摘要：房地产评估行业是随房地产行业兴起而产生的，其主要作用就是对房地产价格进行综合评估。本文将先对房地产评估内容进行简单的介绍，之后针对房地产评估中存在的问题及对策进行详细论述，以供参考。
关键词：房地产评估；房地产价格；对策；
房地产评估是近年来新兴起来的行业，在发展过程中存在着一些问题，这些问题如果不能得到有效的解决，将对房地产评估行业的良性发展产生影响。因此，工作人员应该积极对工作中遇到的问题进行分析和总结，找到解决的办法，以促进房地产评估行业的快速发展。
1房地产评估
房地产评估主要就是对房产进行估价。由持有专业资格证书的工作人员，遵循估价的原则，按照规定的程序，采取合适的评估方式对房产价格进行综合分析，给出特定时间的合理价格推测结果。房地产评估的结果与估价人员并没有太大关系，主要借助的是模拟房产市场价格形成规律，最终推算的特定时间价格结果，因此，房地产评估结果都具有专业性及技术性价值。房地产评估的类型有三种，分别为一般评估、抵押贷款评估及特定评估。
1.1一般评估
房产交易双方因房产价格发生争议时，借助评估手段解决争议，使双方对房产价格达成一致的手段称为一般评估。一般评估并不具有法律效力，它代表的是某一时间、某一地域、某一房产的价值结果，只能作为价格参考。
1.2抵押贷款评估
抵押贷款评估是购房者需要金融支持时，将自己的房产抵押给相关机构或单位所做的一项评估工作，主要是对房产的价值进行估算，以此确定贷款金额。通常情况下，抵押贷款评估是由专门机构负责执行的，其具备一定的法律效力和约束力，但是评估值相对较低。
1.3特定评估
特定评估一般是由房地产交易管理部门开展的评估工作。该评估是对买卖过程中明显低于市场价格水平的房产实行评估作业，从而保证交易的公平性、合理性，维护买卖双方的利益。特定评估同样具有相应的法律效益，且在评估完成后，可根据评估值来进行缴纳税金的计算。
2房地产评估中存在的问题
2.1法律法规体系的健全性较差
法律法规体系的健全性是促进房地产评估工作顺利进行、确保房地产评估结果准确性的重要依据。不过由于我国房地产行业的起步时间较晚，在立法上还存在着诸多不足之处，影响了评估体系的构建。现有的相关房地产管理方法主要是针对整个房地产行业管理的，涉及的房地产评估内容较少，这使得房地产评估过程中会遇到一些阻碍。所以有必要结合现今实况，制定一系列规章制度，从而确保房地产评估作用的发挥，推动行业的健康稳定发展。
此外，在法律法规体系建立和完善过程中，应结合区域市场经济发展的特性实行综合考量，以免规章制度在落实过程中受到诸多阻碍，影响实际推广效率。同时相关部门还需加大各区域监管力度，以此来保证法律法规落实的有效性，避免违法乱纪等情况的出现，继而阻碍房地产行业的长久稳定发展。
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2.2房地产评估业务市场环境的规范性较差
由于房地产评估发展时间较短，很多内容的设置还不是十分成熟，要想实现规范性发展仍需进一步努力。目前房地产评估业务市场环境的不规范性主要表现在以下几方面上：
其一，房地产评估工作的开展需要与政府部门进行协作方能实现，这就要求相关工作人员要同政府部门进行及时沟通和交流，以此来推动评估工作的开展。但是目前很多工作人员为了获取更多效益，往往会采用非法手段来达到目的，市场环境中不良风气较为盛行。其二，在房地产评估行业发展过程中，评估机构数量以及参与人员也在逐渐增多，很多企业为了在市场竞争中站稳脚跟，制定了一系列业务竞争模式，其中就存在着一些非法竞争的情况，该现象扰乱了市场环境，导致各类矛盾问题的产生。
2.3从业人员自身能力参差不齐
