摘要：本文阐述了新型城镇化、智慧城市、地产业的基本概念，对新型城镇化智慧城市背景下房地产企业面临机遇进行说明，做出新型城镇化、智慧城市与地产业三者关系，希望对我国新型城镇化、智慧城市与地产业的发展有所帮助。
关键词：新型城镇化；智慧城市；地产业
一、新型城镇化、智慧城市、地产业的基本概念
房地产业界和IT科技业界有三个词很热：新型城镇化、智慧城市、产业地产。赢城咨询总裁王玉祥先生在IT科技行业和园区地产研究和践行了15年，他指出新型城镇化是以产业经济学、地理经济学、低碳经济学、信息技术科学为理论基础，是以人为本，以产业发展为核心，以产业载体和商住配套载体开发为手段，以低碳生态环境建设为保障，以商务、信息、科技、金融等服务整合要素资源，可持续发展地方经济，提升人们工作、居住、生活品质的城市化建设运营过程。王玉祥认为，未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势的其他中小城市，以产业为支撑，包括基于城市和区域产业基础的产业发展，产业集群创新链规划发展，产业公共服务平台和产业政策，产业招商和产业聚集，中小企业创新孵化，带动城市经济发展和增强人口的附着力。以发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。
不过针对目前城市“摊大饼”式的扩张，过分追求新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低等问题，未来单纯以住宅为主的新城新区规划将受到严格限制，而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，而推进农业转移人口市民化的关键就是在新型城镇化过程中实现产城融合。在集聚产业的同时集聚人口，逐步纠正新城新区空心化。智慧城市与新型城镇化内涵相近，即工业化城镇化的大互联网思维（工业化、城镇化与信息化的融合），包括产业与经济发展，城乡规划，生态绿色，城市智能化信息化。不同的是智慧城市由IBM提出，而新型城镇化由李克强总理提出，更加具有中国特色。
二、新型城镇化智慧城市背景下房地产企业面临的机遇
城镇化已成为未来中国的发展的必然趋势，到2030年，中国城镇化率要达到70%，房地产企业将在新型城镇化背景下迎来新的机遇，估计将有3亿农业人口向城市中的转移，不仅能够增加城市中住房需求的增长，而且随着新型城镇化的建设，都将极大地促进房地产企业实现其向城市服务商转变发展的进程，与之相关的商业地产、养老地产、文化地产、旅游地产等产业也将蓬勃发展；另一方面，房地产行业由“黄金时代”转到“白银时代”，其行业内部发生着深刻变革，逼着房地产企业进行自我调整，在这一时期，如果能抓住时代的机遇，建设与新型城镇化建设相匹配的房地产企业经营模式，改变以前简单粗放的经营模式，学习先进的管理理念，整合优势资源，转变经营方式，向产业地产、绿色地产等方向发展。
在新型城镇化背景下，房地产企业的发展不光面临着机遇更面临着挑战，新型城镇化发展对房地产企业的低碳环保要求不断提升。在国家提出的新型城镇化规划当中明确提出要建设绿色建筑，对绿色建筑认证标准进行完善，不断加快绿色建筑建设，突出强调生态文明建设，将城市建设发展与生态文明建设相结合，而房地产企业作为高耗能的产业，是绿色建筑发展中的主要难题，当前我国绿色建筑技术开发和应用还不足，房地产企业要想在新型城镇化发展背景下赢得发展的出路就需要符合新型城镇化建设对于绿色建筑的要求，不断加强对绿色节能建筑的开发。
三、新型城镇化、智慧城市与地产业三者关系
智慧城市提出后被IT界简单理解为城市智能化和信息化，代替原有的数字城市和城市网络化等概念。为了推进中国智慧城市的建设，近年来一些国内外知名的IT企业为中国地方政府提供了大量的智慧城市解决方案。中国现在同时处于信息化、工业化和城镇化相融合阶段，需要通过发展产业来引领城镇化的发展。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆仅从信息化角度解读智慧城市，通过技术和设备层面推进智慧城市建设，难以解诀中国城市发展的问题。王玉祥建议各地政府规划智慧城市要根据城市所处阶段发展需要，与其花几个亿搞智慧城市，还不如先做好产业招商和创新孵化。如此，与传统的住宅和商业地产相比，产业地产在新型城镇化过程中显现出更大的优势。现国内很多地方，特别是沿海形成了主导的产业集群，但怎么做创新，怎样通过研发、设计、信息、金融等服务植入到产业集群。助集群链创新、推动转型升级。这些方面的问题越来越会受到具有综合开发能力的产业地产运营商的关注。
