摘要：自改革开放以来，房价一路飙升，尤其在2000年以后，房价超出了极大部分居民的购买能力，因此降低房价，让老百姓买得起房，对安定社会具有积极意义。作为房地产开发商来说，努力降低建造成本，不但可以提高利润率，而且可以实施低成本战略赢得市场，从而提升竞争力。建材价格呈现日益上涨趋势，房地产造价也不断上涨，而实施低成本战略就需要努力控制房地产造价。因此，本文以房地产造价控制为研究对象，主要探析房地产项目从设计规划到施工完成的阶段的造价控制。
关键词：房地产；造价；控制；探析
引言
长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把重点放在施工阶段,认为建设项目的资金投入主要发生在施工阶段,控制施工阶段的费用支出就控制了工程造价。实际上工程造价在施工图完成后已基本确定,施工阶段的控制作用非常有限。有资料显示,在设计阶段节约投资的可能性为85%左右,而施工阶段节约投资的可能性仅为12%左右,可见,要有效地控制工程造价,就要抓住设计这个关键阶段,以取得事半功倍的效果。
一、影响房地产造价的因素分析
控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面取得成效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是所处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要划分为社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，若时间过长，机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，资金占用的时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，尤其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。
二、控制房地产造价的措施
1、房地产项目决策阶段造价控制
投资决策是工程造价的主要来源,投资阶段的资金消耗决定了工程造价的大小。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价。
（1）建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。合理的建设规模是关系着项目的成败，决定着工程造价支出的有效与否。（2）建设标准。建设标准水平的确定，应从我国目前的经济发展水平出发，坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的，不能单独强调先进而忽视适用。房地产采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构以及建成联体别墅、多层、高层等不同类别对工程造价都有很大影响。（3）建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上，还应本着符合材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。建设地点的选择还应考虑包括土地费用、土石方工程费、运输设施费、排水及污水处理设施费、机械设备费、生活设施费等。其次，还要进行住宅使用费用的比较，包括给排水、污水处理费用、交通费用等。（4）材料设备。在材料设备选用中应注意，尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备，注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题，同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修等所必需的技术资料随机引进，或单独引进技术资料，然后仿制设备。这样不但节省投资，还可促进我国机械制造业的发展。
2、房地产项目设计阶段造价控制
据研究分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达75%以上。在设计阶段控制工程造价会使控制工作更主动。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在方案设计开始时，根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选，确保投资估算不被突破。设计阶段控制造价的方法有：利用价值工程对设计方案进行评估，进行限额设计，限额设计是设计阶段控制造价的好方法，这个限额不仅仅是一个单方造价，更重要的是：第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，
3、房地产项目施工阶段造价控制
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。该阶段造价控制措施有：
（1）工程量清单编制一定要符合招标文件的要求，每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确与完整，应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目，以防止日后的工程造价追加。
（2）优化施工方案。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。
（3）加强工程变更审查。特别是对工程造价影响较大的工程变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准，工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出，均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由监理工程师办签发后付诸实施。
（4）严格工程索赔审查。熟悉和掌握工程造价知识，对不应该索赔的项目不应盲目确认。对由施工单位填写的索赔，一定要认真核实后方能签字盖章。对施工单位在索赔上巧立名目，弄虚作假，以少报多，蒙哄欺骗，遇到问题不及时办理索赔，结算时搞突击，互相扯皮的现象应严格审查。
4、工程竣工结算阶段工程造价控制
工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。竣工验收阶段工程造价的内容包括:竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。控制要点有：
（1）核对合同条款。首先，应该对核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核。（2）检查隐蔽验收记录。审核竣工结算是应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。（3）落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算。（4）按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。（5）认真核实单价。（6）注意各项费用计取。建筑安装工程的取费标准，应按合同要求或项目建设期间与计价定额，配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行。
（7）防止各种计算误差。
结束语
总之,设计阶段的造价控制是工程造价管理的重点,认真实施以上方法和措施,对建设单位正确处理技术与经济的对立统一关系,控制建设项目造价,产生很大帮助及利益。
参考文献：
[1] 牛永宁.工程造价管理基础理论与相关法规.北京：中国计划出版社.2013.09
[2] 康辉.天然气管道安装质量控制的管理要点.建筑施工.2016.07
[3] 张秀志.由居住需求决定住宅小区功能结构的分析.住宅科技.2010.07
论文作者:叶挺贵
论文发表刊物:《基层建设》2018年第22期
论文发表时间:2018/9/12
标签：造价论文; 阶段论文; 工程论文; 工程造价论文; 房地产论文; 限额论文; 项目论文; 《基层建设》2018年第22期论文;