刚需房到居住条件改善再到建立别墅，从普通居民到高净值居民全方位覆盖，从建材、施工等方面入手，认真把控每一个环节，对房地产行业的员工进行层层监督，确保施工质量一流，保障客户安全，在以周边配套设施完整为基准的前提下，给客户打造归属感，对周围环境加以美观，社区气氛加以营造，居民委员会由居民选举产生，居民居住制度由居民协商制定，在当地开发公司设立论坛，给居民设立投诉通道，能够第一时间关注居民问题，了解居民建议，及时帮助居民解决问题，让每个居民都融入进社区生活，提供良好的客户体验，营造和谐安逸的生活环境。
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三、跨界合作经营模式
在居民需求多彩纷呈的当今社会，想要精准的锁定客户的广泛要求，房地产已经开发了诸多经营模式[3]，例如将房地产产业与其他产业相结合，在不同领域进行融合、对接，将房地产企业和商业资源相结合，跳出原有的格局思考问题，将房地产企业与体育、文化等行业相融合，衍生出一种全新的经营模式，这种跨界的经营模式，在选择确定目标后要与其建立一种长期稳定的联盟关系，可以取长补短，一方面提高房地产的附加价值，另一方面可以增加税收和就业率，让客户资源共享。
现如今市场竞争激烈，各个行业都在寻求战略伙伴，目标一致的企业联手建立坚实可靠的关系，合作共赢，房地产作为一个新型的跨界合作经营模式中，可以吸取其他跨界营销的成功经验，加以改造学习和借鉴，提升房地产开发项目的价值。
四、现金流管理
（一）现金流对房地产的意义
房地产项目的开发需要大量的资金投入，其中土地的购买、建设实施过程中建材的费用以及人工费用，都要依靠大量的现金来平衡，以确保房地产开发的顺利进行。因此，需要长期稳定的融资渠道，房地产开发项目需要长时间的发展进度，期间任何资金链断裂都会影响项目开发，现金流是整个房地产开发项目的最重要的一部，我国房地产行业目前市场虽然火爆，但随着房屋价格的不断飙升[4]，政府干预出行限购等措施冲击市场，对房地产资金回收造成冲击，因此房地产开发很同意导致资金短缺，另房地产开发项目资金风险极高。
（二）房地产现金流风险的管理
企业建立有效的现金流预警系统，对房地产开发项目的资金风险进行预测和分析，保证资金快速回笼，应注意以下几点：
1.随着我国政府对房地产开发行业的调控，对放假大幅度上涨的局面加以抑制，在这种情况下，就要避免住房大量囤积，囤积房源会占用房地产企业的大量资金，给企业资金回笼造成巨大压力。
2.现如今大量有购房意向的人都在观望地产行业，不会贸然购房，房地产企业应对与这一现象推出活动，增加房子购买率，尽快消耗库存，可以使房地产企业加快资金周转，解决资金紧张问题。
3.给销售住房增加利润，扩大商品价值，例如将毛坯房加以改造装修，对物业管理等安全服务加以提高，为商品房增加利润，扩大价值。
4.减少自身成本的支出，成本重点放在产品规划和设计方面。施工进行中提高效率，把控资金投入，减少不必要的支出，可以为房地产开发节省流动资金。
5.可以引入合作伙伴，进行跨界经验，通过融资手段解决房地产开发资金短缺问题吗，这种方法能快速有效的解决资金周转问题。
房地产开发在我国经济发展和建设中有着关键作用，也是我国经济中的一大亮点，更在我国经济建设中有着基础性和先导性的作用，目前我国房地产开发和经营规模达到了前所未有的水平，但是随着我国人民对住房要求的不断增加、消费观念的不断更新，促使房地产行业蓬勃发展的同时，也对房地产开发项目的经营模式有了更高要求[5]，房地产开发项目应实现最佳的经营模式，从而为满足人们体检更高的居住需求。房地产行业是一个随着时代变化的行业，合理的经营模式要紧跟社会发展的趋势，在以社会飞速发展的前提下，不断寻求创新的方法，开辟全新的经营模式，带领我国其他行业蓬勃发展，给人民提供更多就业机会，促进我国社会发展，推动我国经济的领先。
参考文献
[1]章瑶瑶."论房地产开发经营的项目管理."现代经济信息.(2014):64.
[2]姚雅平."房地产开发经营的决策."商业文化(学术版).08(2009):22-23.
[3]贺玲玲."房地产开发项目经营模式研究."金融经济No.490.16(2018): 150-151.
[4]吴迪."连锁经营模式与传统商业经营模式的比较."企业家天地（下旬刊）.9(2012):263-264.
[5]徐凯得."经营理念和经营模式的创新."农业发展与金融.11(2005):64 -65.
论文作者:林意文
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/8/2
标签：经营模式论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 居民论文; 需求论文; 房地产行业论文; 《基层建设》2019年第9期论文;