深圳市长租公寓发展现状及可持续发展策略研究
王皓静
(新韩银行(中国)有限公司深圳分行，广东 深圳 518000)
摘要： 长租公寓行业是一种隶属于住房租赁行业的新兴行业，它有着与传统租房截然不同的逻辑起点和发展潜力。它不仅仅是简单意义上的租赁住房行业，还包括共享、共建、共娱的社交文化渗透；它也不仅仅是一个个装饰大同小异的单体分割小房间的集合体，而是有独特个性的青年租客组建的社区大家庭。它兴起于房价高企的时代，发展于城市青年个性化的需求渴望，兴旺于“租售并举”、“租购同权”的国家政策，爆发于金融创新下各路资本的青睐。那么，长租公寓行业到底是市场扭曲下诞生的怪胎还是需求引领下创造的蓝海。本文以深圳这座典型的移民城市为视角，对长租公寓的发展逻辑、发展驱动力、发展现状、发展困境进行分析，认为长租公寓在深圳有着巨大的发展价值和发展机遇。在此基础上，从运营商、政府、金融机构等角度为深圳市长租公寓行业可持续发展提出具体发展策略。
关键词： 长租公寓；租售并举；驱动；创新；发展
一、长租公寓定义及逻辑起点
长租公寓是中国城市经济发展阶段性的必然产物，从整体来看，它的存在和兴起在于其满足了特定年轻消费群体的价值需求，它缓解了青年流动人口的住房问题，满足了年轻人住房需求的仪式感，增加了青年租客对这座移民城市的认同感，也拉动了深圳房地产业的整体发展，甚至引起了由长租公寓而衍生的关于社群经济、规模经济和网红经济的讨论。那么，深圳市长租公寓的兴起到底是市场集体扭曲、将错就错所产下的市场怪胎,还是山重水复、柳暗花明后发现的一片蓝海？深圳市长租公寓的发展可持续性问题，俨然是一个事关民生和万亿资产规模的严肃问题。我们不妨从长租公寓的定义和逻辑之起点开启探寻之路。长租公寓是指由具有专业品牌的运营企业或从事房地产行业的企业，从市场上收集房源或获得城中村旧改用地，进行统一装修、统一配备家私、统一进行管理，建立满足年轻人需求的公共空间，租期在一年以上，租赁对象主要集中于18岁～40岁的年轻人，具有明显品牌标识的稳定租赁住房。长租公寓与传统租房有着相似的功效，但却来源于完全不同的逻辑起点。因为传统出租房里让人很想家，而长租公寓里让人想到家。
从供给角度来看：其一，传统租房很大程度上体现出房子的商品属性，房东可以通过投资和出租房屋获得租金收益和房产增值收益。因为即使不出租，在不考虑折旧的情况下房子也不会贬值，租客的居住价值仅仅是房东们房产投资的“让渡价值”，这么说有点悲观，但在传统租房市场交易中，租客的弱势地位由始至终；长租公寓的逻辑起点就是房子的居住属性，而且比传统住房更加纯粹。其二，传统租房解决的只有居住问题，在马斯洛需求层次属于第二层次，鲜有达到第三层次。租客的偏好很大程度上要依从于房东的偏好，不断降低满意度的结果就是让租客充满不安全感；长租公寓无论建筑装修设计、共享空间设计、私密空间的设计都遵循当下年轻人的主流需求，强化一个“家”字，弱化一个“租”字。其三，传统租房居住条件的非标准化、租金的非市场化，管理的非制度化，使得房东和租客长期处于对立统一的微妙平衡关系中。虽然双方可以自有双向选择，但选择意味着放弃，这需要付出不小的成本；长租公寓有着清晰的居住标准、价格明目、管理制度、应急措施和投诉渠道，出租方和租客在信息更加对称、地位更加平等的平台上交易。
从需求角度看：青年租客对传统租房最关注两个点，租金和位置。如果租金可以承受得起，且位置离上班不致太远就可以接受。这样会产生一个很严重的社会问题：这部分来深务工人员永远会把自己当成建设深圳的雇佣兵，而不是这个城市的一份子。我们常常困惑为什么深圳的年轻人那么浮躁，心身那么不定，做事那么不认真。其实不难回答，如果你发现无论自己如何奋斗都不可能在深圳有个家，甚至买个厕所都难，你何尝不想赶紧赚一壶就回到温馨的家乡小城，然后结婚生子，过着殷实而快乐的生活。长租公寓满足了年轻人心底的向往，那种需求就是一个“家”的全部需求因素。你可以在小区里漫步，可以有一个独立的车位，可以享受贴心的物业服务，可以有最隐私的空间，可以有共享的社交空间，可以把父母接过来看看深圳，可以住房很多年，只要你还喜欢这个城市，没有人可以赶走你。