产业地产是以产业为依托，地产为载体，以IT科技和地产服务产业，以产业发展带动城市繁荣的产业园区综合开发运营模式。产业园区是新型城镇化和智慧城市建设的重要载体，也是国家创新、区域创新的重要载体。产业地产的盈利模式为地产开发+运营服务+产业投资，成熟的产业地产项目在这三部分的比例应协调。衡量一个项目或一个企业是否为产业地产运营商，看它这三块收益占比就知道。地产界有一句话在流传：做住宅地产的是小学生，做商业地产的是中学生，做产业地产的是大学生做科技（产业）地产是研究生。然而，由于长期以来产业地产、产业园区（如各地高新区、经开区）都是由政府主导，现阶段由民营资本主导的产业地产等同于十年前的商业地产，还处于刚起步阶段，在王玉祥看来其实还是小学生。
很多号称产业地产数一数二开发商严格意义上不是产业地产运营商，因为他们没有或极少运营服务和产业投资收入，九成以上为地产开发收入。而以住宅开发为主的众多房地产开发商基本就是城市住宅配套服务商，他们在大盘开发和造城运动中基本没有考虑产业运营，且开发的房子容积率大都较高，城市生态环境较差不宜居。最近还有开发商说房地产是中国支柱产业，还有十年黄金期白银期，注意：房地产在国民经济产业分类目录里是归为服务业，即服务第一、二产业，欧债危机中德国经济一支独秀，主要原因是德国严控房地产利润，哄抬房价利润超20%的要罚款，利润超50%就会坐牢如果中国房地产在不考虑产业创新和生态环境下且与地方政府炒作房价式的野蛮生长十年，中国的实体经济和科技创新就会被挤压。在新型城镇化和智慧城市建设大潮中，传统开发商将沦落为城市运营产业价值链最低端的生产制造环节。只有具备产业规划、产业融合、空间规划、产城一体化融合、科技金融思维和顶层设计的企业，才能成为主流。
在房产建设的投资、房产分配和房产管理方面都实现智慧化，有效协调各方面的利益，保证公正公平，让住户能够享受到可持续发展的管理体系，为住户住房使用和监管提供坚实后盾。房地产企业在发展此类房产发展模式时应该将整合和协调关系作为发展的第一步，智慧型房产模式的实现并不是一日之功，而是需要依靠企业、政府和人民三方面的共同努力来完成。
四、总结
在新型城镇化建设背景下，我国的房地产发展面临着机遇也面临着挑战，房地产企业应该积极抓住新型城镇化形势下的发展机遇，改革传统的房地产发展模式，积极应对挑战。产业地产的盈利模式为地产开发+运营服务+产业投资，成熟的产业地产项目在这三部分的比例应协调。从信息化角度解读智慧城市，通过技术和设备层面推进智慧城市建设。结合国内外房地产开发经验和自身企业发展情况，摸索出适合自己企业发展的房地产开发模式，与新型城镇化建设的要求相统一，有集中开发模式向集成型开发模式转变，这样才能不断推动自身企业的发展，也能改变当前我国房地产行业发展的困境。
参考文献：
[1]张书成.以人文城市和智慧城市引领新型城镇化——2014上海交大城市科学春季论坛综述[J].中国名城，2014（05）：12-18+68.
[2]张莹.新型城镇化进程中房地产业的战略发展[J].求知，2014（07）：56-57.
[3]胡天.提升城镇化质量有利于激活智慧城市潜能[J].智慧中国，2017（11）：68-69.
[4]王少文，邵炜星.新型城镇化背景下房地产企业发展模式研究[J].企业技术开发，2016，35（17）：29-30.
论文作者:刘仪
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/7
标签：产业论文; 城镇化论文; 城市论文; 智慧论文; 地产论文; 房地产企业论文; 中国论文; 《基层建设》2019年第32期论文;