我国房地产业现状与产业升级问题研究，本文主要内容关键词为：房地产业论文,产业升级论文,现状论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、关于是否存在“房地产泡沫”与“房地产热”的争论
最近一个时期，不少专家学者和各界人士著文或发表意见分析我国房地产业的形势。 关于房地产是否存在泡沫问题，魏杰教授凭借经济学家的直觉，早在上个世纪90年代末 就以“房地产的冬天”一文提出房地产的发展存在一些问题。其后，中国房地产及住宅 研究会常务副会长包宗华先生提出了有理有据的反驳。由此开始，一场关于房地产泡沫 的论战愈演愈烈。又有人提出用“过热”或“虚热”来评价当前的房地产市场，国务院 发展研究中心市场经济研究所陈淮博士对“过热”的定义做了剖析，以此否认房地产市 场总体过热的观点。下面对他们的观点作简单的综述。
(一)泡沫论
最先提出该观点的是经济学者魏杰教授，其后复旦大学谢百三教授、天则经济研究所 所长张曙光教授、国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广也发表看法同意这 种观点。
经济学者魏杰教授认为，2001年房地产市场是房地产泡沫的第二次高潮，2002年就要 充分显示出房地产的冬天。
复旦大学谢百三教授认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济(注：谢百 三.高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来.价格理论与实践，2003，(1).)，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理 性上涨，导致商品房空置率居高不下。
天则经济研究所所长张曙光教授在谈到房地产业运行状况时认为，20年来，特别是近 几年来，房地产业的增长是相当快的，这是好事。但也应该看到，在房地产业高速发展 的背后，已经有了一些潜在的危险因素，那就是，现在房地产泡沫正在膨胀，而一些非 理性的决策仍在发展，是该给房地产业敲敲警钟了(注：张曙光.房地产：希望与危机共 存.中国经济时报，2001-12-23.)。
国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士认为，目前我国房地产泡沫已 经存在。他指出我国房地产业投资和消费连续三年出现20%以上增长，超过CDP增长率的 2倍以上，部分地区出现了房地产泡沫现象(注：王小广.地价成为引资障碍.21世纪经济 报道，2003-02-01.)。
(二)局部泡沫论
提出这种观点的以前总理朱镕基、国家经贸委副秘书长马建堂、建设部刘志 峰副部长、中国房地产业协会副会长顾云昌为代表。此外，还有许多学者的观点认为目 前中国房地产总体发展良好下的局部城市过热，与这种观点类似。
前总理朱镕基2002年11月4日在泰国访问时曾表示，内地某些城市的房地产已出现过热现象，中央会严防出现房地产泡沫经济(注：要严防房地产泡沫.香港商报， 2002-11-04.)。
建设部刘志峰副部长认为，目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过 快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险(注：刘志峰.高地价成为引资障碍.21世纪经济报道，2003-02-01.)。
国家经贸委副秘书长马建堂认为，2003年一季度，房地产投资在去年高基数的基础上 ，增幅仍高达34.9%，比去年全年高13个百分点。当前我国房地产建设确实出现了局部 过热和结构性问题(注：马建堂.关注经济运行新变化.经济日报，2003-04-28.)。
(三)非泡沫论
该种观点以中国房地产及住宅研究会副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、华远集团 总裁任志强为代表。
中国房地产及住宅研究会副会长包宗华认为，当前房地产市场并没有出现房地产泡沫 。其理由主要有：一是1998年以来每年的商品房销售增长率大于投资增长率，我国已出 现消费带动供给的正常态势；二是近年房价平均增长3.8%，处于稳中有升的局面；三是 没有达到住房积压过多的程度；四是房地产行业平均利润，最高为3.2%，有3年亏损， 属于低利润范围。
经济学者萧灼基教授认为，房地产有一定的空置率是正常的，如果没有，房屋的周转 就会出现问题，问题的关键是空置率不能过高。华远集团总裁任志强认为，房地产泡沫 的论题最终将由市场作判断。他认为支撑房地产泡沫存在的论据还不充分，其理由主要 有：(1)从全年已竣工的商品房数量与销售的总面积数量相比，销售率在96%以上；(2) 我国和世界各国的房价收入比的差别都很大，根本的原因不只在于中国城市居民的GDP 水平和收入水平尚很低，重要的在于中国的收入非完全货币化(注：资料来源于新浪房 产，2003-01-13.)。
(四)过热论或虚热论
最近，王小广博士在谈到我国房地产业时又用“过热”来形容我国房地产业的现状(注 ：王小广.房地产业不能再非理性繁荣，2004-2-2(第5期))。他认为房地产的过快增长 让人担忧，这种过热非一般的市场性过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质； 如果持续过热会增加金融系统的不确定性，带来风险。
张泓铭先生曾以房地产投资需求比例过高来说明目前房地产存在“虚热”，有可取之 处，但需要数据来支撑。
张成福先生曾提出我国的房价收入比过高，目前我国大部分城市是1∶7到1∶15，而国 际公认1∶6比较合适，这也说明我国房地产业出现了一定程度的“过热”。
(五)非过热论
中国房地产及住宅研究会副会长包宗华最近也著文表示，我国房地产业的发展仍在健 康范围。他说房地产业是需要率先发展的先导性、基础性产业，其发展速度平均年增幅 19.5%仍在健康范围。
国务院发展研究中心市场经济研究所陈淮博士对“过热”的定义做了剖析，并以此否 认房地产市场总体过热的观点。“过热”的第一个定义，是指资金投入规模严重超过实 物可供量。但目前，钢材等原材料不存在像海南房地产热时供应短缺的情况。“过热” 第二个定义，是某个产业过多占据某种资源而制约了其他产业的发展。但目前其他产业 并没有因为房地产热而从银行得不到贷款。第三个定义是，产业过度发展，对货币造成 需求，造成利率上升。而现状也不符合这一定义。目前市场的预期是降息，而非升息。 因此，不能用“过热”来衡量房地产。
