“拆迁税负”、转嫁阻滞与社会风险防范——对大连市近14年来的拆迁调研，本文主要内容关键词为：大连市论文,税负论文,风险防范论文,年来论文,社会论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
随着城市化进程的加快，越来越多的居民因城市扩张和改造而迁出原居住地，成为引致移民，在我国又称为被拆迁人。①与主动移民不同，引致移民的被动性本身即具有一种无奈与悲壮的色彩。为了公共利益，他们不得不离开家园、失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。而且，在拆迁补偿不足的情况下，还要承受额外的经济损失。引致移民与开发商、地方政府之间的拆迁纠纷越来越多，国内的相关研究大都认为拆迁补偿不足是一个普遍的原因(朱明芬，2005；芦笙，2005；梁铁中，2006[1])。本人所进行的一项社会调查也显示，有21.7%(可多选)的被调查者认为城市房屋拆迁补偿不足是导致低收入者陷入贫困的一条路径。方耀楣等人担忧在城市拆迁的社会再分配环节中，因补偿结构不够合理引起的矛盾可能会转化为系统性风险[2]。刘祥元(2007)则认为拆迁这种强迫交易是公权侵犯私权的典型表现。何虹(2006)分析了我国城市房屋拆迁补偿不足中的土地使用权没有完全补偿的问题。
如何评价补偿不足还是补偿充分，拆迁补偿的理论标准是什么?本人曾运用多人合作博弈理论进行了论证，认为拆迁补偿应由房屋交易价格、相关损失、土地使用费退还和违约赔偿四个部分组成，这四部分补偿之和不低于被拆迁房屋同期、同类、同地段新建商品房的市场价格[3-4]。广东、浙江、山东等省以新建商品房的市场价格作为拆迁补偿标准的做法，也支持了这种观点。(1)房屋交易价格。即作为居住之用的旧房屋本身的价格。(2)相关损失。被拆迁人是被动卷入拆迁交易的，主动交易者须向其支付拆迁所引起的相关损失。(3)土地使用费退还。被拆迁人所持房产证本身意味着一种承诺与认可，承认住户拥有对该土地的居住使用权，默认了住户已经向政府缴纳了若干年的土地使用费(尽管许多住房根本就没有收取这项费用)，现在土地要另做他用，应予以退还。(4)违约赔偿。因为拆迁本身是一种土地所有者(由政府代理)的违约行为，是将原来允诺用于某些居民居住的土地改变了用途，如改为商业用地、城市公共用地，或者是用于新建居民小区但原住地居民不享受优惠等等，这都损害了原住地居民的利益，作为土地所有者代理人的政府需要对违约行为做出赔偿，费用当然是由土地的最终使用者支付。在拆迁实践中，往往只考虑第一和第二部分，而没将第三和第四部分纳入补偿范围，这也是拆迁纠纷产生的一个症结所在。因此，在本文的下述讨论中，均以被拆迁房屋同期、同类、同地段新建商品房的价格(简称为周边房价)作为拆迁补偿的参照。
二、“拆迁税”：②引致移民的沉重负担
拆迁活动本身是一个资源再配置过程，是一个普通的经济交易。但既是土地所有者代理人，又是社会管理者和政策制定者的政府介入后，这项交易变得复杂。特别是在政策不当的情况下，政府与开发商发起的交易，反而由被动卷入交易的被拆迁人付费，形成引致移民的似税负担。
(一)拆迁负担定量测算
笔者对大连市拆迁进行调研，③并结合媒体的有关我国拆迁问题的报道发现，排除零补偿和过度补偿的特殊事例，仅以被拆迁房屋原地所建的同类商品房同期价格作为参照，我国的实际拆迁补偿率平均约为80%，有些拆迁个案甚至达20%之低。而且，随着房价的上涨，补偿率逐步降低(如图1所示)。
我们在调查中发现，有政府官员担心“提高拆迁补偿标准会推动房价上涨”。提高拆迁补偿标准是不是房价上涨的推动因素呢?我们对拆迁补偿费和周边房价之间的相关性进行检验，结果如表1所示。