长租公寓的兴起与传统租房有着截然不同的逻辑起点，自然也会有完全不同的发展轨迹。我们常说新常态，我认为这是一个中性词，一种我们都必须接受的现实。长租公寓就是深圳住房租赁市场的新常态，因为没有人会拒绝美好，需求层次越级是物质文明发展的必然结果。当然，国内很多学者认为长租公寓是市场扭曲下的畸形儿，它的出现一定程度上掩盖了贫富不均、掩盖了年轻人的焦虑，助长了房地产行业的泡沫增长，因此长租公寓不但治标不治本，而且会引发新的社会问题。笔者认为上述问题产生的根源并不在于长租公寓，我们生活中充斥着假象和权宜之计，长租公寓属于最努力、最真诚的那一个。
二、长租公寓发展驱动力
1.城镇化率水平不断增长，我国全国普通高等学校毕业的人数连年增加，流动人口不断增加。改革开放以来，我国城镇化率长期处于飞速增长中，从1995年的29%提高到 2016年的57.35%。其次，全国高等学校毕业生也连年增加，从2007年的400多万人增长到2017年的795万人。随之而来的结果是如潮水般涌入城市的流动人口，特别是像北上广深这样就业机会多、文化冲击强的城市，对年轻人有着巨大的吸引力。这些人口是这座城市辛勤的建设者，也会形成城市中租赁住房的重要需求市场。根据《中国流动人口发展报告2017》，截至2016年末，我国流动人口数量高达2.45亿人，在今后很长一段时期这种趋势将有增无减。其中，北京、上海、广州、深圳的常住流动人口数已分别达到830万、960万、530万、810万。
首先，南皮位于京津冀第二圈层。南皮县距北京主城区250公里，距天津主城区160公里，以两大中心城市的主城区为极核，北京、天津市属郊县为第一圈层，南皮县处于接受中心辐射的外围第二圈层。
4.行业内未建立统一标准。长租公寓在发展初期边际收益较高，易于形成规模经济效益，因此各种背景的运营商纷至沓来，把长租公寓行业看成是房地产行业新的投机点，于是大肆炒概念、圈土地。由于长租公寓运营商良莠不齐，行业内未建立统一的标准，且未形成优质企业的示范效应。这导致长租公寓的质量、卫生、服务问题频发，不仅没有解决传统租房的顽疾，反而成了新的社会问题。
2.经济效益不足。长租公寓属于微利行业，在整个运营过程中，运营商需要付出的是房源成本、装修成本、营销成本、管理成本等，根据杨建林(2018)对某公司运营长租公寓的测算，运营商毛利率大约为6%左右，若除去三费和税费，其利率更低。对于一些创业型的中小型公寓运营企业而言，改造房屋成本较高，租金差额较低，又无法像品牌房企那样通过提供商业配套服务来实现综合效益，因此未来将面临一定的生存压力。对于一些大型房地产企业而言，长租公寓发展不善引起的不良社会效益不仅会影响到股价波动，甚至会影响到主营的房地产开发业务。
5.金融政策支持，金融和地产深度融合。银行作为资金中介、信用中介、交易中介，在长租公寓发展的过程中扮演着极其重要的角色。各地政府积极搭建的住房租赁服务平台将会是未来租赁市场中的基础环节，而中国银联、京东等基于金融、互联网、大数据优势与政府进行合作。诸如此类的新兴力量将会从营销、金融、运营等方方面面对市场产生深远影响,并带动住房租赁市场加速发展。2018年4月25日，我国证监会、住建部就发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，我行商业银行在长租公寓行业的金融创新不断加快，一方面，传统信贷融资政策不断宽松；另一方面，直接融资渠道诸如ABS、ABN、CMBS、CMBN、类REITS等不断拓展。
3.金融监管制度滞后。由于长租公寓急于回笼资金，就与很多非正规P2P网贷平台合作，长租公寓以租客的租赁合同作为质押，一次性从P2P获得资金，然后企业按月(季)向房源出售方支付租金，整个环节产生资金沉淀，但这部分资金未要求强制监管。一旦长租公寓企业运用这部分资金盲目进行扩张和投资，后续若出现资金链断裂，将产生一系列不良后果。
三、深圳市长租公寓发展现状