二、我国房地产业的现状和存在的问题
房地产泡沫实质上是由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱 离了实际使用者有效支付能力的情况。近年来，最典型的房地产泡沫事件要数日本的地 价泡沫了。1960-1990年的30年时间，日本的GDP增长了17.4倍，而地价上涨了56.1倍， 房价上涨了40倍，是历史上影响时间最长的房地产泡沫事件。
房地产“过热”又称为“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新供给增长的 速度时所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。它是产生房地产泡沫的诱因 ，只有在房地产开发过热的基础上大量的炒作，导致房地产价格持续升高，才能形成房 地产泡沫。近几年我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平的提高和政府启动 内需的政策，都为房地产业的发展注入了活力。总体来说我国房地产业的发展仍在健康 范围，但是一些局部性、地区性和结构性的问题也必须引起足够的重视。
(一)投资情况
房地产投资稳步上升，局部显现热点，但发展仍在健康范围。
1.从投资总量来看，1997—2003年每年投资增长的环比，分别为-1.2%、13.7%、13.5% 、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%，平均每年增幅为18.6%，这与固定资产投资增长率基 本同步，并没有出现1992-1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。况且若使用 不变价格，以上环比数还要小一些。许多专家学者分析认为，在国内生产总值每年保持 7—10个百分点的持续增长时期，房地产作为需要率先发展的先导性、基础性产业，每 年增长以保持15-20个百分点为宜，而且允许个别年份稍高一些。可见，从1998年以来 ，我国的房地产投资虽然一直快速增长，但其增长速度仍属于健康发展的范围之内。
资料来源：《中国统计年鉴》，中国统计出版社，各年
2.房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，其中普通 住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%(表1)。但 是在住宅投资中，普通住宅和高档住宅所占的比重为90%左右，而经济适用房所占的比 重仅为10%左右，这表明普通住宅和高档住宅的增长速度过快，而经济适用房投资严重 不足。
表1：房地产开发投资结构
年份 住宅
其中：普通住宅
别墅
经济适用房
写字楼
商用房
其他
1997
48% 38%5%6%
12% 13% 26%
1998
68% 45%5%7%
12% 13% 17%
1999
64% 49%4%
11%8% 12% 16%
2000
66% 50%5%
11%6% 12% 16%
2001
66% 51%6%9%5% 12% 17%
资料来源：《中国统计年鉴》，中国统计出版社，2002年。
3.从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三 大经济带(图2)，从2002年1～9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、 山东投资增长率分别为29%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。这些地区房地产投资 热有其合理的因素，也有令人担心的一面。与其他产品一样，房地产投资也要以需求为 后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。
(二)供求和空置情况
总体情况良好，但商品房空置率问题值得深思。
近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素 。从1998年到2003年11月，每年全国商品房销售的增长率分别为39.7%，28.1%，30.1% ，29.4%、23.7%和38.7，均高于前面列出的住房投资的增长率(图3)。
但是，我们也应该看到从1999年到2003年，商品房的投资呈上升趋势而销售面积呈下 降趋势。2002年商品房的空置面积总共约13000万平方米，其中新增商品房空置面积755 3.5万平方米，空置1年以上的商品房5446.5万平方米。2000-2002年商品房的空置率分 别为16.7%，15.4%和26%，超过10%国际警戒线。空置率问题的确值得我们深思。首先， 空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压 银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种 产品都需要合理的库存，合理的商品房空置率也是房地产市场周转的需要。但是过高的 商品房空置率就值得我们深思了。
(三)价格情况
价格基本平稳，结构变化突出。
1.全国总体平均价格的走势基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅较小， 在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。但是，全国一些大中城市的房屋销售价格涨 幅较快，2002年1～9月份，宁波、南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别 为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。
资料来源：《中国统计年鉴》，2002
2.从结构看，非住宅和住宅中的别墅、高档公寓价格高。2003年第一季度，住宅价格 增长5.2%，比非住宅价格上涨高2.7个百分点，其中经济适用房、普通住宅和豪华住宅 价格分别上涨3.8%，5.8%和2.3%。2003年第二季度，住宅价格增长4.8%，其中经济适用 房、普通住宅和豪华住宅价格分别上涨3%、5.2%和3.3%。普通住宅增速高。