从表1可以看出，1993～2007年大连市房屋拆迁费与周边房价两个变量之间的相关性很强，相关系数达到0.9811105。那么，这两个变量之间，一个变量的变化是否是另一个变量变化的原因呢?下面我们对这两个变量进行Granger因果关系检验，检验结果如表2所示。
表2显示，房屋拆迁费不能Granger引起周边房价，其P值达到0.14637，而周边房价能Granger引起房屋拆迁费，其P值为0.09203，也就是在10%的显著性水平下，周边房价是引起房屋拆迁费变化的原因，拆迁补偿标准不是推动房价上涨的因素，这与该市实施的房屋拆迁的政策是相吻合的。在1994年以前采取实物补偿(换房)的方式，之后则逐步改为货币补偿方式，而且是由政府给定标准，在房价上涨幅度较大时再适度提高补偿幅度，到2006年，又改为政府给定最低补偿标准以评估价作为补偿依据的办法。与高昂的房价相比，最低补偿标准通常只及周边房价的一半甚或更低，而且在执行中，最低补偿标准又往往被解释成政府标准，通常开发商只支付比最低标准略高一点的拆迁补偿费。
得到回归方程为：
Y=527.6610+0.461140X
(5.315721) (18.28338) (1)
=0.962566，F=334.2821，D-W=1.117156
由此可见，回归方程(1)很显著，但D-W统计量的值表明，两个变量的自相关程度很高。从图1中也可以发现1993～2007年大连市拆迁补偿与周边房价变化，即房价呈线性上升趋势，拆迁补偿则表现为阶梯式上调走势，除1995年以前外，总是低于周边房价而且差距越来越大。
周边房价与拆迁补偿之间的差额呈不断扩大之势，这对于开发商与政府来说是拆迁收益增加，对于引致移民来说则是拆迁损失递增。我们利用有关数据测算如下，2002年，该市的拆迁收益为44亿元，随着拆迁规模的扩大以及补偿与周边房价之间差距的增大，至2006年达到376亿元；被拆迁居民的拆迁损失在2002年户均7.2万元，为同期城市户均可支配年收入的2.9倍，是同期农村户均可支配年收入的5.8倍；到2006年每户引致移民的损失平均达到29.2万元，为同期城市户均可支配年收入的7.3倍，是同期农村户均可支配年收入的13.9倍(如表4所示)。
(二)拆迁负担的似税性质分析
如此巨额的拆迁收益并没有全部进入政府预算，而是由房地产开发商、地方政府、某些官员和参与者共同分割了。但在被拆迁人看来，它仍然是一种由政府行为引起的“税收负担”，它具备了现行的税收定义特征，即具有税收的强制性、无偿性和一定程度的固定性特征，是引致移民无法逃避、无法收回的经济支出，是地方政府通过各种手段和路径迫使被拆迁居民最终承担下来的“税负”。
1.拆迁是引致移民不可拒绝的交易，具有强制性
城市房屋拆迁虽然是建设单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得政府拆迁许可证的情况下进行的，但拆迁是政府以国家名义批准的一种政府行为，具有国家意志性与强制性。被拆迁人在房屋的拆与不拆问题上与政府主管部门、开发商没有协商的余地，没有拒绝的权利，没有选择新的谈判对象的权利，没有退出谈判的自由，甚至连提出反要约的空间也很有限。一旦谈判破裂，就造成了事实上的强买强卖交易方式。
2.地产收入成为许多城市财政收入的重要来源，具有无偿性
地方政府基于利益最大化原则，采取低价拆房高价卖地的方式积累城市建设资金，地产收入成为许多城市财政收入的重要来源。政府与地产商人出现了越来越多的共谋。任何人都无法回避地方政府凭借公共权力试图垄断经济进步、城市价值增长收益的事实，即使政策开明的城市也不例外。
3.地方政府私下给房屋评估机构定盘子，使引致移民的经济损失具有一定的固定性