房地产评估行业对于从业人员的要求相对较高，不仅要求其具有较强的市场、金融行业的分析能力，还要求其具有准确的客观评价能力，这样才能保证评估工作的科学性、准确性。不过目前房地产评估工作开展中，由于从业人员的来源渠道不同，自身的业务能力水平也存在一定差异，整体素质存在着参差不齐，阻碍了评估工作的开展。另外，由于评估机制和培训机制的不合理性，业内人员在学习中存在较大的认知偏差，很多从业人员认为只要考试通过即可胜任评估工作，却忽略了工作本身的专业性，导致工作开展中存在诸多问题。再加上人员自身学习和深造的意识及条件较差，同样抑制了从业人员专业素质能力的提高。
3房地产评估中尚存问题对策的分析
3.1完善法律法规的相关内容
在我国现有的房地产管理法基础上，结合国情需要制定房地产评估管理的相关法律条文，以此实现房地产评估行业的规范化管理，推动行业的良性发展。同时各地政府部门还可以根据自身情况，完善房地产评估管理的相应措施，以保证各项管理内容和措施的稳定落实，提高房地产市场评估效率，减少恶意竞争等问题的产生。
此外，针对房地产评估中，存在的违法乱纪、恶意竞争等问题，还应制定一系列较为严格的管理措施和方案，加大监督管理力度，从而避免问题的产生，推动房地产评估市场的稳定发展。
3.2对现有的房地产评估执业环境进行优化
针对工作人员的职业道德问题，仅仅依靠相关法律法规的约束，是很难提高工作人员职业素养的。相关部门还需要制定有效的治理措施，通过综合治理的方式来提升工作人员的整体素养，让从业人员树立正确的工作准则，不断提高自身的专业能力，营造良好的房地产评估职业环境。
基于此，我国首先需要结合房地产评估行业的现状，制定一套完整的从业人员数据库系统，收集现有房地产评估机构的信息数据，并对其进行整理和分析，实现等级的有效划分。其次，数据库系统也可以对机构进行实时监控和记录，更好的了解机构运行情况，并对其中存在的不良行为予以严加管理，以此来加强房地产评估作业的准确性、科学性，提高我国相关法律法规的落实效率。最后，各区域内的房地产评估机构还应定期开展从业人员培训工作，优化员工的职业道德水平，不断进行新知识、新理念、新措施的学习和应用，更好的完善房地产评估体系，从而改善现有的房地产评估执业环境，促进行业的良性发展。
3.3完善从业人员培训评估机制
完善房地产评估从业人员的培训、评估机制是提升从业者素质，优化评估市场的有效措施，具体表现在下述几个方面：
1）定期开展评估业务人员业务能力培训，加深其对房地产及相关行业金融市场的认识，提升其对市场信息的把握能力，不断完善自身专业素养；
2）细化房地产评估从业评估机制，将传统的“一道门槛”的评估形式细化为“多阶梯、递进式”发展模式，从而激励评估从业者不断深造，实现个人评定级别的提高，为优秀的房地产评估人员提供更为客观的评价及更为广阔的发展空间。
4结束语
结合以上论述可以看出，同发达国家相比，我国房地产评估行业的发展较为缓慢，仍存在着较多问题。再加上我国现有市场环境的限制，使得房地产评估行业在发展中缺少更多的技术、经验以及法律支持，阻碍了房地产评估行业的可持续前行。为此，相关部门需要结合现有情况，不断完善相关法律法规内容，制定合理的评估管理体系，且优化从业人员的综合素质，构建良好的房地产评估市场环境，从而推动相关内容的全面落实，促进我国房地产行业的长久、稳定发展。
参考文献：
[1]厉保全.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国市场，2017（2）
[2]王鸿婧.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国高新区，2018（12）
[3]李敏.市场比较法在房地产评估中的应用分析[J].纳税，2017（13）
论文作者:胡坚钢
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第26期
论文发表时间:2019/7/17
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