但是，面对走低的房价，广大老百姓仍然买不起房子。究其原因有下面几个：一是土 地批租政策等的不合理，使得房价构成极不均衡，直接导致商品房价格偏高。现行商品 房价格主要包括地租、房地产开发成本、房地产经营成本和相关的税费、开发商的利润 四大部分。土地地租一般是50年一次交清，这就使得土地的地租在商品房价格中占的比 重过大。二是我国目前实行的以售为主的住房价格取向，进一步加剧了住房价格偏高的 态势。三是“圈地炒地”现象的存在，使得炒房集团获得了暴利，但地价经过几次转手 越抬越高，房价也就跟着上去了。
(四)房地产金融的发展有待规范
房地产是一种投入大、价值高的资产，无论是投资或消费都离不开金融的支持。对于 房地产开发企业来说，他们不可能只利用自有资金就能完成房地产项目的开发，因此他 们必须通过银行信贷等各种融资手段来筹集资金。这几年房地产开发企业的贷款一直很 稳定，国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%左右。自筹资金和其他来源的资金所 占的比重却在不断上升(表2)。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况下 ，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款，而消费者购房的预付款除一部 分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是 从银行的口子出去的。换言之，房地产投资与消费的稳步增长都于银行信贷支持密不可 分。
资料来源：中国统计年鉴
但是，银行信贷的发展仍然让人担忧：一是炒房、炒地集团的存在，使得银行信贷资 金的使用存在不规范的地方。许多资金被用来盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施 ，使得房地产市场表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，许多城市都出现了类 似的情况。因此，分析房地产业信贷的时候关键要看银行信贷资金的投向和资产的质量 。二是银行自身体系的不健全，缺乏抵御风险的能力。我国银行资本金不足，不良资产 率居高不下，又加上我国信用制度、抵押保险制度不健全，如何提高房地产信贷的质量 是一个急待解决的问题。
总之，通过上述几个指标全国数据的分析我们可以看出，从整体来看，最近5年我国房 地产业投资和销售稳步增长，供需基本平衡，房价也基本平稳，住宅的积压状况也还没 到过多的程度。因此说，我国房地产业还在健康发展的范围。但是，我们也应该看到， 从局部地区来看也确实存在一些问题。例如，有的城市住房供求的结构性矛盾比较突出 ，有的城市投资增长过快而出现了发展过热的苗头，有的城市房价上升过快，房地产市 场行为不规范，有些房地产企业的偷税和欺诈活动正在损害着行业形象，个别房地产企 业或项目违法获取暴利以及涉及房地产的腐败问题也屡有发生。这些目前虽属局部性质 的问题，如果任其蔓延发展，也会酿成大祸。因而，我们必须不断努力健全和规范房地 产市场，把防止房地产过热发展，作为一项重要的、具有长期性质的工作来抓，保证房 地产业健康的发展。
三、政策建议
(一)进行结构性调整，促进房地产业升级
进行产品结构调整，房地产商要适应市场的需要，在开发和销售多种档次商品房的同 时，重点推出市场潜力较大的经济适用房和中高档住房。要控制和降低高档豪华房的比 重，盘活房地产三级市场。同时，还必须提高房地产企业的规模和规模效益；改变传统 的产品、价格、管理和销售方式，提高信息化水平，找到自己企业发展的特色和核心竞 争力。
进行地区结构调整。目前，房地产开发的热点地区一般集中在一些大城市，如北京、 上海、广州、青岛等。这些地区不仅投资增长很快，而且房价的上涨也很快，不少地区 的房价已经达到了“天价”的程度，让普通老百姓望而生畏。可以说，有些地区的房地 产发展，特别是市区内房地产的发展已经有了一定程度的“过热”。建议今后投资郊区 化，这样可以降低成本，把价格降下来，让更多的老百姓买得起房子，也为行业的发展 开辟一条新路。
(二)规范土地市场
首先，要加快有形土地市场的建设，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平性 。公开招标拍卖可以为所有企业提供平等竞争的机会，避免“黑箱”操作的诸多弊端。 招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质、以往的开发业绩 、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有 效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅 用地供给。其次，各城市政府应对土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规 划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利。第三， 对违规违纪者，包括土地用途与规划不符，对各种以圈地谋取暴利为目的经营活动或政 府官员违法乱纪的应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
(三)完善房地产金融体制
在目前金融体制不健全的情况下，银行的房地产信贷业务，一方面受到我国的个人信 用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全的影响；另一方面，银行自身又存在着许多脆 弱性，如资本不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷 的风险。
为此，一方面我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；另 一方面金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二 级市场的发展，为房地产业与金融业的共同发展提供一个良好的外部环境。