这是政府迫使引致移民承担“拆迁税”的另一手段。在拆迁操作中，摇号产生有资质的评估机构、科学评估集体土地房屋及建筑物、公正补偿被拆迁农户，是政府拆迁行为规范化的具体体现。但拆迁人事先给评估机构(人)框定一个补偿总盘子，使拆迁评估成为既定方案下的分项数字游戏。
三、税负转嫁阻滞
拆迁税是发生于拆迁活动中由引致移民承担的税收，具有或然性和非普适性特点，类似于行为税。这是由于并不是所有的房屋都要拆迁，拆迁的房屋不一定都有同样的拆迁损失，对于单个市民来说，成为被拆迁人、缴纳“拆迁税”是偶然的，对于全社会来说，拆迁税是不普遍的。这种非普适性和偶然性，使拆迁税看上去像税收家族中的行为税类，只在发生某种行为时才纳税。但它又与一般的行为税不同：拆迁税是被动的，不能像其他行为税那样通过减少或消除行为来有效地避免纳税。拆迁税的纳税人之所以被“征税”，并不是由于其主动行为，而是因为其房屋所在地被某个开发商选中，或者是因城市规划改造而征用。虽然被拆迁人可以在拆迁之前将房屋卖出，但预期的拆迁补偿水平会严重地影响成交价格，难以有效转嫁。我们对不同城市的二手房价格与该地拆迁补偿方式和标准间关系的调查发现，后者对前者的影响重大：补偿标准低的城市二手房价格偏低；同一城市中，可能被拆迁的房屋价格偏低。而且，为了规范管理，许多城市禁止纳入拆迁规划的房屋再进行产权交易。
引致移民支付的“拆迁税负”能否转嫁出去呢?税负转嫁的方式一般有前转、后转、消转和资本化四种，前转是纳税人通过提高商品销售价格的方式转嫁税负，后转是通过压低原材料购进价格转嫁税负，消转是纳税人通过改进技术、提高管理水平等途径来消化税负，税收资本化则是纳税人以压低资本品购买价格的方法将所购资本品可预见的未来应纳税款，从所购资本品的价格中一次扣除，从而将未来应纳税款全部或部分转嫁给资本品出卖者。可见，这些转嫁方式都是生产企业转嫁税负的常用途径。在拆迁交易中，引致移民不是生产者，不购买原材料，不能通过后转的方式转嫁税负；也不存在通过改进技术、提高管理水平来消化税负进行消转的可能性；在拆迁交易中引致移民只是一个出售住房的角色，不具备赋税折入资本转嫁方式的基本条件——购买资本品，况且赋税折入资本还要求必须具备其他条件：课税对象必须是资财，每年均有相同的税负，另有不予课税或轻税的资财可购，课税品必须具有资本价值等，这些都是引致移民无法满足的。
遭遇转嫁阻滞的被拆迁人，除了与购买其房屋的开发商讨价还价外，再无他途。但在既定的拆迁管理框架和拆迁运作流程下，他们的谈判砝码极其有限。
我国实行土地国有制，由政府主要是地方政府代理代行所有者职能，地方政府是主要的土地出让人，而城市房屋的所有者大多归居住者个人所有，土地所有权与房屋所有权是分离的，拆迁交易有开发商(C)、土地出让人(
)和房屋所有人(
)三方参与，构成一个拆迁系统，组成一个合作博弈。对系统中参与人的外部公正性约束有行政仲裁(G)和司法裁决(L)。在现行拆迁法规下，开发商实现拆迁活动的运作路线如图2所示(图中箭头表示沟通的方向，
表示合同关系或潜在合同关系)。其中，
是政府关于城市房屋拆迁管理的有关规定，是一个外生合同，一般的说，与开发商的介入和努力无关。但开发商与房屋所有者的合同
要受的影响，拆迁纠纷的解决路径也要受到的影响。
图2 开发商运作路线图
注：本合同路线是依据新的《城市房屋拆迁管理条例释义》的解释列示。该解释规定拆迁纠纷在经行政机关裁决后，法院方可受理。
由于地方政府是城市规划建设政策的主要出台者，又是地方性事务的行政管理者，还是具垄断性质的土地出让人，这多重身份使地方政府在系统中具有完全的势力，开发商和被拆迁人沦为可怜的“哑元”。④但开发商与被拆迁居民不同的是他拥有退出权，而被拆迁居民却无权退出，进入博弈也是被动的，拆迁系统处于失衡状态。系统中对强势参与人约束不力和对弱势参与人援助机制缺失，是被拆迁人以演变为“钉子户”的方式来呼吁社会关注的根本原因。