从深圳长租公寓企业取得房源的途径来看，主要有两大类：一是投资主体直接向房屋业主承租，例如万科的万科万村计划；二是投资主体与政府合作拿房，例如福田区水围村柠檬人才公寓项目，为深业集团与福田区政府沟通后向水围村拿房，这样的拿房方式对于投资主体来说风险较低，既帮助政府解决人才住房问题，又起到对城中村综合治理的目的，同时也进一步扩大了企业自身的影响力。长租公寓内部的房间租赁面积区间主要有20～80平方米，内部户型主要有单房、一室一厅、两室一厅这三种户型，从深圳目前租住情况来看，单房和一室一厅的出租率最高。少部分公寓还有 loft 户型(loft 户型指房子小但空间高的房子，层高可改成两层居住)，如万科泊寓科技园店和茶光路店。从深圳长租公寓的月租金来看，租金价格有着明显的区位差异。25平方米左右的单房，在南山区的租金一般在 2500 元/ 月以上，在宝安区和龙华区大概 2000 元/月左右；35平方米左右的一室一厅，在南山区租金一般在4000元以上，在宝安区和龙华区租金一般在3000元左右，在龙岗区租金约2500元左右。
2.结婚率下降、离婚率上升催生长期租赁需求。据数据统计，我国年轻人的婚姻观念出现很大变化，从2013年起，我国的结婚率从2009年的9.1‰下降到2016年的8.1‰，离婚率从2009年的1.7‰增长到2016年的3‰。这意味着越来越多的适婚年龄青年群体会保持单身或延迟结婚年龄，这对扩大租房租赁市场有很大的促进。而随着社会竞争愈加激烈，工作压力日益增加，青年人选择结婚的机会成本也会继续增大。或许晚婚晚育会成为社会新常态，而与之匹配的长租公寓的需求会有增无减。
四、深圳市长租公寓主要发展问题
1.国内学者对长租公寓发展有偏见。长租公寓行业从经济、社会的角度来看有存在的合理性，也有发展的必然性。但国内很多学者认为，长租公寓是一块不折不扣的遮羞布，它属于我国经济发展过程中市场扭曲下的一个产物，长租公寓的发展只能救济而不能解困。但无论是从国外的长租公寓发展经验、住房自有率发展趋势、共享经济发展进程或是我国长期存在的基本国情来看，长租公寓是解决问题的好手段，它不是什么怪物，它只是冲击了人们对待房子的传统价值观。
4.国家和地方住房租赁政策大力支持。2015年以来，我国房地产政策不断改革，全方位、多层次、多维度地支持和引导住房租赁市场和长租公寓市场的健康、平稳、快速发展。笔者根据公开的信息资料，整理近年来的住房租赁政策如下：我国2015年11月12日发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；2016年6月3日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署了培育和发展住房租赁市场工作的计划；2017年政府工作报告中明确提出要建立和完善“长效机制”，促进房地产市场实现平稳和健康发展；2017年5月19日发布《租房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》；2017年7月20日发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知要求选取广州、深圳等12个城市试点住房租赁业务；2017年8月28发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》；深圳政府提出，福田、罗湖、南山、盐田四区棚户区改造项目所建的住房和保障性住房只租不售，“十三五”期间新增不低于100万套村民自建房或村集体自有物业；2017年10月18日我国十九大报告中明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的；2019年1月29日发布《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》。
随着储藏时间的增加，β-半乳糖苷酶的活力不断降低，这是因为各发酵乳中乳糖经过β-半乳糖苷酶的分解产生的乳酸，抑制了β-半乳糖苷酶的活性，说明β-半乳糖苷酶活力高的菌株能产生更多的乳酸[26]。β-半乳糖苷酶活性的高低都可能有效缓解乳糖不耐症，但β-半乳糖苷酶的酶活力并不是越高越好，因为有研究表明β-半乳糖苷酶与酸奶的后酸化有关[27]。
3.深圳市房价持续上涨，买房需求转化为租房需求。“居者有其屋”是我国传统的价值观念，但在当今房价飙升的年代，可谓梦想照进现实已遥不可及。深圳市房价上涨的幅度远超过租金上涨幅度。房价过高不仅成为严重的经济问题，而且成为严重的社会问题。我国平均住宅价格从2011年的9500元/平方米一路上涨到2017 年的13105 元/平方米，且仍有持续上涨的趋势。深圳的平均住宅价格从2008年的5000元/平方米飙升到2018年的55000元/平方米，其中福田区、南山区的房价已达到100000元/平方米。
