摘要：现阶段，我国房地产价格明显提高，房地产报建的作用也越来越明显。本文主要分析了房地产项目报建的发展现状和报建在房地产项目运作中的应用，以供参考。
关键词：报建；房地产项目；应用；
改革开放后，我国十分重视房地产管理，房地产管理的规范性明显提高。房地产项目的发展需要报建人员的积极参与。而房地产报建中的每一个内容均对房地产项目有着重要的影响。
1房地产项目报建发展现状
房地产项目报建的流程具有较强的复杂性，其可操作性相对较高。此时，有关部门应采取有效措施不断提高房地产市场监管水平，不断加强房地产项目报建工作的规范性和科学性。另外，政府职能部门也应在日常工作中充分发挥其行政职能，在审批工作中严格执行行业标准，全面解决房地产项目报建流程中存在的问题。
根据我国房地产法律法规以及开发审批机制发现，房地产项目报建工作的流程与当地政府部门行政管理能力的关系十分密切。政府职能部门主要承担监督的任务，而且需要与房地产企业形成有效和顺畅的沟通，从而增强企业的运作和协调能力。另外，房地产开发企业还应充分了解和掌控政府部门规定的审批流程，不断完善和改进项目开发环节，这样才能有效顺应地产开发的基本要求。
2浅谈报建在房地产项目运作中的应用
2.1项目前期策划及总平报批中报建的应用
前期的调研工作水平和方案的执行水平对房地产项目开发工作有着决定性的影响。所以，在房地产项目报建的过程中，应充分结合企业自身的经验和现阶段所持的数据，同公司的经营部门形成末默契配合，进而提高经营部门前期工作的质量。
1）项目的定位
报建人应同企业展开配合，保证市场调查的科学性和有效性，在市场调研资料的基础上，评估所在地周边环境、房地产开发情况、房地产开发量、市场接受水平等，分析整合以上指标，从而编制较为完善的方案。
2）确定项目的产品形态
由于建筑形态、户型、建筑面积不同，其受欢迎的程度也有着较大的差异，进而影响了项目的销售环节。在确定房地产项目的产品形态时，工作人员需采取有效措施保证市场调查的准确性，并结合市场调查资料加以分析，科学预测市场发展行情，合理分析建筑形态，确定不同户型所占的比例。
3）设计组织方案
做好初步定位工作后，再结合工程实际做好总平方案设计工作，项目规划设计要具有较强的前瞻性，且在设计和规划的过程中也需准确评估当地和周边消费者的接受程度，如住宅的规划方案设计中，工作人员应根据调查的结果确定住宅的质量，对不同类型的产品确定不同的设计方式和设计方案。例如，针对刚需盘，应加强项目的实用性，高端盘则需增强项目的舒适性，提高项目的档次。应用最为先进的科学技术，实现更加理想的效果，提高市场对项目的接受度。
2.2审批项目规划方案
确定项目总评规划设计方案后，相关人员要向政府的主管部门以及相关机构批报总平，在报批的过程中，报建人要与政府职能部门做好沟通与交流工作。在房地产企业发展中，项目开发的最终目的是获得更高的经济效益。且政府部门也更加重视项目的社会效益和环境效益，若要顺利地完成项目规划方案批报流程，就应加强报建人与政府部门相关人员的沟通与交流，使其高度认可项目的规划方案，进而为项目审批报建工作顺利完成提供有利条件。
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2.3建设报建
建设报建中所做的各项工作均是为了顺利通过政府部门的建设许可，如办理建设工程规划许可证、办理施工许可证、办理预售许可证等。在上述环节中，办理建设工程规划许可证最为重要。其配套证件的数量相对较多，如用地红线图、建筑红线图和总平面图审批工作等。总平面图审批是核心内容。其直接关系到工程的经济指标，这就要求报建人加强与主管规划的行政职能部门交涉和沟通。
在现阶段的工作中，主要可将其分为两个阶段，其分别为规划设计阶段和建设设计阶段。规划设计主要是专业规划设计公司的设计专业人员完成的工作内容。由于各地区要求及设计深度各有不同，报建人需要注意保持与主管规划的行政职能部门的密切沟通，保证在满足规范要求的前提下，最大限度的实现各项既定的指标。同时，要对相关的技术资料做严格审查，以避免给下一步的施工图设计及报建带来不必要的麻烦。
在工程建设中，如遇到问题，必须要由设计院的工作人员来处理，因此设计院的工作人员必须在现场。委托本地的设计院完成建设设计，能够有效地提高效率及减少成本投入。与此同时，办理设计施工许可证前，应完成施工图纸设计和工程招投标工作，中标的施工单位在办理施工许可证时，需要做好配合工作。且报建人员要充分了解和掌握证件办理的基本要求以及资料设备、施工单位需要配合的各项工作，有效提高办事效率。再者，房地产项目办理预售许可证时，要求具备良好的工程形象，工程主体达到建设主管部门规定的进度要求。且报建人员需提前了解并掌握办理预售许可证的流程和方式，准备好所需的各类资料，并请专业的审核人员做好资料预审工作，若工程形象满足要求，当天就能够获取预售许可证。此时，报建团队的主要工作内容是为房地产公司减少投资和费用投入。
针对房地产企业投入的土地费用，由于办理国有土地使用权已经全部交到国土管理局当中，且已经付清土地契税，故而这一环节消耗了企业大量的资金。而若报建如能早一天结束，就能够为企业省去一天的利息。房地产的资金主要来源于银行，银行对企业贷款的要求较为严格，必须有四证，因此报建速度也对房地产商所承受的资金压力有着十分显著的影响。尽早获取预售许可证，预售房屋即可收取第一期房款，同时及时办理银行按揭。另外，房地产商所承担的经营风险也发生了转移。报建团队在这一阶段的工作压力最大，成果最为显著，故而其成为了检验团队水平的重要指标。
2.4交付服务
交付服务主要指的是报建团队为房屋可交付到消费者手中而提供的各项服务，如竣工验收、不动产权证办理等。竣工验收是建筑工程施工单位所要承担的主要工作内容。但是其也对工程交付时间有着十分显著的影响，迟交后还会产生索赔问题。报建团队在日常工作中应与施工单位形成密切配合，做好竣工验收工作。
另外，在办理不动产证前，报建部门应完成项目综合验收、房屋委托测量等多项工作，为购房者办理不动产产权证。确定竣工时间后可测算延期交房的时间，如延期，房地产商就要赔付给缴费者已完成销售额的千分之一到三，其数额巨大。再者，办理不动产权证的时间与索赔也有着密切的关系。为了防止出现索赔问题，先要在签订购房合的同时，将不动产权证承诺的时间适度延后，同时报建团队也需在合同要求的时间前做好办证工作。
3结语
通过以上分析与讨论可知，房地产企业在发展的过程中必须加强报建人员与外界的沟通与交流，同时在政府部门审查期间做好协调与配合，且参照各部门的意见或建议加以调整，充分做好项目的报建工作，严格控制工程建设施工过程中所出现的不确定因素，以此促进工程项目报建工作的正常进行，减少工程的成本投入，最终为工程带来更高的经济效益。
参考文献
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[5]夏达明.浅析房地产项目开发报建流程[J].城市建筑,2015(24).
论文作者:陆增荣
论文发表刊物:《防护工程》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/17
标签：报建论文; 房地产项目论文; 工作论文; 项目论文; 工程论文; 流程论文; 建中论文; 《防护工程》2018年第36期论文;