首先，被拆迁人退出机制缺失使拆迁纠纷难以在经济范畴内解决。进入自愿退出自由是经济交易达成和减少经济纠纷的基本条件。由于政府对拆迁活动进行行政性规范，拆迁交易变成了一项带有行政色彩的活动。被拆迁人必须在既定的条件下、规定的时间内迁出，没有退出的权利。房屋对土地的依赖性决定了房屋所有人对土地所有人的高度依赖性，在开发商与被拆迁人进行谈判前，开发商与作为土地出让人的政府就土地用途、价格、面积、期限等问题达成协约，已经成为地方政府的合作伙伴，被拆迁人是被拖入交易谈判的。进入意愿不强、没有退出自由的被拆迁人，在利益受损时的第一反应是寻求法律的支持。
其次，司法约束缺失使拆迁纠纷更加复杂。我国拆迁法规规定，拆迁纠纷须先经行政机关仲裁，对仲裁不服方可申请司法裁决，即法院不能直接受理拆迁纠纷案件。我国城市房屋拆迁的行政裁决部门为当地房屋拆迁管理部门，是地方政府的一个职能部门，由政府机关裁定涉及政府利益的经济纠纷本身缺乏公信力。实践中出现只有拆迁人选择到拆迁管理部门进行裁决，被拆迁人并不选择裁决的情况也证明了这一点。
在我国，自从建立了由行政机关对民事争议做出行政裁决的制度以来，因程序相对简略且不收费，解决纠纷的成本低而很受民众欢迎。但在城市房屋拆迁纠纷中，拆迁裁决制度却关闭了通过民事诉讼解决拆迁纠纷的大门。被拆迁人不愿选择行政裁决，对行政裁决工作持不合作态度，拒绝提供相关的证据材料，使行政管理部门裁决难以进行，也无法裁决到位，一旦裁决，又不服裁决提起行政诉讼。在不服拆迁裁决诉讼过程中，法院对行政裁决进行合法性审查，按现行的行政审判制度必然导致两种结果：一是维持行政裁决，尽管拆迁管理部门的行政裁决得到维持，拆迁纠纷并没有得到彻底解决；二是撤销行政裁决，责令拆迁管理部门重新做出决定。行政裁决不但没有解决原有的拆迁民事争议反而增加了新的拆迁行政争议(龚琪虎，2004)。
理论上讲，法院可以做出独立的司法裁决，但可行性差。地方法院的人事、经费都要依赖于地方政府，需要按地方政府的意愿行事，地方政府也习惯于把地方司法机构视为行政附属机构。地方法院无法追求独立于地方政府代理人利益的公正的价值观念，它只能机械地按照政府有关规定做出纠纷裁决，或者是选择退出，不受理有关拆迁纠纷的案件，利益受损的被拆迁人更加困苦无告。
最后，开发商与地方政府合谋实现第三方付费。在政府介入的拆迁系统中，开发商是除地方政府外唯一有退出权的参与人，但这种权利对维护被拆迁人的利益于事无补，反而增强了他与地方政府的谈判优势，具备了与地方政府合谋实现第三方付费的条件：与地方政府的特殊伙伴关系、地方政府低补偿意愿及信息不对称等。在许多强制拆迁案例中，地方政府出于招商引资的需要，开出“零地租”⑤等优惠条件并刻意压低对被拆迁人的补偿，实行“一个项目一个补偿标准”的做法，均显示出开发商在博弈中的强势地位。
从理论上来说，开发商也可以不损害被拆迁人的利益，一是用脚投票；二是调整其努力水平，但现实的可行性差。当损害房屋所有人利益的行为与开发商道德准则发生冲突时，开发商或者是退出系统，或者提高努力水平以增加对房屋所有人的补偿。但逐利是企业活动的基本目的，“偷懒”又是其理性策略，在不突破政府政策底线情况下，开发商是不会做出偏离逐利轨迹的行为的。
四、税负归宿与社会风险分析
(一)“拆迁税负”归宿定性分析：低收入者承担得更多
拆迁损失这种似税负担的归宿如何，最终由哪些人承担呢?经过考察我们不难发现，低收入者承担了更多的税负，“拆迁税”加速了社会的贫富分化。这是由于城市房屋拆迁中存在着财富的逆向转移问题，即存在着社会财富因拆迁活动而发生了从穷人向富人的转移。这种逆向转移是由如下四个方面促成的：