5.金融支持缺位。目前有三种主要的融资渠道：一是长租公寓运营企业通过引入风险投资、私募股权投资等直接方式融资，但相关资金具有明显的投机性，往往要求运营方在短期内有着巨额的回报，这与长租公寓的收益并不匹配；二是通过商业银行间接筹借信用贷款，但银行往往处于担保物抵押和风险扎口的考量，贷款的抵押率很低，企业难以获得充裕的资金；三是部分长租公寓企业为寻求低成本、高效率的资金，与P2P网络贷款平台合作，以租客的租金作为质押，借入长期贷款，这种贷款方式缺少必要的监管，参与主体存在严重的信息不对称，风险性极大。我国正规金融机构针对长租公寓的金融创新比较迟滞，未能推出有效吻合长租公寓行业的发展特征、收益特征、期限特征和风险特征的产品。
本报讯近日，江苏华昌化工股份有限公司在安徽亳州举行了一场玉米大型观摩会，吸引力来自当地及周边地区的近400名农户、大户参与。
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五、长租公寓可持续性发展策略
1.长租公寓运营商角度。长租公寓行业是一个竞争极其激烈的行业，为谋求长期生存和持续发展，运营商企业要坚守经济、社会、生态效益相统一的发展理念。第一，借力于移动信息化技术、大数据技术，专注品牌化经营。打造线上和线下一体化长租公寓租赁平台，满足深圳年轻租客的选房、看房、交租、交流、建议、投诉等需求，形成一个信息流双向流动的长租公寓租赁、社交生态圈。第二，注重运营服务。长租公寓兴起的逻辑之一就是重运营、重服务、重管理。长租公寓运营商要创新更多个性化、人性化、可提升租客让渡价值的服务。第三，坚持合理布局、精耕细作。一方面，长租公寓行业运营商企业需要量力而行，综合自身的战略规划和成本费用规划，预留出涉足长租公寓行业较大的容错空间。另一方面，多借鉴美国、德国和日本的运营经验,多借鉴酒店型公寓、政策性公寓、爱彼迎短租公寓的运营经验。
2.金融机构角度。行业发展离不开资本的支持,金融机构对待金融产品设计和风险把控的观念也需要与时俱进。首先，我国金融机构诸如银行、信托、券商、保险、融资租赁公司等加快产业制度创新和产品创新，必须要有新的风险防范逻辑来应对长租公寓行业的发展，为社会资本介入搭建更多的平台。其次，金融机构要多与会计师事务所、律师事务所、评估事务所深入合作，更准确地评估企业未来盈利能力，更全面地揭示企业法律瑕疵，更公允地评价房产价值。其三，要加快培育和建设专业服务于长租公寓市场的信贷队伍，形成贷前、贷中、贷后全流程风险管理。
3.政府监管角度。第一，建立公开、透明、公正的长租公寓用地出让制度。在国家倡导的“租购并举”的政策之下,一些大型的租赁运营商企业在资本的推动下疯狂抢占市场份额，以致出现争抢房源、哄抬价格的状况，严重威胁到房地产市场安全。第二，建立全流程金融风险控制制度。由于长租公寓行业衍生出的租金贷模式已经引发了多家企业资金断裂事件，这本质上是由于企业的逐利性和监管失位共同造成的。运营商企业的资金来源、资金托管状况、资金用途投向都要接受严格的监管。第三，严防利益输送。长租公寓行业的发展事关民生和社会稳定，绝不可将其成为利益传输通道。政府要扮演好一名强有力的监管者角色,
六、结论
长租公寓在深圳是一个有发展价值的新兴行业，它象征着这个时代青年人在这座城市里表达出的生活态度。我们不能因为其短期的烈火烹油，而忽视其长远的合理性。我们也不能因为其表面的百花齐放，而忽略了其内在的风险性。深圳市长租公寓可持续发展需要各个主体共同助力、相互协调、深度创新，让长租公寓成为深圳新的经济、社会、文化名片。
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参考文献：
[1]杨建林.基于价值链的长租公寓商业模式研究[D].东华大学,2018.
[2]宋英博.进军“蓝海”——商业银行踏入住房租赁市场初探[J].经贸实践,2018,(23).
中图分类号： F299.23
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)25-0119-03
作者简介： 王皓静，供职于新韩银行(中国)有限公司深圳分行。