1.“拆迁税”的承担者多为低收入者而受益者多为高收入者
从“拆迁税”的征收与使用看，拆迁引起的财富转移是一种由低收入者向高收入者的逆向转移。近年来，被拆迁房屋一般位于道路两旁、老商业区和城市边缘地带，居住者以中低收入者、老年人或以种地为业的农民为主，由于补偿不足，拆迁使他们成为财富的转出者。这些财富或者以利润的形式被商业项目所有者最终索取，或者是作为土地出让金的组成部分增加地方财政收入，或者表现为政府财政支出的节约。第一种走向的受益者是原本富有的商家，第二和第三种走向相当于地方政府利用价格机制从被拆迁居民那里额外征得财富，而从地方财政支出中获益的人又以高收入者居多。⑥
2.低收入引致移民获得补偿相对低于高收入引致移民
从“拆迁税”在引致移民间的分摊情况看，也是低收入者承担的负担反而大于高收入者。
拆迁的具体执行者擅用自由裁量权，对不同的引致移民实行差别对待。在政府补偿总盘子既定的条件下，同样的被拆迁房屋，因引致移民的具体身份不同，所得补偿也不同。在“权势”、“关系”方面有优势者，可以得到较高标准或较大面积的补偿，反之，则得到的补偿就少；“权势”、“关系”资源相同的被拆迁人，谈判能力强者所得补偿也可能多，反之则少。有个案研究显示，同一相似房屋补偿金额相差达10万元以上。
3.拆迁恶化了低收入者的就业状况
拆迁所引起的另一个问题是导致失业，失业者既包括引致移民也包括非引致移民，但都是以非正式就业如临时工、小时工或贩卖小百货等方式为主的生活困难群体，拆迁加剧了他们的贫困。
拆迁前的旧城区、旧商铺、旧厂区内，一般都容纳了许许多多的小作坊、小店铺、小工厂和各色乡镇企业等生产单位，这些能够以低廉的产品价格维持生存的企业，一个重要的条件是其低廉的经营成本，特别是低廉的房屋租金。⑦这些生产单位吸纳了许多的劳动力，尤其是对非熟练技术工人的吸纳量很大。拆迁改建经过所谓的规范化以后，上述非正式就业的机会会急剧减少。许多小作坊、小店铺、小工厂难以承受拆迁改建后的高租金高成本而减产甚至停业，原来的就业者沦为失业人员，成为无业游民。
那些自谋职业以做小本生意为生的人，拆迁后的环境可能不允许他们从事以前的行当，许多人因此失去了谋生的手段，生活陷入贫困。
4.拆迁影响引致移民后代教育形成恶性循环
教育对未成年人的未来收入的影响是众所周知的。拆迁对引致移民后代教育的影响巨大而长远：一是搬迁后的学区不如原学区好，政府对新学区的投入少，引致移民后代所受的教育质量下降；二是搬迁后离学校较远，学生不得不疲于奔波，生活质量下降；⑧三是搬迁后孩子无处上学，或者是由于交通不便或者是户口等问题，有些引致移民搬迁后又面临子女失学问题。拆迁引起的贫困化，不仅影响引致移民当代的收入和生活，而且还影响后代的教育，最终影响后代的收入和当代的老年生活，形成恶性循环。
由低收入者向高收入者转移财富，是一项加速社会贫富分化的过程，政府应予以足够的重视。因为一个贫富差距不断扩大的社会，各种矛盾会不断累积与加剧，最终影响政府形象和社会稳定，增加政府治理社会的难度。
(二)社会风险及其流变
风险社会的突出特征有两个：一是具有不断扩散的人为不确定性逻辑；二是导致了现有社会结构、制度以及关系向更加复杂、偶然和分裂状态转变。我国拆迁纠纷的解决方式恰恰使冲突向上述两个特征靠拢，而其流变后的形式特征又在向现行的制度框架挑战。
1.解决纠纷的制度外方式增加
在遭遇税负转嫁阻滞后，没有退出权又缺失法律援助的被拆迁人处于明显的弱势地位，尤其是低收入引致移民更具典型的弱势者特征：利益表达与实现上的边缘性、经济上的低收入性、生活上的贫困性和心理承受能力上的脆弱性[1]。在房价畸高的现实面前，收入低的被拆迁人难以再购买到属于自己的住房，失去基本生活必需品，这除加剧其心理脆弱性外，更加剧了其贫困的程度。贫困是导致社会不稳定的重要因素。面对拆迁损失，引致移民往往以体制外的解决方式来维权，如聚众集会、集体上访、进京上访等，或者是变成“钉子户”。这些方式是制度内所不鼓励的，因而潜在的社会风险也更大。
近年来，拆迁上访已经取代国企改制上访，成为上访缘由中的第一位，我们对大连市的信访调研情况也是如此，说明了局势的严峻。通过集体上访、越级上访、进京上访、聚众集会等形式把事情闹大，给地方政府和拆迁人施加压力的维权形式具有无结构性和传染性，使拆迁维权活动具有人为的不确定性和不断扩散性。同时值得关注的是，近年来拆迁上访人之间的联系有不断强化之势，具有了一定的组织性，这是我们现行制度框架所不鼓励的现象。
2.“钉子户”由消极反叛向积极反叛方式转变
演变为“钉子户”是被拆迁人在用手投票无效后，将用脚投票和反叛合二为一的选择。对于一般的谈判者，参与谈判积极争取对自己有利的条件是其最初的理性反映，当谈判局势对自己不利时，退出谈判是一种保全自身利益的理性选择。但在房屋拆迁谈判中，房屋所有人是一个没有谈判资格的“哑元”，无权选择进入谈判，也无权选择退出谈判，与开发商(C)的合同关系以及发生纠纷时需要进行行政仲裁和法律裁决路径，都要受地方政府给出的的制约。在的规定下，房屋所有人的选择有二：或者接受或者反叛。坚持维护自身利益者便选择反叛，抱怨、上访、行政诉讼、要求司法裁决，等等，逐级上升，由于受地方政府法规的影响，上述行为一般都会无果而终。维权者无视搬迁期限规定继续住在断水断电的房子中表达其无声的抗议。“钉子户”以居住在不具备居住条件的房子中的困苦情境来“贿赂”主张拆迁者，这在西托夫斯基看来显然不是一次福利的改进。如还不达目的，局势恶化，开发商按照的规定起用强制拆迁程序，此时，“钉子户”的选择有三：放弃维权、消极反叛升级和由消极反叛变成积极反叛。在反叛的逐次升级中，风险厌恶者被逐渐地淘汰，能够坚持到最后并做出过激反应者极少，这一规律也促使开发商以坚持不妥协的博弈心理对待被拆迁人的反叛。但开发商的坚持，不能解决根本性问题，反而激化矛盾。“钉子户”们由消极反叛到积极反叛，不仅是方式的改变，更在于其预警意义，提醒我们必须关注社会风险。
3.黑社会势力介入反拆迁活动
与被拆迁户有组织抗争相比，新出现的黑社会势力介入反拆迁问题更令人忧心。本次调研发现，在当前的拆迁纠纷中，一些有黑社会背景的组织通过收买被拆迁人的补偿“权利”而介入反拆迁，然后与开发商谈判从中获得利益。比如，某被拆迁户按照开发商给出的条件能获得30万元的补偿，他以35万元的价格将其向开发商索取补偿的“权利”转让给有黑社会背景的组织，那些组织再与开发商交涉，以黑对黑的方式进行博变可获得几万元至几十万元甚至更多的“利润”。出于对黑社会的惧怕，开发商让步的速度很快，让步的幅度也很大。有黑社会背景的组织在与开发商讨价还价的过程中，并不会像一般的被拆迁户那样通过媒体曝光的办法寻求社会援助，所以外界对此知之甚少。
政府失效的表现形式有多种，黑社会的存在无疑更具破坏性，是健康社会的大敌。地方政府为了证实其有效而举办的拆迁活动，却刺激了黑社会的发展，为黑社会开辟了一条新的敛财渠道，加剧了政府失效。但不论是被拆迁户的组织化抗争，还是黑社会组织的扩张，都在挑战我们的现行制度框架，应该引起社会的足够关注。
五、结论与对策建议
因拆迁补偿不足导致的经济损失，对引致移民来说是一项难以逃避的似税重负，具有强制性、无偿性和一定程度的固定性。引致移民的转嫁税负动机强烈，但可选路径非常有限，遭遇了转嫁阻滞，与开发商谈判是其唯一选择。由于被拆迁人是被动卷入交易的，而且没有退出权利，处于明显的弱势地位，这就决定他与开发商的谈判艰难而持久。不满意拆迁补偿的被拆迁人，用手投票、用脚投票、反叛是其取胜的三部曲，由于被拆迁人无权谈判，一旦用手投票谈判破裂，用脚投票和反叛就合二为一了。在现行的拆迁管理框架下，体制内的途径无助于拆迁纠纷的解决，而体制外的途径又极易引发社会风险。而且，值得关注的是，拆迁上访者之间的联系与组织有强化的趋势，“钉子户”们也由消极反叛升级为积极反叛。
解决拆迁纠纷、化解拆迁矛盾，笔者提出以下对策建议：
第一，提高补偿标准，消弭“拆迁税”。拆迁利益是拆迁纠纷的关键。对于被拆迁人来说，并不是源于自己过失的数倍于家庭年收入的“拆迁税负”，是一个不容忽视的负担。从全社会的角度看，偶然的、随机的、不确定的、并非由被拆迁人的主动行为过失引起的行为税，本身缺乏正义性与公平性，应予以消除。何况，这些税负并没有都纳入政府预算，而是被开发商、某些官员、其他参与者和地方政府一起瓜分掉了。
第二，通过司法程序来达到动态平衡，使个人利益与集体利益同时获得最大保护。在前面我们讨论了拆迁补偿标准的下限——同期同类同地段新建商品房价格，但上限在哪里呢?由于现实情况千差万别，不宜用一个简单的数字进行规定。我们在调研中也确实遇到漫天要价的“钉子户”。⑨如何使个人利益与集体利益都能同时获得最大保护?西方国家的一般做法是发挥司法调节的作用，使双方利益达到动态平衡。为此，有必要取消现行规定中必须先经行政机关裁决方可上诉至法院的规定，保障公民有“获得法庭审判机会”，既可保证地方政府为公共利益而进行的拆迁活动能够继续进行下去，又能切实保护引致移民的利益，减少“钉子户”，构建和谐社会。
第三，恢复引致移民的退出权，杜绝强制拆迁。平等自由的交易是保护各方利益的基本前提，只有自由的交易才会自动达到市场出清状态，有效维护各参与方的权益。
第四，政府提前收购列入拆迁计划的房屋用于廉租，既可增加廉租房来源，扩大住房保障范围，又可防止拆迁纠纷。我国目前各地的廉租房主要来源是集中新建，需要财政投入的资金较多，相对来说，收购旧房用于廉租，可以同时收到节约资金、扩大住房保障范围和防止拆迁纠纷等多重好处。
第五，加强社会监督，约束地方政府。在拆迁系统中，政府的权重过大，极易出现与开发商共谋第三方付费的问题。除需要恢复拆迁系统中对强势参与人的约束条件——房屋所有人的退出权和司法机关的公正性约束，使拆迁系统这个多人合作博弈恢复到政府低度介入的水平，以降低被拆迁人利益受损的风险之外，还要对以公共利益的名义实施拆迁后土地的流向进行监督，以防止借公共利益拆迁之名行开发商低价取地之实的问题出现。为此，要加强社会监督，充分发挥社会舆论的作用。
注释：
①为行文方便，下面的论述中引致移民、被拆迁人、被拆迁房屋所有人等概念交替使用。
②本文中的“拆迁税”是指在拆迁活动中，因拆迁补偿不足导致被拆迁人所付出的似税负担。
③本调查始于2003年，笔者多次到大连市相关部门进行调研，收集拆迁案例，并对1193位在1993～2007年搬迁的被拆迁人进行了问卷调查。
④哑元即在博弈中徒有其名的参与者，对博弈的最终结果几乎没有任何影响力。
⑤即土地出让金为零。
⑥地方本级财政支出中，购买性支出占71%，其中教育、公共工程、行政管理和公检法司支出居于支出项目前四位，这种支出结构有利于竞争能力强的高收入者。
⑦这里的租金是广义的租金含义，既包括租用别人房屋的租金，也包括自有住房的机会成本。
⑧有报道显示，有许多被拆迁户迁往市郊后，上小学的孩子都需要在早晨5点以前出门，转乘2～3次公交车后才能到达学校。
⑨某拆迁户自有住房面积约50平方米，但他为其房屋开价500万元，平均每平方米约10万元；而同期同类同地段新建商品房价格是每平方米1.2万元。